远洋的激进“后遗症”

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早些年财大气粗的远洋，近段时间不仅在土地市场鲜有动作，在资本市场更是广求开源。有业内人士表示，被多个地王项目所拖累的远洋，目前已进入战略转型期。

积极“开源”

6月15日，远洋地产公告称，远洋获得由多家银行组成的财团提供的本金额约6亿美元的3年定期贷款融资。

根据远洋的规划，这笔融资将用于现有定期的贷款的再融资及拨付本集团的一般营运资金需求，其中，一般运营资金需求就包括远洋在国内的任意房地产开发项目。

此外，该笔融资还有其他方面的要求。根据融资协议，若中国人寿保险股份有限公司及南丰集团合起来不再是远洋地产的股东或不再实际持有高于远洋地产已发行股本的30%；或者中国人寿保险股份有限公司或南丰集团都并非远洋的单一最大股东时，该项的融资即构成一项违约事件。

据悉，该笔6亿美元的贷款将包括不同的币种。有消息称，此次承贷行包括中国农业银行、中国银行、汇丰控股及恒生银行，而中国银行、汇丰控股将提供人民币贷款。对于该银团贷款的获得，有分析师称，6亿美元的贷款在一定的程度上可以缓解远洋今年到期的短期负债压力。

事实上，在今年更早一些时间，远洋已通过出售部分项目股份获得资金回流。除去今年1月6日，远洋以2.3亿美元向香港太古地产出售双方在成都的一家合资公司31%的股权之外，4月28日，远洋地产控股有限公司公告称，远洋地产间接全资附属公司北京万洋以1.41亿元向国寿投资出售北京CBDZ13地块合营公司20%的股权。完成出售后，国寿投资、中国人寿资产管理及北京万洋分别拥有该项目股权由之前的51%、19%、30%变为71%、19%、10%。

虽然远洋地产此番交易所获资金并不多，但业内普遍表示，在地产企业普遍面临资金紧张的形势下，远洋地产选择“割肉”是明智之举。“毕竟CBD地块的后期投入不是小数目，投资回报周期较长。”远洋地产方面也表示，CBD地块部分股权出让后，“远洋地产估计累计获得收益约2100万元，拟使用所得款项净额作公司一般营运资金用途。”

据公开数据显示，今年远洋需要偿还的到期短期债为145亿元，截至2011年底，远洋现金资源共计约人民币124.17亿元。

地王之困

资金紧张是当下房企普遍面临的问题，远洋地产因前几年高频次拿地，尤其是拿了几个“地王”项目，令其在房地产调控形势之下颇显尴尬。但面对外界猜测远洋近期出售项目股权及融资，是由于资金链紧张所致的质疑，远洋方面却表示并不认同。

远洋地产总裁李明表示，公司财务报表中的负债部分，一部分是真正的负债，还有一部分是企业正常运营中收到的预付款，“如果有息负债没有涨，总负债涨了，那远洋就好了”。而李明近期也曾公开表示，“目前远洋有息负债在300亿元上下规模，而净资产规模在340亿元左右，处于正常水平”。

“事实上，2010年和2011年这两年，远洋的情况并不好。但就目前情况看来，远洋已经挺过了最困难的时期。”一位熟悉远洋人士向记者表示。

作为2007年至2009年的北京市场销售三连冠，曾经风光无限的远洋在近两年确实因为屡屡的决策失误，险些“翻船”。

2009年12月，远洋地产以48.3亿元的价格拿下亦庄新城地王，折合楼面价18000元/平米，此价格甚至高于周边某些楼盘的成交价。在去年9月和11月，该地王项目远洋天筑有过两次开盘，其9月开盘初期最高价为47000元/平米，但两个月之后，开盘均价每平米就下调了1万元。据北京住建委网站信息显示，其第一次拿证成交27套的成交均价为25000元/平米左右，与拟售均价比接近“腰斩”。

2010年3月，远洋又以40.6亿元拿下大望京1号地块，折合楼面价约为27000元/平米左右。颇具戏剧性的是，在大望京1号地块成交仅3天后，保利以不足18000元/平米的楼面地价拿下了大望京4、5号地。半年后，大望京3号地块成交单价更是缩水至7695元/平米。也就是这两次标志性的拿地事件，远洋的拿地动作被戏称为业内的“反向指标”。

几乎与望京地王同时，远洋又以19500元/平米的楼面价，购得青岛工人疗养院地块，并成为青岛的单价地王，而此地块如今仍处于挖地基阶段。

在2011年期间，远洋更是在全国多次出手拿地。为开拓上海市场，远洋在10天内连拿两幅地块，其中上海宝山区地块耗资31.3亿元，溢价率高达89.6%。在多位业内人士看来，其包括上海、青岛在内的多地块“肯定是买亏了”。

值得庆幸的是，远洋几年前购置的土地当前已进入上市周期。近期，远洋・万和公馆、远洋LAVIE二期、大连钻石湾、抚顺远洋城、天津远洋风景等项目已陆续入市，而6月9日，远洋・万和公馆以50000元/平米的均价开盘，当日2个小时即签约8.2亿元。

“远洋地产今年的资金链是很安全的。外界认为远洋地产手里有高价地、销售额没有快速增长，有到期债务，三个加起来得出资金链紧张的观点，只是理论上的结论。”李明近期对媒体表示，实际上远洋当前的净借贷比保持在0.6上下，属于很正常的水平，今年并没有大量的应付土地款，也没有闲置土地。“所有资金支出大部分是在建支出，自己内部是可控的。”

摈弃“冒进”

有业内人士指出，考虑到远洋近几年拿地、产品定位、销售策略等问题，加之项目周期、实际去化率、利润率等因素，就算近期有多个项目热销，远洋仍旧难以“缓过气来”。

实际上，至年初以来，不仅拿地动作趋于保守，在战略规划上，远洋也摒弃了前几年冒进的态度。

据远洋方面数据显示，截至今年初，集团拥有近2400万平米面积的土地储备，分布在19个经济高速发展城市，且项目均位于市区内或交通枢纽位置。

对于近期是否会有继续购入土地的问题，远洋方面向记者表示，远洋地产土地开发规模控制在可以保证未来3-5年的发展，对于行业的低迷态势，远洋地产在前期的发展规划中已经做好充分的预期和应对准备。“如果没有特别合适的土地，短时间内应该不会考虑。”一位熟悉远洋的人士告诉记者。

“目前，远洋地产全国性的布局已经完成，未来将坚持深耕二三四线城市，项目布局以沿海沿江城市发展为主，原则上没有迫切需要进入新城市的需求，而是深耕已进入区域。”李明表示，下一阶段，远洋地产将高度重视现金流的管理，控制新项目土地支出。

实则，早在今年初，远洋地产就提出“稳健经营、两手准备”的资金战略准则，并落脚在“控制两个规模”上。第一个是控制总资产规模，即不盲目地投资和盲目地增加土地储备；第二个是要控制有息负债规模。

关于远洋战略上的调整，有业内人士指出，当企业规模迅速扩大后，更应该注重对成本的控制，而远洋现阶段的调整，也将有助于其认清成本控制的重要性。而李明也表示，企业发展到一定阶段，必定会结合当时的社会、经济和政策环境，重新审视自身品牌甚至考虑转型的问题。“当前考虑品牌转型的最大原因是基于自身战略规划、业务范围、经营理念、运营模式等的变化，因为这些变化必然会出现品牌的匹配性和适应性的问题。”