是成功典范,还是前车之鉴?
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昨日辉煌的日本楼市，大起大落的美国房市，稳中有升的香港地产，这一个个鲜活的例子或许能够指引中国房地产发展的健康路径。
1998年开始起跑，2004年土地招拍挂实行后开始加速，2006年后走向疯狂，2010年走火入魔，中国楼市犹如一匹发疯的野马，一路狂奔。历经十年调控，我们也未能将其制服。
中国房地产到底怎么了？人们苦苦寻觅，却未找到答案。经历过泡沫、崩盘、暴跌洗礼的日本楼市、香港楼市或许会有所启示。
昨日重现
“维护房地产市场平稳运行”几乎成了每个国家的头等大事。尤其是对经历过经济波动、房市震荡的国家和地区而言，稳定楼市更是当务之急。
日本：辉煌与疯狂
上世纪90年代初期，日本房地产泡沫破裂，是世界上迄今为止最大也深刻的一次房地产危机，由此导致了日本经济随后十年的停滞不前。
1970年代中期开始，日本经济进入了高速发展时期，并很快超越英德，成为了亚洲第一经济强国和世界第二经济强国，日本人一下子成为了世界上最富有的人。富有的他们不仅买下了美国纽约最具代表性的洛克菲勒中心，还炒高了本国的土地和房子。日本的土地也成为世界上最昂贵的土地。有资料显示，当时日本的住房均价是美国的一百倍。东京大阪的土地价格更是比战后初期猛增了10000倍。
有人说日本房地产泡沫的破裂是可以避免的，但是被“繁荣”冲昏头的日本政府并没有看到问题所在，也没有采取任何措施引导资金流向，只是听之任之。
日本人“不差钱”，甚至一直在为钱多而发愁。于是便出现了，银行低利率贷款给居民炒楼，居民再拿楼盘抵押贷款，得到贷款后再炒楼。贷款、炒楼、贷款、炒楼……形成了一个周而复始的圈。
“嘭”的一声，1990年代，不断膨胀的泡沫终于撑破了。东京银座低价一下子暴跌了六成，美国人也以净赚1000亿日元的价格高高兴兴地买回了自己的洛克菲勒大楼。
总结教训，除了日本政策的主观失误，经济发展周期的客观因素也不容忽视。
据国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松介绍，从房地产周期的角度看，日本在20世纪60年代后期－70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。
20世纪70年代前期，房地产价格在1973年达到阶段性顶点后，受第一次石油危机的影响，曾在1974年出现小幅回落，但此后不久便重回上涨路线。然而20世纪80年代后期的那一次，房地产价格急剧上涨，于1990年冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个20世纪90年代一直处于长期大幅下跌的局面。
日本楼市两次周期性调整的幅度明显不同，巴曙松的解释是，“第二次周期性调整幅度较大，持续的时间也较长，原因在于城市化已经接近尾声，真实需求基本释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。”
美国：金融的推拉
自上世纪80年代开始，美国出现了前所未有的房地产泡沫， 100%，110%，120%……美国住宅价值占GDP比重开始快速上升，2005年达到历史最高点，172%。
空中楼阁不会稳固，吹起的泡沫也终将破灭。在过去的30年里，美国共有三次大的房地产危机，分别产生于80年代世界第一次经济危机爆发、1991年的小规模房产市场波动以及2008年次贷危机。
“对美国房地产市场进行系统性的历史回顾表明，美国房地产市场的发展，始终受到两个因素的推动：一是金融体系的发展，尤其是大萧条后确立的房地产金融体系框架以及80年代以后的金融自由化；二是政府的作用，‘居者有其屋’的理念一直贯穿美国战后，不管政治理念有多大差异，历届政府的一个共同信念是鼓励私人拥有住房。在这种模式作用下，房地产市场更容易与现代金融体系相结合，并反过来产生重大影响，最终导致房地产市场出现巨幅波动并成为危机的导火线。” 对于美国房地产市场的表现，中国人民银行上海总部研究院葛瑛在其文章中如此评价。
始于2008年的那场美国房地产市场泡沫破灭，至今仍处于纠正过程之中。
香港：也曾美丽
香港地产真正发展起来实在二战之后。暨南大学经济学院院长冯邦彦在《香港地产业百年》一书中回顾称，二战至1960年代，香港人口急剧膨胀，经济起飞，“房荒”成为当时社会经济中一个严重问题。及至1970年代初，香港证券市场进入空前牛市，大批地产公司纷纷借此时机挂牌上市。这一时期，由于人口持续增长、经济欣欣向荣以及受到中国内地实行改革开放政策的影响，香港地产市场呈现战后以来空前的繁荣景象。
随着中英《联合声明》的签署，香港进入1997年回归祖国的历史性过渡时期，地产业再次进入新一论循环周期的上升阶段。这一时期，香港地产业寡头垄断的局面逐渐形成。地产业也成为了香港经济的最重要的支柱产业之一，在香港经济中具有举足轻重的影响，并关系到千家万户的生活，被誉为香港经济的“寒暑表”。
不过，1997年亚洲金融风暴之后，香港地产市道从高位大幅下跌，受到重创，其发展前景正受到社会各界的密切关注。
香港楼市泡沫的起因，一是香港经济对楼市依赖性太强，二是地少人多，地域限制强烈。
财税政策，是福是祸？
其实，国外很早就有房地产市场的相关政策出台。尽管各个国家国情不一样，但只要是房地产政策实施较为成功的国家和地区，都具有共同的特点，那就是通过建立完善的财政、税收、利率等政策措施体系，并充分发挥其作用；善于利用政府和市场两只手，确保房地产市场平稳健康运行。
美国：财政、税收、信贷三管齐下
美国是一个市场经济高度发达的国家，国家对于经济的直接干预通常很少，但在低收入家庭住房问题上却是个例外。为了解决低收入家庭住房问题，美国政府在立法、金融、税收等方面都大力干预，同时也提出了许多针对低收入家庭的住房计划，帮助低收入家庭解决住房问题。
美国政府针对低收入人群的鼓励购房性措施包括财政补贴、税收减免和信贷优惠。财政补贴是指以公共住房及住房券形式对家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%者进行补贴。税收减免是针对低收入者减免抵押贷款利息支出、财产税以及出租税等。信贷优惠指利用信贷杠杆鼓励开发商参与建设适合中低收入家庭的经济住房；为住房需求者提供信用。另外，自2000年以来,美联储连续14次降息鼓励购房者买房。
可以说，美国税收减免等鼓励性政策大大刺激了购房需求，使中低收入家庭的收入获得保障。目前，美国有房户接近70%，在发达国家处于较高水平，这与宽松的房产政策密不可分。但是，过度鼓励购房成为次贷危机发生的助推器，为后面的楼市崩盘埋下了伏笔。这是我国政府在把握局势、制定政策时应引以为戒的。
日本：滞后的房产政策使房价一泻千里
同美国一样，日本在鼓励购房方面也采取了财政补贴、税收优惠等政策。不同的是，日本在保障房方面也有所作为，政府专门设立实施公房建设的机构为住房公团，开发针对中低收入家庭的公共住房。可以说这些政策确实解决了低收入群体住房问题，但对于房地产市场环境的改善效果甚微。
日本的政府的紧缩政策主要出现在80年代后期的房地产“牛市”， 这一阶段是日本房地产泡沫快速膨胀的时期，但是从当时日本当局的观点来看，并不认为泡沫会破裂，所以采取的政策也都是比较保守的措施。虽然1987年以后制定了一些针对降低地价的财税政策，并没有充分发挥其作用，有的甚至发挥了相反的作用。
日本政府不仅错过了财税政策尤其是金融政策调控的最佳时机，而且出台了不合时宜的调控措施。另外，政府也没有把握好土地财税政策的调控力度，多管齐下，用药过猛，导致硬着陆，从而对经济造成了重创。
香港：制度化、市场化的政府干预
香港住宅业的发展及政府的介入要追溯到20世纪50年代,其住房政策的演变大致可分为三个阶段:第一阶段是第二次世界大战结束之后的消除“房荒”阶段，政府推出“公共房屋计划”救助和安置最底层居民；第二阶段是随着战后香港经济发展的住房条件改善阶段，政府推出了“十年建屋计划”， 将住在贫民窟和木屋的居民迁移出来，并全面改善香港人住房品质；第三阶段是“居者有其屋”计划，帮助中等和中等偏下收入居民购房置业。
对于楼市的打压控制措施，港府一方面对土地租用进行限制，规定政府每年批租的土地不能超过50公顷；另一方面设立房屋税收，对所有商业及住宅楼宇征收房屋税，对土地和房屋业主征收物业税。
值得注意的是，在楼市调节的过程中，香港一直采用市场化和制度化的干预手段。政府除直接投资兴建公屋以外，更多是利用市场化手段引导私营部门优化住房供给结构，包括优惠的土地政策、税收政策和金融政策等。
相比之下，中国在引进市场机制时，制度建设却严重滞后。我们在推进土地交易市场化的进程中，对政府滥用权力没有做出限定，加剧了土地资源的浪费和使用效率低下问题。我们在推进住宅商品化的进程中，对低收入者的住房保障制度、规范的市场秩序却没有建立起来。我们在将银行推向信贷市场的同时，没有从制度安排上为他们提供规避和防范金融风险工具和路径，造成金融风险的集中和银行经营风险的加大。
楼市政策 各出“奇”招
对于目前争议颇多的保障房、房产税以及限购政策，国外其实“早有先河”。
作为一项服务于民的房地产政策，两个很重要的原则就是要公平、要有效率。不讲公平，偏袒富人的政策，普通老百姓自然会怨声载道；政府办事程序繁琐、效率低下，政策的效果难以显著。以限购令为例，如果政府能严格审核购房者户籍身份，完善审核程序，那么“假户口”买房的现象或许能减少很多。
目前我国楼市政策之所以争议颇多、不能达到预期的政策效果，是因为我们缺乏像美国那样完善的税收体制、像日本那样周全的住房保障体系、像欧美国家那样严密的金融监管体系。所以，完善住房体制、税收体制、强化金融市场监管是我国走向成熟房地产市场的必经之路。
教训不只是别人的。我们可不愿意去经受那“失去的十年”。
空中楼阁不会稳固，吹起的泡沫也终将破灭。