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法院判决返还已办转移登记的房屋应如何办理

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某市登记机构询问:某银行将一处自有房屋卖给某甲,银行和某甲签订了房屋买卖合同。并办理转移登记。一年多后,因该房屋质量问题(已由质监部门认定为不合格工程),某甲向人民法院要求退房。经法院判决,由某甲将房屋返还给银行、银行给与某甲相应的经济补偿。现当事人愿意履行判决,到我局来办理手续。我局是否可以撤销某甲的房产证?将产权返还给银行应为转移登记还是更正登记?

金绍达:《房屋登记办法》在第81条规定了登记的撤销。按该条规定,登记机构依职权撤销登记行为的前提,不仅要求“当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段取得房屋登记”,而且还要求该项事实已经为“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明”。本例中法院判决是由某甲将房屋返还给银行,也就是认定了某甲和银行是这一房产交易的当事人。因此,并不能说当事人是采用非法手段取得房屋登记。所以不能以撤销登记来处理这一问题。

本例中法院判决返还房屋有两种可能:一是认定房屋买卖合同无效,二是依据(有效)合同条款判决返还。这两种情况有所不同,但都可以用《房屋登记办法释义》对第80条的解释来分析:按该条的释义,《物权法》第19条所说的登记簿记载错误,应做广义理解,即登记簿记载与真实权利状况不一致时,就可以认为登记簿记载错误。具体来说,包括以下三种情形:一是登记过程(包括登记机构和申请人的原因)导致的登记错误;二是登记原因行为无效导致的登记错误;三是新的法律事实导致权利变动的情形。

如果法院认定买卖合同无效,那就是登记原因行为无效导致的登记错误。登记机构可按《房屋登记办法》第80条规定和人民法院的判决书、注销原有登记并办理相应的登记。这种注销登记有别于《房屋登记办法》第38条所规定的房屋所有权注销登记,并不一定要由当事人提出申请。

某甲的房屋登记被注销以后,这“相应的登记”可以按《房屋登记办法释义》对第80条的解释,采用更正登记。

如法院是依据合同条款判返还的,合同是有效的、登记机构为某甲进行登记也是合法的。这既非登记过程导致的登记错误,也不是登记原因行为无效导致的登记错误。那是否属于“新的法律事实导致权利变动的情形”呢?也不是。因为本例中的诉讼并不是确权之诉而是给付之诉,是一方当事人请求法院判令对方当事人履行一定的民事义务。法院并未在判决书中确认房屋为银行所有,而是判决由某甲将房屋返还给银行,房屋权利的变动通过对判决的履行才能实现,在履行判决之前,并不存在“登记簿记载与真实状况不一致”的现象。因此,不存在更正的问题,而应该是转移登记。至于是否要再征契税,按依法行政原则,应由契税征管部门确定。