恒大地产:地王御金术

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手握9600.3万平方米土地，恒大地产成为新时代的地主，其规划建筑面积高达10750.86万平方米，按照每套房子90平方米计算，可建119.454万套住宅。储地是要有资本的，恒大地产的资本从何而来?

恒大地产的秘籍就是多买多储，甚至借钱储地、以地融钱，走向中小城市，低价拿地、高价售房，走跨越式发展的道路。除了利润滚存、股东投入外，上下游通吃以及借款尤其是外资借款是其主要资金渠道。

第一条路，企业自身的赢利能力。恒大地产成立以来到2010年，留在公司的净利润有117.38亿元(储备和未分配利润)，其中75.88亿元是2010年的赢利，显然这些利润不是恒大地产2010年爆发的根本资金保障，相对于公司千亿级别的资产和多年的囤地，这些利润滚存杯水车薪。

第二条路，股东投入。2008年房地产市场调整时，因上市不利，储地庞大的恒大地产差点因为消化不良而猝死，最终只能接受了外资投行苛刻的贷款条件。2009年恒大地产成功上市后，资金面得到了很大的改善。

第三条路，上下游通吃。强势企业凭借对产业链的控制力，买货欠钱，卖货却要提前收钱。

第四条路，借钱。在恒大地产销售尚未爆发的2008年，借款合计104.4亿元，其中短期借款就有62.14亿元，而当时恒大地产能够自由运用的现金不到7.5亿元。所以，在2008年恒大地产第一次上市失败时，恒大地产出现了资金短缺危机，甚至在2009年底，恒大地产的银行存款中仍然有25.18亿元因为贷款而抵押。

恒大地产的快速扩张还要归功于外资投行。早在2006年11月至2007年9月，恒大地产陆续与德意志银行、美林、瑞信等投行签订协议，投行或认购恒大地产的可换股优先股，或向其提供巨额的抵押贷款，拿到9亿美元资金的恒大地产开始大举拿地。这个此前十年间累计销售面积只有200万平方米、销售额只有几十亿元的地产商，2007年底土地储备高达4580万平方米。

现今，恒大地产虽然已经渡过了最危险的阶段，但仍然主要依靠借新债还旧债的方法维持资金链。2010年，恒大地产共发行优先票据筹资89.87亿元，银行借款筹资197.72亿元，偿还银行借款115.38亿元，净借得资金171.79亿元。

富力地产：酒店投资组合趋成熟增加收入来源

上半年度，富力集团的营业额上升58％至109.8亿元，主要由于集团的核心业务物业发展的销售营业额增长62％至100，7亿元，以及其他主要业务如酒店营运及投资物业较去年同期大幅改善，酒店营运的收入增加37％，令息税折旧摊销前利润(EBITDA)达到9190万元；投资物业收入亦增32％至2，103亿元。富力地产董事长李思廉表示：“我们今年上半年度能够取得佳绩，实有赖公司一向谨慎执行的业务计划。我们上半年已按预定时间峻工并交付了合共72.4万平方米的物业，占全年预计交付总面积的25％。尽管中央政府实施货币紧缩政策以遏抑通胀，集团业务营运所得现金流量仍保持强劲，截至本期末持有现金125亿元。”

集团的投资物业组合于回顾期内录得总租金收入较去年同期上升32％，即增加了5050万元，部分升幅乃来自刚于去年11月才试行营业的成都天汇商场，为投资物业组合带来了新的增长动力。此外，集团的四间酒店受惠于期内房间价格提升，经营业绩明显改善，较去年同期改善超过28％，反映集团在酒店营运方面更具优势。土地储备方面，集团持续奉行谨慎的政策，物色优质且成本价格具竞争力的土地。集团于上半年度内仅收购一幅位于广州越秀区杨箕村建筑面积为27.4万平方米的土地，直到今年8月集团刚以22.3亿元收购一幅建筑面积达70万平方米、位于哈尔滨道里区具高增长潜力及优越地段的土地。截至2011年6月30日，集团的土地储备总量约为2540万平方米，足以支持集团未来三至五年的发展需要。