WH房地产公司某项目融资分析

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根据现代融资相关理论并结合国内外实证研究对房地产开发企业目前采取的各种融资模式的优缺点进行分析研究，以wh集团及其开发的某项目为例，总结出目前在宏观经济调控下采取房地产信托融资方式是比较适合房地产开发企业发展的一种融资方式。

项目融资信托融资房地产项目

一、研究背景

在国外，企业融资是企业金融理论的一个重要组成部分，其理论日趋成熟和完善。在我国，虽然近年国内有关企业融资理论和研究也在逐渐展开，但大都是从银行的角度来研究企业融资活动对银行经营的影响，很少从企业的角度具体地考察企业融资行为的特征和提示企业融资行为扭曲的原因，而且至今尚未形成一个完整的体系。本文试图从房地产企业融资的实际出发，分析现有的融资问题，提出现阶段最有可能发展的融资方式。研究对完善房地产融资理论、改善我国房地产企业的融资环境等方面有重要的论理意义。

但是我国的房地产市场仍然不是一个成熟的市场，资金问题已经成为现阶段我国房地产企业发展的瓶颈。如何在有利的时机，以较低的融资成本、较小的融资风险筹措到企业发展及项目开发所需要的资金，己成为房地产开发企业发展壮大的战略性问题。因此研究我国房地产企业融资问题又具有重要的实践意义。

二、wh集团公司经营分析

wh集团有限公司2010年取得建设部颁发的二级房地产企业开发资质，依法制定了规范的公司章程、科学的公司组织架构和治理结构，并建立了独立董事制度，目前主要股东wh控股股份有限公司以房地产行业为主，并属于行业内全国性知名企业该公司人员结构合理且非常重视技术投入，有雄厚的开发技术力量和资金实力，完全能够保证每一项目按期完工，管理人员和技术人员中具中级以上职称的占85%，其中主要岗位的核心员工在该行业和岗位的拥有丰富的房地产业开关经验，平均经验为8年（含）以上，至少曾经参与过7（含）个以上房地产项目的开发管理。公司过去五年内年均竣工的房地产建筑面积20万平方米（含）以上，已累计竣工100万平方米，wh集团有限公司不只有着丰富的开发房地产项目经验，对房地产营销策划能力也很强，该司项目“锦绣一房地产品牌，已成为全国性知名品牌，其所开发的项目无论是住宅还是商用房，消费者对所开发的项目认购踊跃，销售及租赁情况都相当好，销售率已近8成。2010年该司销售收入78981万元，较2009年的64167万元有较明显的增长幅度，高于行业增幅，尽管今年房地产行业处于寒冬但公司今年的销售与过去几年相比（去年较前年增长23%），销售规模将预计增加10%以上。

该公司的土地储备情况良好，按照公司前3年平均竣工面积，其土地储备至少可供开发2年以上，同时其所开发的项目主要以丘陵地势为主，土地相对平整，交通便利，施工难度较低、受工程规模、建设条件、施工难度、征地拆迁、交通状况等条件制约较小，能够按计划完工，且其土地储备的平均成本在市场上同类地段市场价格的0.8倍以下。公司高层政治背景较强和当地政府关系较好，所开发的项目在相关的征地、拆迁、税收等工作均得到当地政府给予的优惠措施。

三、项目情况分析

项目位于广州市增城新塘镇帽峰山陈家林自然风景保护区内，广园东快速路与广深高速公路的交界处，紧邻107国道、广深铁路，至天河仅需20分钟车程，至东莞、增城市中心仅需20分钟车程，到广州开发区约5分钟车程。规划中的广州至新塘间的轻轨铁路线途经本社区，地理优势得天独厚，交通极为便利。F项目周围环境优美，规划、建筑、园林、户型、装修等处处体现高品质、亲自然的独特魅力，是21世纪理想居住典范。

项目超低密度设计，由著名的建筑规划和园林设计公司精心构筑，充分利用社区内独有的山景、湖泊、溪流组成一条流动的水系贯穿于整个社区之中，将自然山水生态环境与人文建筑巧妙融合。规划建有独立别墅、TOWN HOUSE别墅、庄园豪宅、洋房等多种类型。其中一期二期开发的独立别墅、TOWN HOUSE别墅、庄园豪宅等别墅已经销售完毕，洋房“森林半岛’’一期、二期、三期、四期已经销售完毕，森林半岛八期正在开发建设当中，预计本年度8月份开始预售。

项目配套设施完善，规划中有占地数万平方米的商业中心、风情商业街，社区内设有大型超市、知名品牌店、雅致花店、布艺、书店、全天候便利店等，全方位满足业主的购物欲望。此外，公交车已进入小区，加上小区楼巴往来广州等地，出行方便快捷。区域前景：位于广州城市“东进刀总体规划的东冀大组团核心区域，和广园东路旁的大型楼盘碧桂园凤凰城为临；南面的广深大道（107国道）直通新塘镇区；东靠广州市规划中的新城市中轴线：西面东洲大道接驳广园东和广州经济开发区，直达市中心。

四、项目的融资方式的选择和施行

1、项目融资方案

在我国，房地产开发企业资金来源主要还是靠通过银行贷款，wh集团有限公司也不例外，wh集团有限公司进行项目启动和运转，除了部分资金是自筹外，主要还是通过用已立了项的土地做抵押向银行申请短期房地产开发贷款所取得。但近年以来，国家开始对经济进行宏观调控，采取紧缩的财政政策和货币政策，例如中央人民银行连续提了几次存款准备金、地方政府还配合对房地产开发企业的囤地现象进行严厉的打击和出台了限购限贷政策，以上种种经济调控措施使许多房地产开发企业包括wh集团有限公司面临着资金链断裂的危险，各房地产开发企业为了寻求出路，不断尝试新的融资渠道，使通过银行取得的资金在整个房地产资金总额占比有了下降。

根据wh集团有限公司及项目的实际情况，目前在我国所有的融资方式中能在该项目选择应用的主要有以下五种，现结合项目和各种融资方式的优缺点分析以下：

（1）银行贷款：成本低，但由于最近国家宏观调控及银行政策调整，想通过银行方式融资比较难，特别是房地产开发项目更加难；

（2）上市融资：若通过股东wh控股股份有限公司增发或配股方式融资，获得的资金数额比较大，但会稀释原有股权结构，从而直接影响或削弱原有股东对公司的控制权且上市融资所需成本较高，手续繁琐；

（3）发行债券：审批条件严格，且时间较长；

（4）合作开发：可以减低风险但比较难找到志同道合的伙伴；

（5）房地产信托：融资成本较高，但手续简单，方式灵活。

2、项目融资方案的实施

项目对比了以上五种目前主流的融资方式，根据目前国家宏观市场环境，项目选择了房地产信托的融资方法。尽管采用房地产信托方式融资成本较高，约10%（每年的融资成本），但结合项目的回报率，再加上近期银行利率上调空间极大，采取房地产信托融资方式，成功融资的机会较大，因此决定采取房地产信托方式融资，具体方案如下：

（1）wh控股股份有限公司与中融国际信托有限公司签署《股权收益权转让及回购协议》、《股权质押担保协议》向中融国际信托有限公司转让其持有wh控股股份有限公司的全资子公司ZC房地产有限公司100%股权所对应的收益权。

（2）中融国际信托有限公司成立（2011年中融信托ZC股权收益权投资资金信托计划》（以下简称“信托计划"）募集资金人民币20000万元，所募集资金作为支付ZC房地产有限公司的收益权转让价款，该笔收益权转让价款供ZC房地产有限公司开发增城翡翠绿洲森林半岛五期洋房的项目使用；ZC房地产有限公司应于股权收益权转让期满30个月回购该股权收益权，ZC房地产有限公司需在转让期间每年按募集资金的10%支付给中融国际信托有限公司固定收益及财务顾问费。

（3）wh控股股份有限公司与中融国际信托有限公司签署《股权质押担保协议》、 《保证合同》，wh控股有限公司将持有ZC房地产有限公司的100%的股权质押予中融国际信托有限公司，作为ZC房地产有限公司回购股票收益权回购价款的担保；深圳wh控股股份有限公司为ZC房地产有限公司的全部回购款及相关费用承担连带责任保证，保证期限为债务履行期限届满之日后两年。

五、wh集团公司项目融资方案分析结论

本文在wh集团有限公司的现有融资条件下，通过现代融资理论体系的主要研究理论MM理论、权衡理论、优序融资理论和金融成长周期理论的适用性和指导性，同时结合目前国内外融资问题的研究现状的，对比目前国内主流的融资渠道，设计出在目前宏观调控经济条件下，采取房地产信托的融资方式是比较适合wh集团有限公司旗下的项目，本文的主要结论如下：

1、在对房地产开发企业融资问题进行研究时，应将理论和实际相结合现才比较科学，特别在选择融资方式时，要结合企业自身实际情况和判断该采取那种融资渠道才能实行成功融资。

2、对需要融资的企业实行一种新的房地产融资渠道，首要考虑的是它的可操作性和风险控制策略，这样才能有效解决企业融资问题，如果设计采取的融资渠道只是一种理论试探，而不具备实际的可行性，那永远只是理论上的融资渠道。

3、在对房地产开发企业的资本结构和存在的问题进行分析研究时，要采取实事求是的态度，要根据企业的实际情况和项目情况来制定融资策略，这样才能得出适合本企业发展的融资方式。

4、在目前宏观调控情况下，采取房地产信托融资方式是比较符合我国房地产开发企业的融资现状与需求，因此，本文研究得出的结论在适合wh集团有限公司的同时，对其他房地产开发企业也有借鉴意义。

参考文献：

[1]王铁军.中国房地产融资20种模式与成功案例[M].北京：中国金融出版社，2009.153-155.

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[3]刘林.项目投融资管理与决策FM口[M].北京：机械工业出版社，2009.

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