聂梅生:房地产必须要转型

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今年房地产业需要解决10％投资的下降，四季度开发商投资下降，要投入3600亿元才可以保证10％投资的补充，这是住建部的数据到年底是否可以投入3600亿元，这要看地方政府的财政，如果解决不了就会形成青黄不接

遏制房价过快上涨的调控政策有明显效果，房价同比增幅下降，环比出现下滑。同时，对开发商贷款和房贷收紧，已经使房贷杠杆从去年的10倍快速地下降到5倍以下，但这种调控可以持续多长时间目前不知道。

本次房地产调控的背景因素原来大家认为是冲荷房价去的，实际上调到现在，不能完全用房价说明全部的问题，应从经济层面去看待保民生缺位的不是开发商，而是政府保障性住房长期的缺位，甚至房改后来到位，因此需要调整住房结构保民生

当前，房地产：业发生了明显的变化，目前的投资不减，转投商业地产和新的经济开发区、工业地产和成长型的二线城市。开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住区和绿色地产领域发展，这些都是对冲和平衡机制

目前中国处在城镇化的快速发展过程，未米的城镇化进程中，北京、上海、广州是否是重点的城镇化区域：二、三线城市的房地产和城市化如何进行，都需要互换协调发展和社会发展，因此也需要调控。去年，土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35％，也就是说房地产业对中国税收的贡献率超过了35％以上成也萧何，败也萧何，拉动和救市使房地产业达到天花板，达到非常火爆的程度，对中国经济的贡献率很大，税收也是很大的云年全国的营业税增加了41％，房地产的营业税增加了118％。如果2010年这些数据都向下调的话，土地关联银行，银行关联税收，三者的关联是成立的，这些数据都会下降：

在这种情况下，政策都转向房产税，而且也涉及到税收，我认为应该形成长期的税收。从长期来看房产税是大势所趋，是长远的基础性公共性的改革，因此促改革是非常重要的

目前，还是耍理清土地出让金和房产税之间的关系，税收不应该增加民众的负担，而应该变成促进体制改革的税种。

无论今年还是明年，房地产都已进入产业结构调警、转型的阶段。房地产必须要转型，我认为房地产在产业链中是最大的买家，并不是说其产业生产的产品完全是卖房崖，上下游都要带动，上游可以带动原材科，进而带动绿色材料，下游可以使消费品变成低质和廉价，从而带动下游的消费，为什么不将房地产的转型从国家的层面抓起来?

调整结构和转型，需要时间和资本，转型完整前是有空档的，房地产业不能大涨大落，否则实体经济又会形成另外一个青黄不接，一个是保障房和商品房的及时退出导致的青黄不接，另外一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力。房地产是双刃剑，应该减少矛盾，共同发展。