调整期如何买房租房

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不管是买房还是租房，都要讲究技巧。对于买房来说，要讲究“拣房”技巧，如选择性价比较高的“急抛房”；而租房则要讲究合适。其宗旨只有一条，就是尽可能做到节约成本。

在楼市调整期，买房、租房要讲究技巧，买房应注重“拣房”，租房则根据自身需要量身定做。选择适合自己的房子为关键所在。确定自己的置业计划之后，不管是准备现在人市，还是准备边租房边等待时机，买房、租房都是无法避开的话题，总得在二者中间选其一。

买房：应以“拣”为先

在经验人士看来，买房技巧并非可有可无的东西，除了需要购房资金作保障之外，购房技巧能带来诸多实惠。

基于目前市场行情，买房应该结合市场以及政策的变化，讲究“拣”房技巧。也就是说，应尽量选择性价比较高的物业，来避开因房价调整带来的不利影响。

勿恋“抄底”

所有人都想在市场最底部人市，但是没有人能够准确判断市场底部到底在哪里。因此对于普通购房者来说，要想在最底部人市有相当大的难度。

“‘抄底’难度太大，即使是对市场判断能力很强的研究机构来说，都无法作出准确判断，更别说普通购房者了。”在谈到“抄底”的可能性时，上海五合智库总经理邹毅作出上述表述。作为上海有一定知名度的地产研究机构领头人，邹毅坦率表示他和他的团队无法准确预测出楼市何时“见底”，何时出手买房能买到最低价。

邹毅表示，从大的趋势来看，购房时机可根据宏观经济走势来寻找答案。由于受金融危机的影响，中国宏观经济走势受到“牵连”，近期不容乐观，但一旦出现好转，购房时机就会显现出来。

专家表示，与其费神寻找不易捉摸的市场底部，还不如寻找合适的房源，适时入市。

“拣房”是关键

不管是买新房，还是买二手房，都要讲究“拣房”策略。

根据目前的市场特点，由于行情走势不稳，普遍认为市场下行空间仍然存在，如果该判断实现，就意味着所购房产还要面临价值缩水的尴尬局面。倘若现在能以低于市场均价买入房产，即使未来房价真的出现一定程度的回调，那么前面所做的努力就会产生作用，可适当弥补损失。

专家表示，“拣房”可从两个方面入手。首先要“拣”便宜房，如急抛房，或者回调幅度较大的物业。上海德佑地产市场研究部有关人士表示，在二手房市场上，由于每个卖家的心态和持有物业时间的长短不同，因此他们对售价也有着不一样的看法。不少卖家因为有物业大幅升值“打底”，因为急需资金他用，故愿意以低于市场水平的价格出售。这为购房者“拣房”提供了市场基础。此外，对于新房来说，也有一些开发商因为资金链紧张，不得不降价促销。购买这样的物业也比较合算。

再就是“拣”救市政策惠及得到的房产，以降低购房成本。国家在去年底今年初出台了系列“救市”政策，各地方政府也出台了相关实施细则，以刺激住宅消费市场。通过仔细研究这些政策发现，政策的针对性很强，并不是所有买卖行为都能得到政策的“惠顾”，因此在考虑自身需要的同时，应尽量考虑购买“政策房”，如普通商品房，这样做税费、交易成本以及利率方面都会得到实惠(参见表1)。

技巧有讲究

根据不同的需求。如过渡型、改善型以及享受型等，要运用相应的策略去“拣房”。

就过渡型需求来说，经济实力有限，因此不要贪大求全，而是选择面积适中的物业，或者选择地段存在一点欠缺的区域。这样做的主要目的是为了控制总价，从而避免因为购房而影响到自己的生活。

当然，购买过渡型房产，应该充分考虑房产的增值潜力，因为日后换房时，它还要派上用场。因此选择在租赁市场活跃，诸如轨道交通附近、大型CBD周边等，或者未来在商业配套、轨道交通等方面势必会得到改善的区域置业，物业的升值空间稍大一些。

而就改善型来说。应更加注重地段的选择。当然，对于部分人来说，为改善居住条件而置业，也有可能是最后一次置业，因此应该尽量考虑周全一些。比如小孩就读、医疗条件，以及自己未来工作方面变化情况，都要考虑进来。在通盘考虑之后，并综合家庭成员的意见，取其折衷点，最后做出决定。本刊给出的建议是，改善型置业不仅要关注面积，同时还要关注地段等。

享受型需求是住房需求中的最高层次，也是住房需求中最少的一部分。房价对其作出购房决策的影响程度较少，而能否让自己的居住品质得到提升才是最为主要的。因此这部分人可以关注一些有历史底蕴的地段，如徐汇区的长乐路、衡山路，就汇集了蔡元培故居、黄兴故居等；或者聚集了大量豪宅的公认高尚地段，如古北、徐家汇、静安寺、陆家嘴等板块。

租房：适合自己是关键

租房也能住得很舒服。由于目前房价高企，对于手中资金有限，或者有别的投资渠道的人来说，暂时选择租房居住也是能让人理解的。记者在采访中了解到，除了刚刚走出校门的“社会新鲜人”，以及刚刚在上海落脚的外来人员选择租房外，很多在上海已经站稳脚跟的“新上海人”，以及上海本地人，都会选择租房。

“我爱我家”市场部有关人士表示，目前有不少本身拥有房产的人，出于改善居住条件的目的也选择租房，可见租房这种方式已经越来越为人们所接受。如何租房呢?专家表示应该根据自身需要“量体裁衣”，因为对于纯支出的消费方式来说，尽量降低成本是必需的。

社会新鲜人：交通是首选

对社会新鲜人来说，职业生涯处于起步阶段，需要在工作中投入更多的时间和精力，故租住交通便捷的区域为佳。

目前上海的轨道交通已基本健全，东南西北各个方位都有线路通过，这对“社会新鲜人”来说，意味着选择面更宽。本刊建议，此类人群可将交通作为首要条件，因为对于他们来说，不必为租房付出过多的财力。但是考虑到要继续学习充电，因此可锁定距离上班地点交通时间在45～60分钟的范围内寻找合适的出租房。

当然，为了节约租房成本，合租是不错的选择，不过要当心“群租”。在选择合租的对象时要慎重，最好是熟知的同事或者同学。而对于将房屋分割得只能放得下一张床的“群租房”要当心，虽然租金很低，但已被明令禁止。

两人世界：合适就好

对于已经过上“两人世界”的人群来说，要根据两人的工作地点来综合考虑租房地点，比如选择在中心位置，或者选择在比较忙碌(或者经常加班)一方较近的地方租住。

现在有不少“新上海人”成家之后暂时没有购房，这类人过的还是“两人世界”，他们在选择居住区域时，要考虑的是如何方便两人上下班。如果两人上班地点相距不远。解决起来比较容易；但对于一些相距很远的情形来说，则应该重点考虑忙碌的一方。比如先生下班之后会经常加班，那么租屋适当选择距离先生上班地点较近一点的区域。

就房屋大小来说，本刊还是建议从适用出发，租住一房或者小两房，以节约租房成本，从而能够节省更多的资金，为购房作准备。

三口之家：综合考量

对于拥有小房的三口之家来说，他们可出租小房，而后租住大房达到改善居住条件的目的。不过这类人群需要注意的是要考虑方便小孩就近上学(指户口所在地)等因素。因此最好租住在原居住地附近。

当然，为了节约租房成本，可以寻找一些装修状况已有所老化的房屋作为首选。