首套房认证变化说明什么

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你知道吗，决策部门下发所谓的“通知”，其时间点的选择是有一定规律的。在午夜、周末或者大节假日时期发的，对市场的影响力一般都比较大。比如这次在10月2日，央行和银监会联合下发的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》就是如此。从某种程度上说，在这些单位的新闻部门工作的人员也挺不容易的，在大多数人休息的时间里，吓唬别人和被吓的人内心肯定同样充满焦虑。

这个通知有两个地方可能最易引起市场的激动。第一个当然是关于首套房的认定问题。此前4年的居民首套房认定是非常严格的，即一般所说的“认房又认贷”：一个居民名下有过房屋贷款记录，即使现在名下已经没有住房，再次申请住房贷款时也会被认为是非首套房贷款。

而在这次的通知中，首套房的认定比原来降低了两个等级。不但将卖出已贷款房屋后再次购买的房屋认定为首套房（既认房不认贷），而且对于居民已拥有一套付清贷款的房屋，再次购买的住房也认定为首套房。这种认定的放宽程度超出了市场预期。首套房认定范围扩大，实际上也是给北京、上海、广州、深圳4个超级城市的限购松了一扣。

其次，就算关于首套房贷款的利率问题。在此次下发的通知中，首套房贷款利率在首付不低于房款30%的前提下，着重重申了打7折的下限。虽然首套房贷款利率打7折从字面上看是一种市场的自由约定，但是不排除金融管理部门对商业银行进行指导操作的可能。去年以来，即使是首套房的利率，很多家商业银行也是要在基础的贷款利率上上浮10%的。

除了具体的指导条文，这个通知还具有一定的标志性作用，那就是房地产行业不景气对中国经济的巨大影响已经得到中央决策层的认可。此前大半年的时间中，首先感到房地产销售和开工下滑的地方政府一直在和中央进行着某种谈判。在连续几个月全国房地产价格环比下滑的情况下，全国绝大多数地区都取消了房产限购，但这更多的是地方政府行为。而中央决策层一直面临着经济受房地产影响而整体下滑和房地产泡沫影响经济结构升级的两难。在今年8月经济继今年年初再次出现整体下滑趋势后，中央决策层似乎开始顺应地方政府的请求，倾向于拯救整体经济。

关于房屋贷款的利率，它其实是个矛盾的结合体。金融决策层一方面要求商业银行谨慎的对待给房地产类企业的贷款，但在这次的通知中决策层又强调居民首套房的利率优惠和提高住房贷款的办理效率。这其实是在某种程度上向房地产商提供了一定形式的低利率贷款。而在现在的总体流动性环境下，整个金融市场又是面临着真实利率上升的压力的。在此前提下商业银行恐怕很难情愿地完成央行和银监会下达的“任务”。对此，金融决策层为市场留了个后门，那就是通过发行住房抵押贷款证券增强商业银行的贷款投放能 力。

中国住房抵押贷款证券化的尝试其实在2005年就开始了，由于2007年这类产品在美国引起的问题而停止。但是最近几个月，此类尝试又被提起来。比如，7月中国邮政储蓄银行推出了个人住房贷款支持证券化产品（RMBS）。这种产品解释起来有点复杂，在这里不具体说了，从利率上看年收益率在5.3%到6.8%对投资者还是有吸引力的。

不管怎么说，经济的决策者，为了不让经济增长的成本过高和影响复苏的稳定，似乎经过多种尝试后又回到了和原来极为近似的路径上―这么说不是一种讽刺，对于很多经济体，改变路径是非常缓慢而且没必要的―这让人想起《西厢记》里那句唱词：做天难做二月天，蚕要暖和参要寒，种菜的哥哥要下雨，采桑的娘子要晴干。