金融财税政策调控房价面面观
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【摘要】针对房价居高不下的现状，本文主要对提高贷款利率、调高银行存款准备金率、增加首期支付成数、开征物业税等金融财税政策能否真正调控房价进行分析，得出只有金融财税政策需配合严格的土地供应制度、调整开发商的投资结构等措施，才能真正达到平抑房价的目的的结论。
2006年，全国各地的房价居高不下，呈现新一轮的狂涨。第一季度，全国许多城市房价一路飙升，北京、深圳、广州等地更是出现大幅上涨态势。很多业内外人士都在讨论如何调控房价，主要是从收缩地根、银根两方面来讨论。其中金融与财政税收政策可以说是国家宏观调控的一个重要手段。那么，到底金融政策能不能起到调控与抑制房价的作用呢？
国家的金融财税政策主要有以下几种：提高贷款利率、调高银行存款准备金率、增加首期支付成数、开征物业税等。
一、提高贷款利率
导致房价上涨的原因很多，其中投资性买房和投机性买房是一个很大因素。2006年4月27日晚，央行网站通知：自4月28日起上调贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%，上调0.27%，其他各档次贷款利率也相应调整。政策一经推出，立即引起诸多讨论。
理论上，提高贷款利率，一方面，开发商的开发融资成本增加，如果没有其他更好的融资渠道，将可以抑制投资的过快增长；一方面，投机性购房者住房贷款的负担增加，可以降低投机性需求，从而抑制房价的过快上涨。但从另外一个角度考虑，一方面，即使利率提高能够达到抑制投资过热的目的，但同时是否也意味着发展新项目的速度减慢，从而市场会因预期未来供应减少而刺激现期认购量使房价不降反升呢？而且，开发商一般会将增加的开发成本在销售时直接转嫁给消费者，从而导致房价进一步上升；另一方面，调高利率确实可以加重投机性购房者的还贷负担，从而在一定程度上降低投机性需求。但与此同时，也加重了一般购房者的置业负担，使得普通老百姓的负担加剧；此外，不提高存款利率，只提高贷款利率，会使得银行的利差进一步扩大，从而刺激银行进一步加大贷款发放的力度，最终导致加息能够抑制投资过快增长的目的减弱。
二、调高银行存款准备金率
2005年宏观调控的重点是由控制房地产投资过快增长转变为抑制房地产投机需求，从今年的市场情况来看，“收紧银根可能会成为宏观调控的主要手段”。业内人士分析，央行正密切观察商行的法定存款准备金率及超额存款准备金率，并极可能对其上调。
一般认为，提高存款准备金率有助于收紧金融市场的流动性，并缓解潜在的经济过热的压力。事实上，在2003年9月和2004年4月，央行也曾两次上调法定存款准备金率，抽走数以千亿计的资金，而这两次调整正是中国经济“过热”的时候。据统计，截至2006年4月，我国银行人民币各项存款合计约31.8万亿元，假设央行将存款准备金率上调1%，就将冻结银行约3200亿的流动资金，再算上目前4.5倍左右的货币创造效应，预计减少货币供应超过1.4万亿元。对于本轮法定存款准备金率上调，业内人士预测，法定存款准备金率上调预期0.5个百分点，达到8%的水平。超额存款准备金利率则可能下降50个基点，达到0.49%的水平。如果适度上调法定存款准备金率，则银行业和对银行贷款依存度较高的行业至少在短期内将受到负面影响。对于银行来讲，存款准备金利息收入将比政策出台前下降，同时，也控制了贷款的快速增长，进一步收紧货币流动性，达到抑制投资过热的目的。
三、调高首期支付成数
房地产市场的投资增长有政府推动的作用，但是，更为重要的原因是需求的强劲增长，其中需求包括正常的购房需求和用于投机购房的投机需求，既然是需求导致了房地产投资增加和价格上涨，就有必要采取措施抑制需求，而抑制房地产需求的最好办法就是提高首期支付成数。
抑制房地产市场新的需求的最佳办法是通过增加首期支付成数，提高居民购房门槛来达到既抑制新的购房需求，又不会对已购房者产生影响的目的。同时也不会真正降低居民的购房能力，只是推迟部分居民具有购房能力的时间。因此可以用作一种平滑房地产需求的政策，而且增加首期支付成数的政策对于抑制投机需求有较大的作用，举个很简单的例子：假设一投机性购房者打算购买的房子价格100万元，自有资金60万元。如果首期支付成数为20%，则该购房者理论上可以支付3套房子的首期用于投机。现在首期支付成数上涨为30%，那么该购房者理论上只有能力支付2套房子的首期用于投机，从而降低了投机需求，最终抑制了新的需求，达到了调控的目的。
四、开征物业税
有关物业税的开征是我国当前的一个热点问题。无论政府、业界还是普通百姓都给予了热切关注。
一种观点认为,物业税的开征将会大幅降低房地产的价格和住宅消费门槛，直接起到抑制房地产市场过热的作用。我国的土地出让金应实行一次付清制，土地出让金是我国当前房价的重要组成部分，占到整个房价的30％～40％甚至更多，因此，通过开征物业税，将原本一次纳的土地出让金分期交纳，能大幅降低首付出让金从而降低开发商的开发成本，进而起到降低房价的作用。另外一种观点则认为，开征物业税只是为了建立和完善我国的财产税制。房地产的价格是受土地价格、建材价格、房产需求状况、各种税费等多种因素影响的，物业税开征只能起到调整部分税费的作用，加之消费需求没有得到有效抑制，开发商不会因为开发成本减少就降低房价，因此开征物业税不会大幅降低当前房价。而且，当前我国土地实行国家所有，土地出让金正是土地国家所有制下一种特有的土地出让制度。如果放弃现行的以招标、拍卖、挂牌出让形式为主的土地出让制度，而是分5O～7O年向房地产所有者征收物业税，国家将失去向开发商出让土地所必须依据的标准，土地使用权的分配将重归混乱、不公的状态。此外，在对物业税的设计上，应采取大多数国家所实行的财产税抵免所得税做法，以鼓励居民的合理购房需求。否则征收财产税而不减免所得税，实际上是对大多数中低收入家庭的所得实行重复征税，难以体现税收制度的规范和公平。
导致房价上涨的因素很多，不合理的土地供应制度、结构性供给不足、城市化速度过快、投机性购房需求、投资渠道过于狭窄等等。在抓紧金融财税政策的调控之外，应密切配合调整房地产开发投资结构，增加低价位普通商品住房的供应；建立合理的住房价格体系，完善房地产价格管理机制；完善土地价格管理，通过调控地价引导房地产市场价格的合理形成；采取有效措施，合理规范商品住房价格构成和销售价格行为；加大房地产价格监管力度，维护房地产市场正常的价格秩序等措施，坚持用市场化的手段进行调控。只有这样，才能真正达到平抑房价，创造一个良性的市场环境。