楼市政策收紧影响几何
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近一段时间以来，房地产市场不断传来了政策收紧的信号，其实细细分析，这也是由当前经济环境变化所造成的。从总体来看，在当前房地产市场的大背景下，未来房价不可能出现大的调整。
近期，本刊编辑部接到了不少读者电话，他们共同的反映是，这段时间里去购房，在办理房贷时要比以前严格了不少，这给他们带来了不小的麻烦。与此同时在市场上，关于楼市政策即将收紧的传闻也是不绝于耳，这给许多人带来了更多的迷惑，市场究竟何去何从?
那么，现实的情况究竟如何呢?为此，记者进行了一番采访。上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜告诉记者，就目前凯弈办理的贷款情况来看，还没有明显感觉到审批政策有什么变化，只是银行在挑选客户方面提高了要求，对客户资质的审核也越来越严格。
据赵炜透露，目前银行对客户的审核方面，在某些条款上的规定更加细致了。比如，在贷款审批之前，银行会对客户的学历、收入、资产、负债、还款能力等情况做出综合评分，评分不达标的贷款申请就将被退回。而在凯弈目前操作的一些案例中就有这样的情况出现，比如有一对王氏夫妻，该对夫妻通过中介于10月在虹口北外滩板块购买了一套总价为172万元二手房。由于双方在结婚前，女方曾贷款购协置过一套位于浦东花木的房产，目前贷款尚未还清。现夫妻双方共同购置此套物业，根据相关政策，如婚前一方有贷款购房行为且贷款未还清的，再购置的房产将按照第二套房的相关规定来执行。但夫妻两人并不熟悉相关政策，在签署贷款合同当日，两人向银行提出了首付2成，贷8成，且贷款利率下浮30％的申请，该申请立即被到场的银行信贷员驳回，希望两人付足4成的首付款后再办理相关贷款手续。夫妻两人与银行洽谈许久未果，考虑到身边资金有限，且女方婚前所购置的房产每月还需偿还2500元左右的贷款，无法立即拿出另外2成首付款，无奈之下只得放弃了此次购房计划。
除了房贷的办理趋向严格之外，各种有关政策收紧的传言也是沸沸扬扬，其中的焦点就是去年年底出台的针对房地产市场的税收优惠政策。在一系列相关因素的作用下，不少购房者出现了赶“末班车”的心态，我们可以发现，从10月下旬以来，不少一线城市楼市的成交量已经出现了反弹。
其实，此前相关部门人士的表态早已显示了政策端倪。11月3日，银监会有关人士表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。11月4日住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。而上海市相关部门负责人的表态则使政策收紧的预期更加浓厚，他说：“目前资产价格在不断上涨，监管部门可以降低杠杆率。我认为，很快就可以看到中国人民银行和银监会对房地产收紧的政策出台。”
众多诱因引发变动
接下来，很多人都会问这样一个问题，为何政策在此时会发生这样的转向呢?对此，我们首先必须认清此轮房地产市场刺激政策的实质，其根本目的在于拉动经济的增长。
去年年末，从2007年开始的美国“次贷危机”愈演愈烈，宏观经济面临的境遇异常严峻，外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需成了当务之急，而房地产无疑担当了这样的重任，由此也引发了一系列楼市刺激措施的出台。
而现在，在宽松货币政策等一系列因素的作用下，我们现在所面临的经济环境与去年年底相比已经有了实质性的变化。一是经济已经出现了明显回暖的趋势；二是通货膨胀再次抬头。值得注意的是，国务院常务会议已经于10月底明确发出了“管理通货膨胀预期”的信号。农业银行高级经济学家何志成认为，在坚持积极的财政政策和适度宽松的货币政策的同时，防止通货膨胀，或将成为政府未来经济政策的主基调。在这种情况下，对房地产市场政策的“转向”就成了顺理成章的事情。
同时，房地产市场的持续“高烧”也是一个重要诱因。据国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4％，增幅比1―8月提高1.9个百分点，国房景气指数步入景气区间。中国银行战略发展部高级经济师周景彤日前表示，统计显示今年8月、9月房地产投资增长已超过百分之三十，高于同期城镇固定资产投资增速。鉴于房地产投资已经上来，且房价涨得太快，市场中投机成分增大。泡沫被不断放大，为抑制投资投机需求，促进房地产市场健康平稳发展，此前出台的优惠政策应该退出，比如贷款利率七折优惠、降低首付款比例等。
而交行研究部此前就曾指出，随着投资继续维持较高增长，消费保持平稳较快发展，出口走出底部并趋改善，物价逐步走向回升，下半年宏观经济运行将明显好于上半年，将呈全面回暖格局。在经济回升效应、通货膨胀预期和境外热钱流人的三重影响下，资产价格上涨步伐可能加快，应当高度关注其过度上扬带来的负面效应。显然，当前如果要进行宏观层面的调节，房地产无疑又成了最好的手段。
房价不会有大调整
最后，大家想了解的就是，如果房地产市场的相关政策进一步收紧，对房价会有些什么样的影响呢?对此，当前市场上有一种论调认为，政策“转向”意味着楼市“拐点”的开始，市场由此面临大的调整。对此记者认为，虽然未来政策收紧付诸实施的可能性很大，但未来房价不会有大的调整。
首先，虽然从宏观层面看，楼市政策趋紧已是大势所趋，但由于房地产市场与地方政府的切身利益有着很大的关联，所以在具体执行上，仍然会出现参差不齐的情况。比如，近期湖南、吉林等省分别通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。
其次，当前政策变动与此前针对楼市的宏观调控还是有着本质区别。其含义在于优惠政策的取消，而并非对房地产市场的发展“踩刹车”，其仍然是中国经济增长的引擎。对此，中国房地产指数研究院分析师宋会雍表示，作为一种政策信号。无疑会对投资性需求的心理具有很大暗示作用，但是实际效果，主要还是看成交量和房价。而对于开发商，在收紧尺度不明确的情况下，对开发商的影响不会很大，加上近期开发商日子较为“好过”，现在收紧，对开发商的作用明显小于购房者。
最后，在种种相关因素的作用下，内地楼市其实已步入了一个长期的上升通道中。此前，投资银行摩根大通曾报告称，随着对通胀的预期上升，料未来6-12个月内地的楼价仍将持续走高，房地产商的边际利润及资产净均将会获得提升。麦格理银行也进一步分析认为，中国房地产业优惠政策取消，无碍该行业良好前景。包括抵押贷款优惠折扣、交易税等部分房贷优惠措施可能会在今年年底前取消，但政府仍将对房屋终端需求者提供支持。
而克而瑞研究中心首席研究员陈啸天认为，当前全国各典型城市房地产市场供求整体处于低度风险。从典型城市供求风险度分布状况来看，在被调研的29个典型城市中，有28个城市为低度风险评级，占比超过9成，较上季度末上升近13个百分点。其中一线城市均处于最低等级，而中度供求风险城市比重降低，只有1个城市，占比不足一成，较上季度末减少近7个百分点。从“十一”黄金周及节后的市场表现中我们也可以看到，购房者热情高涨，不仅假日期间房展会的人流量和购房意向同比上升，节后市场成交也保持坚挺。可以认为，未来一段时间内全国房地产市场将处于持续稳定的运行态势之中，大部分城市的消化周期缩短，供求达到平衡，未来市场热度可望有所延续。