论房地产园林景观成本控制分析

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摘要: 随着我国经济建设的不断发展，房地产园林景观越来越得到人们的重视，并且园林景观的造价也直接地影响房价。笔者针对园林景观的设计、施工、养护等过程的成本控制进行了详细阐述。

关键词: 房地产; 园林景观; 成本控制

近年来，随着我国房地产行业的飞速发展，与之相应的房地产园林景观行业也取得了快速发展。小区园林建设的升级，对于美化环境和改善业主生活质量起到了很大的作用，房地产园林环境不经意中成为消费者判别住宅产品优劣的重要标准和购房取向的重要参考，而房地产商则往往把小区景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段，好的园林景观规划建设，能促使楼盘附加值得到全面提升。于是各开发项目纷纷加大力度打造各式风情的园林广场、花园景观，把一座座小区点缀得美轮美奂。但是，在房地产园林景观营建的过程中，如果只讲究质量和艺术效果，而不有效的控制成本，无形中会引起开发成本和房价猛增等现象的产生。

因此，如何在园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金，合理计算园林工程造价，建设耗费少、成果大，又使居民获得满意的园林景观，成了营建商十分关注的问题。

1 设计过程成本控制

景观设计造就了好的园林建设与美好的舒适环境。房地产对于园林的设计是与经济相挂钩的，如果园林造价低，就会影响效果，而造价过高，又会给开发商增大成本。因此，在规划设计阶段进行充分论证，对设计的思路、特色、功能，单方造价指标（如硬景与绿化所占造价比例），各项绿化指标，中长期及四季观赏效果，树种配置原则，建设成本及维护管理费用的计算等内容作出详细评价，可减少园林建设的浪费，尤其在景观作品的设计要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要结合楼盘实际情况进行分析论证，对这些设计元素进行综合取舍合理配置，减少不必要的成本支出，是控制成本的一个有力手段。所以首先对方案文本设计招投标工作的评判以及设计单位的选择至关重要。

1.1 地形设计与成本关系

在小区环境地形设计过程方案考虑上，首先要满足园林功能的要求，其次要考虑到实现园林功能的成本。这就要求做到“利用为主，改造为辅，因地制宜，顺其自然”的原则，避免进行大规模地形改造工程。地形设计中不一定要把地面都堆平，要充分考虑与楼盘环境的和谐统一，充分保护与合理利用楼盘环境中原有的地形、地貌、地物，对原有的自然地形尽量从现状出发加以利用，通过“以山就势”、“以坡就势”的设计理念，因地制宜，就地取材改造地形。通过保持场地原有的地貌特征，尽量做到土方就地平衡，既节省了工程费用，又能够凸现自己的特色。

1.2 水景设计与成本关系

水景的设计，可以使社区环境充满灵气，平添休闲气氛。近年来，各类楼盘都以自然或人造水景、湖泊为主要卖点，更为能以“未来亲水景观”楼盘自居而自豪，房地产开发中水景住宅成为一大热点。但在住宅环境水景的设计中，如果只考虑到水景营建初期的美观、豪华，而忽视了水体景观较高的运行成本以及后期较高的维护管理费用，长此以往，由于发展商难以支撑而就会导致园林水景逐渐变成石板旱溪景观，还有水系施工质量通病引起的维修费用等，而且由于目前大多设计做不到循环利用，对水资源的浪费很大。因此，小区在营造水景时，要有长远考虑，不能图一时之亮点，设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大，在满足营销及点缀的基础上尽量缩小水域面积。

1.3 道路设计与成本关系

道路是住宅区环境的构成框架，它除了具备疏导居住区交通、组织居住区空间的功能外，还由于各式各样的道路铺装形式，使道路本身也构成居住区的一道亮丽风景线。因此，在进行居住区道路设计时，有必要对道路的铺装材质进行科学考虑，根据小区的道路级别和所在各区的特点，选用不同的铺装面层。如区内干路（消防路）可能较为顺直，由混凝土、沥青等耐压材料铺装单价成本不高; 而宅间路则富于变化，由石板、装饰混凝土、卵石等自然材料铺装而成。要避免不考虑实际功能，一味追求华丽气派，不分场合大量使用价格昂贵的花岗岩铺装，以减少前期建设成本和花岗岩遭损毁后的更换成本。

1.4 景观小品设计与成本关系

景观小品是指体量小巧，有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性标志物，具有组合空间、美化环境、方便居民生活等作用。由于景观小品造价低，对居民区的环境美化作用显著，所以小品设计及运用日益受到重视。但住宅区中景观小品的设计量要少，景要巧，忌讳奢华，切实起到画龙点睛的作用; 要分布合理，设置的地点要恰如其分，保证与周边环境相协调。不能无原则滥用，尤其要严格控制雕塑及亭、廊、花架等构筑物的数量，应贯彻“植物造景为主，园林建筑为辅”的原则，以提高园林价值，有效控制建设成本。

1.5 绿化设计与成本关系

在住宅区的整体环境中，绿化种植占很大的比例，一般住宅区的绿化比率应在30％左右，高档住宅区甚至高达50％，绿化种植设计是否合理对于住宅区景观成本有较大影响。种植设计中要坚持乔、灌、草结合的配置原则，并合理控制草坪所占比例; 设计中要坚持适地适树的原则，不要盲目选用贵重树种，而选择乡土树种绿化小区不仅可以降低住宅区绿化成本，也容易发挥最大的生态效益; 设计中选用的大规格苗木数量不宜过大，不搞“高价建绿”，在入口处、中心广场及绿地重要位置适当点缀即可; 设计中应控制草花的摆放数量，代之以木本花卉，草花应为点缀，不适合大面积使用。

2施工过程成本控制

在房地产企业自行施工景观过程中，为了通过有效的途径来控制成本，就需要景观工程项目管理人员在施工过程中遵循成本控制的相关原则，在执行工程质量、工期等合同要求的前提下，合理使用人力、物力、财力，有计划地组织施工过程，合理制订施工方案、控制施工进度、严格加强质量管理、降低材料成本，把各项费用控制在计划成本的范围之内，力求将成本、费用降到最低。

2.1 施工方案

住宅区园林景观工程建设前期需制订科学实际的施工方案。施工方案不同，工期就会不同，合理的工期，将使项目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。制订施工方案时，要联系工程项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，进行比较，从中优选最合理、最经济的一个，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。

2.2 施工进度

施工进度控制是住宅区园林景观工程项目管理中的重点控制目标之一。进度快则各方面管理费用节省，也可较快实现景观展示要求，为营销争取先机；若工期延误则管理成本增加及造成展示延迟，不利营销创利。要求项目经理和工程技术人员在既定的工期内，编制出最优的施工进度计划，在执行该计划的过程中，经常检查施工实际情况，并将其与计划进度相比较，若出现偏差，便分析产生的原因和对工期的影响程度，制订出必要的调整措施，修改原计划，不断地如此循环，直至工程竣工验收。它是保证景观工程项目按期完成，合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。

2.3 工程质量

在景观工程施工过程中，要严把工程质量关，加强施工工序的质量自检和管理工作，真正把质量管理贯彻到整个过程中。采取一切可能的防范措施，消除质量隐患，做到工程一次成型、一次合格，杜绝返工现象的发生，避免因不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对绿化土质、绿化苗木质量、土球大小以及苗木的栽植质量把关要更加严格，否则可能会导致苗木死亡。这样，不仅损害了工程形象，还增加了工程成本。

2.4 材料成本

景观工程材料成本在整个项目成本中的比重最大，一般可达70% 左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本项目（如人工费、机械费等）费用增加时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低项目成本的关键。在购买工程材料时，要通过市场行情的调查研究，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料; 而且要合理组织运输，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本。同时要安排好材料进出场的时间，加强现场管理，合理堆放、减少搬运，植物方面要尽量减少过夜苗和苗木损耗。

3 养护过程成本控制

小区园林景观的经济性，既要顾及造园工程近期的建造成本，这关系到售价和开发利润; 更要顾及长期的养护成本，这关系到物业管理费用。整体工程项目应以便于养护管理作为必要的标准，尽量使园林景观在日常养护和运营中，减少人力、物力、财力的投入。若忽视养护管理问题，过高的园林维护成本成为压在物业管理公司肩上的重担，进一步又是加压在业主身上的一笔物业管理费用。尤其是在绿化种植方面，由于景观设计师在作种植设计时，往往很少考虑今后养护成本，因此，许多建成的绿地在养护管理时令养护人员叫苦不迭和开支大增。有的小区绿化，由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力，只有低水平维护，最后观赏效果不理想，很多应有的功能丧失，有的草坪被杂草挤占，绿化带太多难以很好修剪，蛀茎害虫易为害难以防治等。一些小区的绿化设计方案广泛采用大色块、大草坪，且大量应用造型植物，这些因素都使后期管理成本有不同程度提高。另外住宅区环境中的人工湖维护费用也比较高，水费、电费的消耗都很大，若来不及维护，造成蚊虫孳生等，这也会给小区的业主们带来诸多不便。

4 结语

住宅小区的景观要崇尚自然、提倡朴素，应以植物为主体、水土为要素进行营建。景观设计与施工、维护应该符合经济效用原则，从各个环节抓住成本控制要点，用较少的费用建成具有较高功能与极大视觉享受的高品质园林景观工程。