远洋地王或将建大户型豪宅
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住宅保本价近4万元／平方米
特约专稿：本刊特聘地产分析师、北京银通安泰房地产评估有限公司副总经理王军艳
大望京村1号地位于朝阳区崔各庄乡大望京村。东至新望京干道；南至望京中环路；西至规划大望京2号路；北至北小河。建设用地面积83506.69平方米，规划建筑面积169537.2平方米。从表1大望京村1号地的各项指标可以看出，其居住规划指标达到10万平方米以上，占项目规划收益指标的73％以上，在望京地区属于体量较大的住宅项目，因此，其项目建成后的销售价格将会在望京地区住宅房地产市场上发挥标杆性的指导作用。我们首先从该地块已发生和未来要发生的建设销售等客观成本人手进行分析，以期得出未来房价的成本价。
1 土地费用
包括地价款、土地交易契税、土地投资利息。
地价款：依据本次拍卖成交的40.8亿元，分摊到148203平方米的规划收益面积上，折合每建筑平方米为27530元。
土地交易契税：依据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)和财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税【2004】134号)文件规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格，税率为3％，折合每建筑平方米为826元。
土地投资利息：考虑项目地块现状开发程度为“六通一平”、项目建设规模较大和北京市住宅项目的―般开发周期等因素，该项目预计在2012年初推向市场，土地费用的时间周期为2年。根据当前中国人民银行公布的1～3年中长期贷款利率5，4％，可推算出：
土地投资利息=(地价款+土地交易契税)×[(1+5.4％)2-1】=3145元／平方米
土地费用：地价款+土地交易契税+土地投资利息=27530+826+3145=31501元／平方米
2 建筑费用
主要包括建筑成本、建筑投资利息。
建筑成本：包括建安工程费、红线内市政费用、前期工程费、管理费、不可预见费。
建安工程费：是指在项目施工环节发生的人工、材料、机械等直接费用。该项目的规划用途为住宅，根据规划指标中容积率为2.8，建筑密度为0.4，限高为80米左右(局部150米)的限定，预计未来开发产品为10层～20层，结构以板塔结合为主；同时由于该项目土地取得成本较高，预计未来产品定位应该以高档精装住宅和公寓为主。参考《北京市建设工程预算定额》(2004年)，结合北京市近期各类建筑安装工程造价的行情，确定项目下一步的土建安装费用为2500元／平方米、内外装修费用为1200元／平方米，建安工程费合计为3700元／平方米。
红线内市政费用：是指红线内的水、电、暖、道路等需要发生的配套费用，根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安工程费的10％，折合每建筑平方米370元。
前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费及评估费、工程项目勘察费、工程设计费、工程标底编制费、招投标管理费、合同预算审查费、工程监理费、质量监督费等。目前北京市高档住宅公寓项目的经验，取建安工程费的5％，折合每建筑平方米185元。
管理费：主要指开办费和开发过程中管理人员工资等。根据目前北京市高档住宅公寓项目的经验，取建安工程费的5％，折合每建筑平方米185元。
不可预见费：是指在项目建设环节中可能会发生的不可预见支出，如自然灾害、政策变化等导致的项目建设费用的增加。根据北京市房地产开发项目的经验，取以上四项费用的6％，折合每建筑平方米266元。
建筑成本=建安工程费+红线内市政费用+前期工程费+管理费+不可预见费=3700+370+185+185+266=4706元／平方米
建筑投资利息：考虑项目建设规模较大和北京市住宅项目的一般开发周期等因素，该项目预计在2012年初推向市场，开发时间周期为2年，假设建筑费用按年度均匀投入，则：
建筑投资利息=建筑成本×5.40％=254元／平方米
建筑费用=建筑成本+建筑投资利息=4706+254=4960元／平方米
3 销售费用
参考国家及北京市有关规定和市场资料，销售费用包括营业税及附加、及广告费。其中营业税及附加包括营业税、城市维护建设税及教育附加费，根据税法规定，按房地产总开发价值的5，5％计缴(营业税为房地产总开发价值的5％，城市维护建设税为营业税的7％，教育附加费为营业税的3％)，及广告费结合项目特点及市场客观水平，按房地产总开发价值的2％取值。
销售税费=住宅总成本价格×79％
4 住宅总成本价格
住宅总成本价格=土地费用+建筑费用+销售费用=31501+4960+住宅总成本价格×7.5％住宅总成本价格=39417元／平方米
综上所述，该项目的房价成本(包括土地成本、建筑成本、销售成本)已达到39417元／平方米，向4万元关口逼近，也就是说，售价若不能达到此标准，该项目基本无利可图。目前北京市大型房地产开发项目的利润率为10～20％之间，该项目若要达到10％的利润率，则售价要达到43000元／平方米；若要达到15％的利润率，则售价要达到45000元／平方米；若要达到20％的利润率，则售价要达到47000元／平方米。(详见表2，表3-1，表3-2，表3-3)
住宅
一个楼盘的产品定位是由地价、地块指标、市场需求、区域价值等综合因素决定的。那么大望京村1号地的住宅部分适合怎样的产品定位?中原地产投资顾问部总经理张坤昱、亚豪机构副总经理任启鑫、北京银通安泰房地产评估有限公司副总经理王军艳、21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔对此进行了分析。
改善型客群的大户型高档公寓
张坤昱
大望京村1号地的产品定位与区域未来发展及定位有关联。大望京以商业、商务功能为主导，理论上更开放，会融合更多国际化元素，人群更广泛。但到底大望京靠什么产业支撑，是否像望京一样是以科技、电子产业等为支撑，大望京的发展模式还需要进一步地细化。从目前望京区域的发展来看，望京区域发展已相对成熟，区域楼盘也都已经到了“收果子”的阶段，区域内改善型购房客户较多。比如东湖湾目前在售二期尾房户型面积为197平方米三居、217平方米四居，以及339平方米跃层。大望京村未来楼盘可能会有小户型，但不会成为主流，毕竟该区域住宅是有限的，大望京村整体总建筑规模129，22万平方米，其中公建建筑规模约103万平方米，居住建筑规模仅26万平方米，估计绝大多数住宅项目都希望将楼盘销售给高端客群。
大户型毫宅
任启鑫
该地块住宅部分的最佳方案是大户型豪宅。首先，该地块楼盘地价比较高，其次，无论从资源环境还是交通条件来看，这块地的资质符合做豪宅的要素。大望京村1号地代征绿地面积较大，环境较好，距离机场高速很近，地铁15号线还在此设有一站。虽然以当前望京区域的房价来看，并不能支撑这样的高地价，但是大家其实也都是看好大望京的规划，毕竟五环内可供出让的土地越来越少，地块的价值越来越稀缺。而且大望京定位于北京东部地区第二个CBD，大望京村1号地注明了限高80米，局部可建150米。150米的建筑高度，一般也只有商务区的楼盘能达到。
未来大望京村1号地的房价可能远高于目前望京的在售楼盘，但是，其主要竞争楼盘应该不是望京区域楼盘，而是泛海国际、霄云路8号、远洋万和城等朝阳公园周边以及更靠近城区的豪宅楼盘。
涉外高档公寓兼部分酒店式公寓
王军艳
按照大望京村1号地的房价成本测算，其成本价已达到39417元／平方米，向4万元关口逼近。目前北京市大型房地产开发项目的利润率为10％～20％之间，该项目若要达到10％的利润率，则售价要达到43000元／平方米；若要达到15％的利润率，则售价要达到45000元／平方米；若要达到20％的利润率，则售价要达到47000元／平方米。再结合大望京拟规划为以商业、商务功能为主导的城市综合区，而且望京地区东南与CBD相接，北临奥运村，毗邻三元桥国门商务圈、丽都商圈、亚运商圈及燕莎商圈，国际氛围浓郁，因此，该地块住宅部分完全可以定位涉外高档公寓。
与此同时。该地块紧临地铁15号线和机场高速，在以大户型高档公寓为主体的同时，也不排除项目可以兼容部分小户型酒店式公寓。
公建
按照大望京村1号地的规划指标，该项目的公建部分位于163和165地块，规划建筑面积分别为4534平方米、22568平方米，总计27102平方米。
写字楼蒹窖少量底商
任启鑫
由于大望京村1号地公建部分已经标明不能做住宅化产品，因此，公建部分的产品定位最佳方案是写字楼，另外，可兼容少量底商。
因为公建部分的建设用地规模不到1万平方米，地块不大，容积率达到了2.8，定位做商业的话，楼层会较高，而商业的价值在于楼层要低，才更容易吸引客流，所以大望京村1号地公建部分最好做写字楼。
扁商、会所、超市等
王军艳
大望京村1号地的163、165号地块规划为住宅混合公建用地，由于公建部分与住宅地处同一地块，因此，我认为在公建部分建写字楼、酒店的话，写字楼、酒店便与住宅混合在一起，不利于提升写字楼、酒店的档次，并且销售与出租价格也不会太理想。加之，高档住宅的一些配套需求也应该满足，因此，我认为公建部分的产品定位可以做底商、高档会所等居住配套设施。
写字楼或酒店
蔡宇翔
2万多平方米的商业体量在望京这个区域来说，并不大。如今，望京已经形成了新的商业格局，像嘉茂购物中心等四五万平方米以上的商业体量很常见。
大望京村1号地临近望京公园，具有景观资源优势，如果体量大，建成购物中心，还是具有一定的辐射力，但是公建部分由于体量较小，如果招主力店，一般租金不高，回笼资金时间也长，而这块地的地价又较高，对开发商而言，没有任何的吸引力。并且从地块的容积率等指标来看，用地规模比较小，如果建设商业的话，即使一层建4000平方米，2万多平方米的体量也要建5层，对于商业来说，是没有经营效应的。
大望京村1号地临近五环，周边也有一些写字楼，2万多平方米的建筑体量，如果按照单层1000多平方米来算，大概20层，估计写字楼达到甲级即可，酒店可能是四星级。并且该地块临近机场高速，酒店的市场需求也是存在的。
多功能地块
大望京村1号地多功能用地为620地块，用地规模10675.629平方米，地上建筑面积12690.7548平方米，不过，相比较住宅混合公建地块容积率2.8而言，该地块容积率仅1.2。
商业
任启鑫
多功能用地―般可建写字楼、酒店、商业等多种产品形式。只不过不同的产品形式的物业产权年限不同，比如，商业用地是40年，综合用地(写字楼)是50年。
我认为大望京村1号地中多功能用地的最佳方案是做商业。
毕竟与其他产品类型相比，商业的价值更大，当然商业是做综合商业还是商业街或其他形式，需要进一步详细论证。
商业
蔡字翔
大望京村1号地中多功能用地的容积率如果与公建部分的容积率一样，那么如果地块相临，其实还可以考虑将公建与多功能用地整合起来，但是多功能用地的建设用地为10575.629平方米，容积率仅为1.2。由于容积率较低，因此，不适合建设高层，也就不适合酒店、写字楼的产品定位，那么这块地的多功能用地的产品类型定位最合适的就是商业。
企业总部基地、文化体育设施等
王军艳
多功能用地目前在国家有关用地性质的分类中并没有详细的规定，一般除了住宅以外的商业、酒店、写字楼包括电影院等文化休闲设施等都可以建设。
按照我的设想，公建部分如果建设配套商业、会所等配套设施满足小区居民生活需求，那么多功能用地就可以有其他更多类型的设想。
比如，望京区域通信产业和互联网产业也非常发达，摩托罗拉、索爱、西门子、松下、微软等高科技企业总部均设于此，由于多功能地块规划建筑面积也不大，因此，非常适合为一家企业定制企业总部基地，以展示企业形象。
另外，由于地块紧临机场高速，也可以打造临空会展，或者建造文化体育设施。
预计两年以后
张坤昱
如果从未来大势来说，从5-10年长远的角度来看，大望京村1号地的地价肯定是不高的，最主要是看其什么时候形成供应。
我认为这块地短期内不会上市，上市估计是两年以后的事情。首先，一年之内区域很难支撑这样的高价。今年如果稳定是楼市大调性的话，那么明年3月份楼市会与今年的销售价格差不多。大望京毕竟刚开始规划，望京发展用了10多年，大望京肯定比望京发展快，但是也有个过程。我预计大望京形成气候起码得5年。
现在望京区域有些楼盘房价达到了35000元／平方米，如果按照10％的利润，大望京村1号地售价约45000元／平方米，以此计算，从35000元／平方米到45000元／平方米，得有10000元／平方米的涨幅。从历史的角度来看，
2007年楼市大涨了一波，2009年又大涨了一波，再过两年是否还有一波大涨行情，我认为没那么乐观。
再过一年半左右
任启鑫
大望京村1号地与4、5号地楼面地价相差近1万元是由很多因素决定的，实际上，这两个地块大区域的条件基本一致，差异主要表现在单地块的规划指标和自然条件。从用地性质来看，大望京村1号地的建设用地部分用地性质是住宅混合公建，要求80％住宅兼容20％公建，而4、5号地的建设用地部分主要是公建混合住宅，要求60％公建兼容40％住宅。毕竟从目前北京的行情看，住宅的销售价格要远高于公建。
另外，1号地与4、5号地中间隔着2、3号地，相比较而言，1号地更靠近市区，4、5号地更靠近五环。在1号地的公共绿地还规划有地铁15号线一站。再加上1号地中含教育用地，教育地产近年来也备受开发商青睐。综合多方面因素，从市场的角度来看，4、5号地的楼面地价下降也是可以理解的。
上市时间方面，远洋不一定过多考虑与保利地块的竞争关系，远洋与保利都是相当成熟的开发商，有很成熟的开发体系。不过，高档住宅尤其豪宅需要精心准备，精耕细作，很多高档楼盘需要精装修准现房销售。因此，我预计该楼盘上市时间可能会在一年到一年半之后。
市场空间很大
任启鑫
现在大望京村1号地与4、5号地地价其实都已经比较高了，以当前望京区域来说，是不能支撑的。大家也都是看好未来，在朝阳区政府的规划中，作为北京首批城乡一体化示范项目的大望京商务区，要力争成为北京东部地区第二个“CBD”。而且未来四、五环可出让的土地越来越少，地块的价值越来越稀缺。并且远洋在北四环开发的远洋万和城售价已经达到了45000元／平方米，虽然目前来看，楼面地价比较高，但是从资源条件、交通条件等来看，大望京村1号地与4、5号地的开发空间都还比较大。
能否威为房价标杆还是未知数
张坤昱
大望京村1号地出炉后，引起了市场激烈反应，第一是价格太高，第二是在两会闭幕后首日出现。尤其是时隔一天，相临的4、5号地楼面地价又回落。
从政策的角度来说，两会其实定了一个调性。之前就一直说个别城市房价过高，虽然没有点名，但北京肯定是榜上有名。而地价和房价是有关联的，地价稳定是房价稳定很重要的一方面。
大望京村4、5号地楼面地价的回落除了地块本身的一些因素外，其实也已经透露出一些信号，北京市国土局副局长曾赞荣亲自到拍地现场，我们不知道是否拍地前有政府干预，但如果其他区域再出现地价过高，不排除出台政策。因此，今年的地块如果不是特别有资源优势或独特优势，地价应该会相对稳定。当然，像中服等地块毕竟地处北京金十字位置，并且周边已经没有优势地块，拍卖出现高价也是有支撑的。但是中服地块在今年上市，我觉得地价也不会太高。
大望京村1号地未来是否能成为区域的房价标杆也不一定，究竟项目上市时销价多少，主要还得看届时市场预期，不能光用地价衡量房价。高地价地块很可能成为区域房价标杆，但是什么时候成为标杆，市场能否接受是需要时间来验证的。
3月15日，央企在北京一天豪夺三大地王，全国上下就此掀起一轮对国企拿地热潮的谴责。很快，北京暂停热点地区高价土地交易，按照国土部要求，北京4月10日向社会公开供地计划后，恢复土地市场交易，但会对“招拍挂”操作模式进行调整，防止地价过快上涨。包括原定3月底上市的400公顷土地在内，将在4月10日后陆续向市场供应。