打造“叫座”的专业市场

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商业地产在今后的发展中逐渐走上专业化的运营时代，主要体现在专业性的投资、专业性的开发、专业性的运营。商业地产在与专业市场的亲密接触后价值将会飙升。

“商业地产还属于价值洼地，国内真正的商业地产才算刚刚起步，还有很大的潜在商业价值没有被挖掘。从去年到今年商业地产逐渐受到重视也并不仅仅是因为住宅受到打压。”世纪天乐商业管理集团副总裁黄鹤在接受《中国地产总裁》杂志记者专访时如此表示。而随着商业地产井喷局面的出现，一批做专业市场的企业越来越多地为招商忧虑。

专业市场看涨

“不能买几套房，我就买几个铺”，一些投资客表示。住宅市场受到调控政策影响后，类似这种想法的投资者不在少数，商业地产尤其是专业市场领域逐渐被看好。“不像做购物中心，前期投入很大，资金回笼非常慢，做专业市场的资金回笼相对比较快，比较稳定，能够符合一些投资者的需求。”黄鹤分析。

他表示，一些大的购物中心一般采取底租+流水倒扣的模式，资金回报率可能很低。如美国的第五大道，都是靠租金拿提成的，可能后劲很大，但是前期非常困难。新培养一家店，3年以后才会有稳定的消费群，而这3年基本都是赔本维持的，因为没有销售额，没有盈利，业主方和投资方就没法分到相应的收益。而一些有品牌的做专业市场的企业已经积累了大量的商户资源，定了租金以后会吸引这些资源流入，这种业态受到认可。

一些专业人士称，商业地产在今后的发展中逐渐走上专业化的运营时代，主要体现在专业性的投资、专业性的开发、专业性的运营。商业地产在与专业市场的亲密接触后价值将会飙升。

加深“文气”

南京1912文化产业发展有限公司6月13日以“1912”品牌的无形资产获得江苏银行融资10亿元，1912将用此资金加深“文气”，从文化商业地产项目转型升级到文化创意产业上。目前，市场上通过打文化牌来打通专业市场的并不在少数。

“十二五政策中有关于产业文化的规划。相关政策都有，但是落实到下面不好说。政策必须带着资金支持或者税收的优惠，或者某些方面的扶持才能落地。”黄鹤称，从2008年开始，世纪天乐的营业额呈现井喷式发展，仅2011年上半年租金收取数额已超过2010年全年的租金收取数额，租金持续上调，投资者与商户积极性也逐年递涨。　“下一步，世纪天乐准备立足于商业地产，大力发展房地产经营管理的电子商务化，走上文化创意产业这条政府扶植的利国利民之路，提升文化产业升级。”

“就服装的专业市场来说，目前还没有受到业内人士的普遍认可。主要是起步较低，之前给大家的印象是脏乱差，低端的顾客，低端的商户等。”黄鹤分析，服装方面做的比较成功的典范是韩国东大门，现在80%去韩国购物的并非本国人，慢慢代替了日本的潮流文化。我们需要移植、借鉴这种发展模式，但是单纯地把东大门那套流程搬过来不行，需要找到一个合适的点把这些结合起来，这就需要从商业地产的新型服务上下功夫。

“但是不能空想一个文化产业创意的概念来运用，要根据以往运营商业地产所积累的经验和资源，因地制宜地去做，一步步发展。”黄鹤强调。

运营是关键

业内人士指出，和住宅地产相比，商业地产在销售、出租、招商、运营、管理等各方面都需要投入更多的精力，这就需要形成系统专业的商业地产运作模式，需要专业的人力资源部门来管理。因此可以说，商业地产成败的关键在于后期的运营状况。

在运营方面一些做专业市场的企业虽然出现很多像前面提到的打文化牌，但是对于这种尝试表现出来的还是比较谨慎的态度。尽管商业地产扩张势头生猛，并且业内人士估计2012资本流向可能向商业地产集中，不得不承认的是商业地产在我国发展还很不成熟，无论是资金引进、商业布局、后期运营招商等方面都还不完善，专家提醒，一些企业在发展商业地产方面要小心谨慎，做好战略布局。

“世纪天乐现在传统商业没有丢，我们做文化产业创意或者电商都是结合我们悠久的企业精神，专业敬业的管理团队，学习着全新的理念，用不断地实践创新打造着我们宏伟的事业。其实我们是两步在走，传统的专业市场我们加大投资，资金实力也不影响我们在电子商务或者文化创意上的尝试。”黄鹤称，“尝试与创新就要敢于面对风险与挑战，而商户是我们发展的基础，品牌也是我们价值所在，我们不会放弃传统专业市场这行来只做现代化新型商业体。”