给普通百姓安顿一个小而舒适的家

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2013年元旦前后，中央电视新闻台在《朝闻天下》节目里连续报道了成都市曹家巷旧房改造工程。这个节目的重点是表现地方政府“以人为本”的新理念。按照成都市旧区改造的标准，原住房面积小于48平米的住户均可以免费得到48平米的回迁新房一套，48平米的回迁新房是一房一厅户型。但是许多老住户提出：家庭三代人，公公和儿媳妇怎么能住在一起？一房一厅难以满足合理分室的需要，要求48平米设计出两房一厅，哪怕有一个只能容下一个床位的小房间。金牛区政府支持了住户的合理要求，但是设计单位却没有理想的响应。经过政府与开发商、规划局多次磋商，最后是喜剧结局：两房一厅的住房被确定，超过48平米的部分由住户买单，而开发商为此损失了4万平米的商业开发面积。从政治上说是一个政府“以人为本”的政绩，也是草根百姓的胜利。但是对于建筑师来说，却是技术上的失败，硬生生地把这个行业的隐秘问题摆到全国人的桌面上。引发了我找寻48平米两房一厅小面积住宅的思考和探索。

小面积住宅的困窘由来已久， 2007年中央就提出过房地产开发建设中70%应为90平米以下的小面积住宅的政策.这是对国人生活水平及居住需求十分正确的评估，也是对房地产开发调控政策十分正确的一步棋。但是这项政策却没有得到执行，究其原因，主要的难点就卡在小面积住宅的设计上。

通常小面积住宅往往采用通廊式住宅，类似”筒子楼”，生活质量不高，多用于拆迁改造。这样的小面积住宅并不受房地产市场的青睐，更被住户和建筑师们所诟病。

单元式住宅是我国房地产开发市场最受人们欢迎的类型，而其中的小面积住宅常常是附带在大面积住宅之中，把原来一梯两户变成一梯三户的单元，甚至一梯四户的单元。这其中的小面积住宅依靠外墙的凹凹凸凸来获取外墙宽度以便获得3-4个外窗的布局。这种单元式住宅设计方案除了体型系数不好外，小面积住宅基本是一个朝向，通风也不好。特别是无法满足保障性住房及棚户区改造这些以小面积为主的住宅建设。总地说在我国单元式小面积住宅的集群设计和建设还不成熟。这也就是中央的那一小面积开发政策难以实行的根源， 这一点建筑师同行和房地产开发的老总们都深感无奈。

难点其实也很简单：面积再小的住宅按照国家《住宅设计规范》至少需要有三个外窗（即一房一厅一厨），但户型面积小，外墙宽度就难以做大，除非住宅楼进深很浅；但是住宅楼的进深非常浅（小），相应的住宅楼每层的面积就很小，这块建设用地的出房率就不能达到盈利的目标。这是两个纠结在一起的难题，此消彼长，此长彼消，很难达到两全齐美。

新设计方案的特点

一 ，利用楼梯间作为连接体， 连接两端的两个户型单元，成为一个拥有四户的内廊式住宅单元，这样一来就拉大了进深，生成了内天井。进深大就能够提高出房率；而内天井就使每户都有两面外墙，能够开启外窗（详见附图1、2 、3）。

本四户单元住宅具有内廊式单元住宅结构紧凑，入户距离便捷；户型体型方整、平面布置合理、比较安静的优点。并且有东西向和南北向两类单元。

但是附图1、2住宅单元只有一个疏散楼梯，按国家《高层民用建筑防火规范》（以下简称《高规》）及《住宅设计规范》，当只有一台电梯时只能建造11层及以下的高层住宅，难以向更高发展，不能更大地提高土地的出房率。

二 ，所以，本设计又巧妙地在两个四户单元之间搭起一条连廊，把两个四户单元密切地联系起来，生成一个八户的大单元；或是两个只有一个疏散楼梯、一台电梯的三户单元拼合而 成。新的单元拥有两个疏散楼梯、两台电梯，按照《高规》及《住宅设计规范》可以建造19层以上高层住宅楼（详见附图4、5、6、7）。

这样就可以更高地向上发展，使土地的出房率也会更高。 有了上述两条技术手段，就比较完美地解决了单元式小面积住宅集群设计的难题，为住宅建设，特别是以小面积住宅为主的保障性住房、旧区改造发挥效益。

高层建筑中的内天井并没有真正的外墙，采光，通风都不好，对此我提出采用底层架空的办法， 内天井会产生烟囱效应， 天井内的窗户虽然不能天然采光（不重要），却能够得到充分的空气流通。（只要按照规范解决好窗户的耐火极限和控制），比如本方案中的小户型，设计为两房一厅，达到成都市曹家巷旧房改造中一些住户的期望，就有这样一间小卧室窗户面向内天井，解决好通风换气，人们是可以接受的。

同时为满足48平米两房一厅户型，合理地利用面积计算的规范条文：阳台，包括封闭阳台只计算一半面积。把封闭阳台布置在主卧室前方，待施工后拆除隔墙，扩充了卧室面积，凭空偷到了约1.5～1.8m2的规范面积补贴。

小面积住宅其实有很多差强人意的地方，但主要的矛盾是居住，在解决好这个问题的基础上，再尽可能地处理好设计存在的其它细节问题，本设计就是遵循这样的宗旨。

这些方案，附图1、2按照《高规》及《住宅设计规范》只能建造11层及以下的高层住宅，楼梯间可以为敞开楼梯间，不需要设置前室及消防电梯；附图4、5、6可以建造19层以上高层住宅楼，其楼梯间必须是防烟楼梯间。由于上述附图设计均为单跑楼梯间，所以在并行的连廊两端设置防火门，火灾事故时，连廊与楼梯共同形成一个封闭楼梯间，符合规范。

东西向（A型）住宅在施工图设计中，对于我国许多地区必须解决好“西晒”问题。

以上附图1、2，只能建造11层及以下的高层住宅，实践价值不大；附图3公用面积较大，也不是理想方案；附图4、5、6、7才是真正理想的小面积单元住宅方案。其中附图4、5、7户型少，面积差别不大，最适宜建造旧房改造工程，而附图6有三种户型，适宜建造商品房工程。当然适宜建造旧房改造工程的同样适宜建造商品房及保障性住房工程。

我们通常采用“每户平均面宽”作为检验住宅设计方案容积率的一个参考指标，对于以小面积为主的住宅集群这个指标更多地是标志承载的户数，这对于实际的住宅区建设也许更有意义，比如成都市曹家巷旧房改造，原住户约3000多户，如果采用本设计的A-2方案住宅楼只要八栋26层两单元住宅楼，底层全部架空，（实际为25层）就可以容纳3200户（每栋容纳400户）。而每栋住宅楼的长度为45.6m。“每户平均面宽”只有2.85m。（本例以假设其住户均为48平米户型，即使有一些户型大一些，“平均面宽”也增加有限。）这是其他住宅方案难以达到的。

从年初酝酿这个方案及2月初申请专利以来到现在，我一直在努力完善以上附图的细节。也曾多次上报知识产权专利局补正，尽量使这个新的设计方案能够臻于完美。

广阔的前景

截止上世纪90年代，我国计划经济体制，住宅建设严格遵循国家的标准进行。广大老百姓群体居住面积基本上不超过50m2，这些各种各样的简陋的类似成都市曹家巷旧房的棚户区遍及全国，现在基本上大多已成危房，急待改造。本设计的小面积住宅无疑是最好的选择。

我国大规模保障性住房的建设方兴未艾，无论是廉租房；还是经济适用房都是以小面积住房为主的户型。依据许多国家的经验，以国家出资建造的廉租房为中低收入的国民提供住房是构筑和谐社会的重要手段，值得我国政府学习。城市里除了居无定所的户籍人口，那些长年居住在城市边边角角打工生活的农民工的居住状况悲惨；还有那些“北漂”、“上漂”……的“蚁族”，都应该纳入廉租房的受众群体。这些群体庞大，人数众多，是城市最底层中低收人的群体。给他们安顿一个小而安稳的家不仅是个“民生”问题，而且是关乎国人的尊严，国家的尊严问题。我们期待本届政府会动用更多的国家储备来建设廉租房，以兑现联合国所提出的：人民的住房是政府的责任。希望本设计的小面积住宅就是他们最理想的选择。

城镇化进程在未来相当长的时期内都是我国社会深刻的大变革，本设计的小面积住宅也必会在城镇化进程中，在各种规模的“卫星城”里扮演重要角色。

我国每年约有700万大学毕业生，连同城市其它的同龄人可能有2000万之众的规模，每年进入婚姻殿堂的城市青年人可能大体相当。这些人中绝大多数不能享受保障性住房的待遇。 “血拼”、“啃爹”、“房奴”……都是如今高房价下成长步履艰难的写照。希望本设计的小面积住宅也能够多多少少减轻他们一些负担。

种种现实表明07年中央提出的关于房地产建设70%不超过90m2的小面积住宅的调控政策在今天，乃至相当长的时期都是十分正确的，任重而紧迫。本设计正是为了实践这个过去没有实现的国家政策应运而生的，这个“单元式小面积住宅”应该能够给大多数老百姓一个比较满意的居所，对于我国的住房建设可能有着巨大的前景，我对此充满期待。

作者简介

李惠生，男，满族，1940年7月出生。1963年毕业于内蒙古工学院建筑系，分配到新疆建筑设计研究院，2000年退休，现受聘于重庆卓创国际建筑设计院上海分院；上海现代设计集团华盖建筑设计院五所。