将“小产权房”合法化是清理的唯一出路

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据《重庆商报》2012年4月4日报道，由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案此前已上报给国务院。国土部知情人士介绍，该部正在启动小产权房清理试点工作，拟在试点基础上总结完善整治方案，继而启动全面清理。同时，年底即将完成的全国农村集体土地确权登记的数据，将成为未来小产权房清查的主要参考。

点评：就本质而言，“小产权房”与所谓“大产权房”区别仅仅在于使用土地性质不同。“大产权房”使用国有土地，房价中含有土地出让金；而“小产权房”则使用农村集体土地，其房价中地价所占比例很低，因此价格远低于“大产权房”。“小产权房”的出现，实质是中国城乡二元土地制度的必然结果。资料表明，“小产权房”是城市同类商品房价的30%。正是在此意义上，学界和业界的不少专家学者开始理性地研究这个问题。中国房地产业协会副会长朱中一、中房集团董事长孟晓苏等人都赞同小产权房，并且为之出谋划策；中国人民大学经济学博士孙飞表示，“小产权房”的存在是当下房地产环境下的必然产物，是社会底层向高房价抗争的无奈之举。

深圳市曾出台规定，违法建筑除未申报的外，符合确认条件的，按规定办理初始登记，核发房产证。这标志着深圳的小产权房拿到了全国首个“准生证”。从这点来讲小产权房的治理在于疏导而不是堵，对已经存在的小产权房应通过补办手续等措施使其合法化。“小产权房”合法化不但可以让集体土地进入土地资产渠道，农民还可合法地分享土地收益，减少城市化过程中的贫民，从整体上减少了社会成本，还促进农村土地集约化。

当然，国家对“小产权房”的态度“很明朗”。从中央到各部委，所有的政策都认定其性质非法，官方也多次表态，称小产权房“不会受到法律保护”。也就是说，国家不会对小产权房予以产权确认，某主管部门甚至表示违规小产权房将被拆除，所以，买小产权房是有风险的。但是，“小产权房”禁而不绝的现实，似乎又更说明了堵不如疏的道理。《物权法》规定，“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”十七届三中全会也明确提出，要“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”；建设非公益性项目，经批准可占用农村集体建设土地，通过建立城乡统一的集体建设用地市场取得。

在一个完善的法治社会中，法律规范要尽可能覆盖到行为主体合理的经济利益。法律和政策已为“小产权房”合法化铺平道路。“小产权房”合法化会使城市房地产价格上涨的趋势得到一定程度的抑制，使一些无房者实现居有定所的愿望。从法律上看，小产权房是违法建筑，但“小产权房”毕竟解决了一些人的住房问题，如果身份合法后，首先是国家可以追回相应的税款等；二是上市流通后提供房源，对缓解楼市供应、平抑高房价是非常奏效的办法。因此，简单地以“不合法”为由予以清理整顿，显然无助于“小产权房”问题的解决。