拿到你的那笔房贷款

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这是一个很多接受理财启蒙的中国人都曾听到的一个故事：一个中国的老太太在临终时说，我很满足了，因为我已经积攒了足够买下一栋房子的钱。而一个外国老太太在临终时说，我也很满足了，贷款买下房子的欠款我都已经还清了，我还享受到了住这样舒适房子给我带来的快乐……这大概是发生在很多年前的事了！如今，中国老百姓的理财观念已经发生了很大的改变，再也不需要用这样的故事来引导他们，以贷款的方式来买房，已经成为许多中国百姓主动的选择。

最近两年来，央行三次调整房贷利率，这给房贷者带来的不仅仅是经济压力，更多的是一种心理上的负担。所以如何选择正确的还贷方式、设计合理的贷款方案，才能使房贷者不必再谈“贷”色变，在“加息”风波中泰然自若，成为了房贷者最为关注的问题。本期《钱经》就从购房者的角度出发，帮您拨开这层迷雾，找出最适合您的房贷方案来。

你该选择哪种房货？

当贷款买房成为一种潮流和习惯时，各家银行也开始丰富起个贷业务品种，“固定利率”、“双周供”、“接力贷”、“直客式”房贷……各种类型的房贷新产品“目不暇接”地问世，百姓一时间花了眼。这么多的房贷产品到底该怎么选择？如果你不了解他们的优缺点，那肯定会慌了神，不知所措的！《钱经》现在就把这十种个贷业务新品逐一道来，给您当个参谋。

等额递增等额递减还款法

开通银行：招行、交行

名词解释：把确定的还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增或递减。等额递增是越往后面的时间段，月还款额越多；等额递减则相反，越往后月还款额越少。

优点：可以根据自己的预期收入情况灵活设定还贷方案。

缺点：计算复杂，必须借助贷款银行的系统进行精确计算，才能得出最后的利息支出增减情况。

适用人群：等额递增适合工作不久，收入处于不断递增状态的年轻人。等额递减则适合预期收入下降、现有一定经济能力的中年人。

接力贷

开通银行：中信、建行

名词解释：指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的房贷产品。

优点：可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受贷款规定上限的限制。

缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。因此，一定要提前约定好这些问题。

适用人群：年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。

直客式房贷

开通银行：中信、中行

名词解释：所谓直客式个人住房按揭贷款，就是客户不受房地产商制定银行贷款的限制直接向银行贷款，一次性向房地产商付清购房款。

优点：有利于向房地产商争取价格优惠，同时税费也将相应减少。

适用人群：第一次购房的人群。

固定利率房贷

开通银行：招行、光大、建行

名词解释：所谓固定利率住房贷款，就是借款人与银行签订贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间，不论固定期间内市场利率如何变动，借款人都按照合同约定的固定利率支付利息。

优点：规避加息风险，有利于财务稳定。

缺点：固定利率房贷的利率设置比现行利率高，因此在银行加息前，需要客户多支出利息。而且房贷往往长达十年以上，如遇减息，则仍然要承担高利率。而且提前还贷，银行将收取违约金，一般为3%。

适用人群：有加息预期，对家庭收入和支出稳定性要求很高，不能承受利率变动带来支出增加的客户。尤其适用于想规避投资风险的投资型购房者。

按期付息还本法

名词解释：这种方法的本金和利息可以分开还，借款人可与银行协商贷款本金和利息的还款频率，本金可选择2个月、3个月和1年，利息可以按月或按季还 。

适用人群：适合收入相对不大稳定或有周期性变动的人群。

双月供、季度供

开办银行：建行

名词解释：顾名思义，指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两月还款一次或每季度还款一次，每次还款额为原来月供的2倍或3倍。

优点：缓解按月还款的资金紧张情况。

缺点：在同样的贷款期限下，双月供和季度供还款次数减少，会带来还款利息的增加。

适用人群：月收入不稳定，希望延长还贷时间的人群。

双周供

开通银行：深圳发展银行

名词解释：指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

优点：在同样贷款期限下，由于双周供还款次数增加，贷款本金减少，因此采用双周供还款与按月还款法相比，可以减少总的利息支出、有效缩短还款期限。

缺点：对月收入不宽裕的贷款人来说，双周供会改变还贷周期，每个月还款两次会增加一些压力。

适用人群：还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。

分段还款法

开通银行：交通银行

名词解释：客户可以根据自己的经济能力和资金规划，将贷款本金分阶段来偿还，并约定每个阶段应偿还的贷款本金和还款期限，选择最多分5个阶段来偿还贷款。

优点：借款客户可以自主选择在每一阶段还款的本金和还款期。

缺点：计算方法复杂，而且一旦确定了各阶段应偿还的本金和还款期数后则不可变更，要求客户对自己在整个还贷期内每个阶段的资金情况把握准确，普通客户很难设计好。

适用人群：期限在一年以上的个人住房商业性贷款客户，缓解客户因资金问题带来的还款尴尬和信用危机，尤其适用于创业之初的年轻人。

本金归还计划法

名词解释：由市民与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。

适用人群：适合收入波动较大，或年终款项比较多而平时资金紧张的人群，如个体户、小企业主。

宽限期还款法

开通银行：招行、建行

名词解释：购房人在银行办理个人住房按揭时，可与银行约定半年到1年的宽限期限，这个期限内，借款人只用还利息，不用还本金，在约定期满后再转为正常的还款方式。

优点：贷款初期由于支付了购房首期款购买了新房后，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张，如果在这段时期只需支付利息，还款压力就会小很多。

缺点：多支出近一年的利息。宽限期还款法在宽限期内只还利息不还本金，导致占用银行的资金并未减少，因此宽限期后正常还贷的利息支出就增加了。银行人士计算，选择这种还款法比正常还贷多支出不到一年的利息。

适用人群：买房前期手头紧的市民。

专家建议：在还贷方式上，人们当然希望利息越少越好。但伟嘉安捷房地产中介公司的总经理康胜介绍，各种还款方式各有所长，有的会增加总体利息支出，却能够在一定时期内缓解贷款压力；有的会节省利息支出，但借款人的实际还贷能力不见得允许。银行之所以推出这么多种个贷还款方式，主要用意并不在于为客户节省利息，而在于便于客户根据自己的财务状况，合理安排还贷计划。

关于利息的节省，有一条雷打不动的“定律”：利息是由客户占用银行资金额的多少和时间长短来计算的。占用资金额越多、占用时间越长，利息支出就越多。反之则越少。

比如，在相同贷款期限和额度的情况下，等额本金还款法就比等额本息还款法省利息，等额递减就比等额递增省利息，这都是由还款频率、占用银行资金额来决定的。据理财师计算，使用等额本金还款法比等额本息还款法节省总利息支出至少10%。而双周供就会比月供、双月供、季度供的方式节省利息，这就是还款频率加快，占用银行资金时间变短决定的。

只要牢牢记住这条“定律”，客户无论面对多少种还款方式，都能比较出哪种能节省或增加利息了。房贷者在选择贷款产品前，做一个详细的比较和分析，除了考虑预期收益和利息的节省外，还要符合自身的支付能力和收入特征。

房贷理财可以这样做

在中国老百姓的传统心理中，“欠债”从来不是一件好事情。不过，在现代中国人心目中，欠债的意义正在悄悄改变。负债也是家庭财务中的一项重要组成部分，对负债精打细算，也一样可以使自己通过负债来获得投资收益。房贷理财，正在成为时下新兴的一股理财潮流，特别是被有想法有资产的人充分利用的理财手段。

以别人的钱赚钱

在财务学中，负债被称为“财务杠杆”。所谓杠杆，简而言之就是四两拨千斤、以小博大的工具。在有条件的时候应当充分利用。比如当下房贷年（5年以上）利率为6.84%，如果发现有把握获得超过7%的投资项目，那么减少房贷首期款，或者延长还款期，将资金投入高回报项目是合理利用负债的表现。如果暂时没有这样的投资项目，那么就尽可能地提前还贷缩短还款期限，减少利息支出。

利用银行授信来投资

我的朋友Jack是一个很有想法的年轻人，眼下正在琢磨着自己创业，可是却苦于没有资金。这时该怎么办呢？去银行办理贷款，现在贷款这么难，而且审批的流程又繁琐，就算能办下来，可能到时候已经失去了投资的最好机会。去典当行，放款速度是快上来了，可是利率却远远高于银行利率。怎么办呢？

可以通过银行的循环贷款业务来解决。各家银行的业务流程也都大同小异：

到银行办理个人住房贷款现房抵押业务（或者已经归还一部分本金的贷款转按揭业务）――给予一定额度的授信――网上银行、电话银行、信用卡直接借款――按年还款或者随时在网上银行还款。各行单笔贷款期限不同，但只要在授信期间，只要已经还贷，即可循环多次使用，无须银行再次审批。

Jack2002年通过贷款的方式买了总价是50万的房子，贷款30万，目前已经还贷10万，并且房产证已经办下来。在正常情况下，银行可以提供房屋评估价的七成左右。那么银行能给Jack 的授信额度就是：50*0.7=35万。那么再扣除现在还欠银行的20万的贷款，35―20=15万，Jack实际能从银行获得的授信额度就是15万。但眼光独到的Jack投资的这块房产，在抵押房产的4年间已经升值60%，也就是说目前房屋总价80万，也就是说Jack目前可以从银行拿到的授信额应该是：80*0.7=56，56―20=36，最终Jack能拿到的授信额度应该是36万。

目前已经开办此类业务的银行有：中国银行、建设银行、招商银行、深圳发展银行等商业银行。

加快本金归还速度

像Jack这样能够找到自己投资项目，当然是很好的。但如果没有什么好的投资项目，选择提前还贷，减少利息支出无疑是个减少债务的好办法。房贷业务对于大多数人来说，都是一笔长达10多年，甚至数十年的长期贷款。这期间，利息的负担不可小看。贷款期限越长，利息负担越重，所以，想要节省利息就要缩短还款期限。

选择你中意的银行

银行对贷后服务的不同可能会给家庭的资金安排带来很多麻烦，因此在贷款的时候要了解各家银行的贷款政策。哪些是我们必须要了解的呢？快和我一起看看我们的房贷高手Rose都向银行了解了什么？

Rose在她贷款买房的过程中考虑了以下这些问题：

银行能不能提前还贷？提前还贷的复杂程度是多少？会不会收违约金？是否允许延长贷款年限或做加按？如果在申请的时候不考虑这个，想变更的时候就比较麻烦。房子能否转按揭？房子是按揭买的，但是还没有还完，能否卖掉？如果银行不提供转按揭服务，你要卖房子也是非常麻烦的，那么贷款的时候就要关注这个问题。各家银行的利率是不一样的，你要选择哪家银行的利率需要费一番工夫研究。浮动利率的好处是你不要考虑利率的上升和下降，对于没有很好的投资经验、投资意识和时间、能力的客户，选择这种方式比较好。固定利率各家也不一样，在选择的过程中可能有一些区别。选择不同的银行和不同的贷款产品，会影响到你未来的贷后经济状况。

此外，要注意自己的资信记录。从2003年下半年开始，北京的各家银行已经开始联盟，你只要在某一家银行出现了资信不好的记录，在中国人民银行的资信网就可以查出。如果你再想申请贷款，那是难于上青天。如果大家对细节没有注意，将来会造成很大的麻烦。