天津:“以价换量”态势明显高端住宅逆市受宠
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三季度成交环比上涨环城四区突出
根据中国指数研究院的数据报告显示，三季度天津商品住宅共成交24944套，环比二季度增加23.93％。成交面积261.93万平方米，环比二季度增加29.27％，全市均价9362元／平方米，环比上一季度下浮3.04％。
数据显示，环城四区的成交量占据商品住宅市场上的绝对首位，其中以西青区最为突出。9月，西青区商品住宅成交量爆发性增加，环比增加197.26％，达到25.36万平方米，万科盈润园、卫津领寓、罢锦世家等项目均选在当月开盘。10月17日，西青区成交更为抢眼，当天成交31套。
在成交均价方面，9月除东丽区价格持平外，其余各区均有小幅度下降：西青区价格为9754元／平方米，环比下降16.06％，但依旧在环城四区中领先；津南和北辰成交均价也较有回落，分别为8213元／平方米和8906元／平方米，环比分别下降5.45％和3.61％。
在国家宏观调控的大背景下，刚性需求成为楼市主角。为争取刚需购房者，各楼盘除大打价格战外，还在配套上下足了工夫，“配套牌”成为价格之后的第二张牌。例如，天津华润橡树湾还秉承华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式，完善社区内部配套情况，其中就配备了5000平方米的超大会所红・CLUB及2万平方米的邻里中心，集商业购物、休闲娱乐于一体。还组建专门团队设计推出收纳系统的精装增值服务，如卫生间的阅读灯的设计就是为了满足东方人如厕时有阅读书籍报纸的习惯而设计的。
随着传统销售旺季“金九银十”的到来，环城四区诸多项目相继在9月开盘销售，也有众多项目加推后期产品。预计10月底天津秋季房交会召开之时，更多楼盘将借机加大销售力度。
相对于全国楼市的一片惨淡，天津房地产市场延续稳定态势，但“以价换量”趋势越来越明显。从整个第三季度的天津房地产市场表现来看，“量涨价跌”的趋势在四季度将更加明显。
据搜房网数据监控中心统计，三季度天津商品住宅共成交24944套，全市均价为9362元／平方米，环比上一季度下浮3.04％。尽管调控较为严厉，但是与去年三季度相比，商品住宅成交量还是有所增加，刚性需求比较旺盛。在价格方面，三季度成交均价同比出现回落，均价较去年第三季度小幅下降0.67％。
据了解，在天津市场有多个楼盘在“金九银十”之际搬出“团购”、“网上半价拍卖”等活动，甚至直接打折，吸引了不少购房者。例如，南开区的熙汇广场一期精装小户型，推出部分特价房，并送家电，全款购房还有9.8折优惠；位于河东区的卓越浅水湾项目也在国庆黄金周期间推出特惠房；而河北区海河边某复式住宅推出的减25万元的优惠，让价力度也毫不逊色。
从相关部门给出的数据分析，天津在售的366多个楼盘中，多数楼盘在今年9月初曾上调价格。与之相反，降价楼盘有20个，约占在售总量的5.46％，总体单价平均降幅达5.51％，其中高档别墅类单价降幅高达3000元。
据估计，10月天津打折的楼盘依然高达247个，占天津待售和在售总楼盘的56.73％，创下今年以来的新高。都会轩、社会山、万科金色雅筑等项目成为10月最新亮相的打折楼盘。值得一提的是，天津市内六区打折楼盘明显增加，数量已占打折楼盘总数的32％。可见，9月低迷的市场环境使环城四区项目纷纷降价后，
“银十”之际，市内六区项目也出现价格松动迹象。
面对此局面，某项目相关负责人坦言：“开发商现在的内心很纠结：坚守价格防线，消费者不买账；可优惠幅度给得过大过低，我们又会蒙受巨大的经济损失。虽然恐慌忐忑，但‘以价换量’、打折卖房并非开发商乐于见到的结果，在对待资金链这一问题上，我相信很多企业宁愿选择从外界‘输血’，而绝非降价自救。用价格换销售量，实在是不得已而为之的无奈之举。”
楼市“银十”已经过去一半，津城楼市的表现仍然不温不火。截止到10月第三周，本月天津已开盘项目数量与预期数量相比不足一半。10月29日，2011年天津秋季房交会在天津梅江会展中心召开。据悉，N1、N2两大展厅已吸引保利、万达、华润等50多家知名房企参展，6块保障房专区也将在房交会上亮相。业内人士分析，开发商可能会选择在此房交会上放手一搏、集中开盘。但从目前的市场走势来看，本次秋交会很难再掀起楼市成交热潮。
首套房贷利率上调刚需压力增大
“限购令”实施后，金融机构也随之抬高了贷款首付和利率门槛。在第二套和第三套住房贷款门槛连续数轮提升之后，首套住房贷款的利率也开始上调。
进入四季度以来，天津各银行个人住房按揭贷款进一步收紧，基准利率上浮1～5％。据了解，自今年年初以来，工行对首套房贷的利率优惠已经取消，目前首套房实行最低首付30％，实行7.05％的基准利率；而农业银行河东支行的工作人员表示，目前农行不但首套房最低要求首付40％，贷款利率还要在基准利率基础上上浮5％，二套房贷已经基本停贷。除国有银行外，股份制商业银行目前的情况也非常“紧”。据悉，天津银行目前首套房贷款要求首付30％的基准利率，而光大银行首套房贷款利率还要上浮5％。
部分业内人士表示，银行此举对刚需购房者心理造成了一定程度的打击；也有业内人士在其微博中称，此举进一步证明了管理层打压房价的决心没有动摇。
今年以来，央行5次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21％。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。
以100万元、二十年的首套房贷款为例，如果利率从原先的基准水平上调至1.05倍，月供将从原来的7783.03元上涨至7994.9元，借款人每月要多还款211.87元，大致相当于加息2次。如果首套房贷款利率较基准利率上浮10％，那么月供将增加到8212.57元，借款人每月要多还款429.54元。上调首套房贷利率后，对刚需购房者影响最大，因为首套贷款客户多为刚需客户，处于首次置业状态，手头资金较为紧张，对利率上调等价格变动较为敏感，而差别化的信贷政策也使改善型需求因调控而加重观望。
二手房市场持续观望一成房源售转租
根据市国土房管局《每日房价》数据分析显示，在楼市整体受到宏观调控政策较大影响的背景下，今年第三季度，天津中心城区的一、二手房成交比例逐月下滑。9月新房集中供应，部分区域成交量上升，而二手房观望氛围持续的特征较为显著。
从交易日的日均成交情况来看，进入10月，天津市二手房市场成交量仍保持低位运行。今年十一黄金周期间二手房日均
成交量与中秋小长假相比下降13％，与清明、五一小长假相比降幅更达到50％。对于购房者而言，期待价格下行的心态依旧占了多数。
据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，2011年10月3日9日，天津市二手私产住宅交易日为2天，成交总量214套。交易日日均成交面积1.68万平方米，环比下降36.6％；成交均价7263元／平方米，环比下降10％。
二手房房价方面，除郊县五区有1.1％的环比上升外，市内六区、环城四区和滨海新区均呈现出回调迹象。目前天津“出售变出租”的二手房源占在售房源的一成左右，集中在老城厢和梅江片区，以房龄新、户型大、总价在150万元以上为特点。
中原地产(天津)投资顾问部总监高飞认为，近期二手房价格的回落，与新房市场越来越大的降价打折力度不无关系。“二手房卖家的定价，往往以周边一手房楼盘的最新价格为重要参考，新房价格回调，肯定会影响周边二手房的成交价。”不过高飞同时指出，很多二手房业主不像开发商一样有着资金方面的压力，所以降幅会比新房市场小，如果觉得价格不合适，很多人会选择“售转租”。
房价松动已成事实企业反应敏感
在季度交界点上，不断变化的市场数字让购房者对楼市走势格外关注。《今日楼市》记者在走访多个楼盘后发现，多数购房者只看不买，观望心态偏重。但也不难看出，在当前政策面偏紧、成交低迷的楼市局面下，“资金链告急”正在向开发商们“步步紧逼”，他们不得不另择他路，采取种种措施来应对危机。
9月26日，富力地产联李思廉在出席活动时对媒体坦言，已将富力全年销售目标从400亿元下调2 0％至320亿元，这个决定是视中国当下的整体金融情况、宏观环境而做出的。而早先李思廉在出席富力地产上半年业绩会时就曾高调表示，富力项目已降价10％，接下来还将继续降价10％。
不久前，标普报告称，包括绿城中国、合生创展在内的6家企业流动性压力较大；而华润置地、恒大地产等企业对销售额的下降则非常敏感；万科等6家企业销售金额出现环比下降。
有分析人士认为，下一阶段更多的项目可能将会采取降价求量的营销方式。否则，大量库存积压和年底新项目的增多，也有可能会使明年初上市的项目难以抵抗价格普降的压力。
也有观点认为，楼市平稳发展其实完全取决于购房者的心态和行动。天津房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满博士表示，购房者热衷讨论“拐点”问题，其实是希望房价在调控背景下不断下降，并在理想价位保持一段时间。“这是不成熟的消费心理，忽略了市场的刚性需求，容易误导消费行为。”徐保满如是说。
事实上，“限购”带来的调控效果不言而喻。除当下楼市的刚性需求者空间仍然庞大外，对于极佳地理位置的城市豪宅，以生态独享、便利的城市资源以及引领居住模式等诸多特点，吸引了不少富裕阶层的青睐。对此有业内人士直言，高端住宅渐成楼市新宠。
所谓豪宅就是当社会经济发展到一定程度时，一部分高收入阶层对居住需求上升的表现。称得上豪宅的房子至少应该具备四个特点：第一是其地点、区位有特定的地理空间。第二是与其他物业相比，其应该在价格、配套、品质等方面都有明显的区别。第三是购买和使用豪宅的人应该具有相当的教育程度，他们对自身的社会地位应该相当自信。第四则是豪宅应该具有相对比较长久的生命力，要有较大的发展空间。
以天津大都会项目为例，9月27日，大都会壹号开盘，以平均每60秒即成交1600万元的传奇速度，在短短30分钟内实现了4.8亿元的销售总额。10月17日开盘当天，3小时360套劲销13.6亿，刷新了天津地产史上“单盘单日”成交的最新纪录。这不仅体现了项目自身高端定位、大尺度、高舒适度的住宅产品填补市场空白，更展示了中国两大顶级开发商保利地产、金融街控股携手打造带来的品牌信力。据悉，大都会壹号650平方米产品从10月19日起总房款上调100万元。