十年风雨 备受冷落

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9月中旬，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）正式对外，这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。但因为《意见》明确提出“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，而引起激烈的争议，以至于在中秋节前后，民政部官员出面进行解释与澄清，对民间的不满与焦虑情绪进行抚慰和疏导。

养老双轨制改革的举步维艰、养老金巨大的缺口、退休年龄延迟的传言，无一不刺激着人们的神经。所以，当“以房养老”正式提出后，有人感觉这是政府在推卸责任；而且，对“以房养老”这款原本就不太熟悉的金融产品，也有人担心这是不是在算计百姓的房子。

带着这些疑问，我们将从10年前“以房养老”在国内的问世开始，来揭开这款金融产品的面纱，呈现其真实面目。

据有关报道，“以房养老”的具体操作办法和实施计划，有望在2014年一季度出台。其实，目前社会上依靠房子养老的也大有人在，但一般是通过出租获得租金等形式。而国务院《意见》里提及的“以房养老”，指的是“反向抵押”。

所谓“反向抵押”，即房屋的产权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估房主的年龄、生命期望值、房产现在的价值，以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的养老金。房主可以继续在房子里住，一直延续到去世。当房主去世后，其房产将会被出售，所得收入用来偿还贷款本息，其升值部分归银行、保险公司等金融机构所有。该贷款方式因为与传统买房时的按揭贷款相反，所以被称为“倒按揭”，又被称为“反向抵押”。

说起这种“倒按揭”形式在国内的出现，就不得不提到一个人――孟晓苏，现任中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席。孟晓苏曾是1998年房改课题组组长，保障房建设最早提议人之一，也是国内“以房养老”的首倡者。

2003年3月，孟晓苏给刚当选总理不久的呈递了一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿，并得到批示。在推动产品入市受阻后，2006年，孟晓苏牵头创办幸福人寿保险，致力于开发“住房反向抵押养老保险”，但直到今天幸福人寿的主要保险业务中，仍然看不到“以房养老”的身影。与此同时，南京、上海等地零星启动试点，却也成绩惨淡：南京试水搁浅，上海6年6例……

“以房养老”从提出到局部试点，如今恰好走过了十个年头。总结这十年中受冷落的原因，大致有以下几点：

（1）银行、保险等金融机构为规避市场风险，设置门槛过高。如房主须年满55岁，所能得到的累计贷款总额，最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付的养老金额不超过2万元等。

（2）设计过于简单，10年左右的贷款期限，难以满足老年人的需求。记者在北京采访当地居民时，就有人表示：“贷款期限只有10年，可老人一般不止再活10年，那10年以后我们怎么办？”

（3）产权限制的问题。2007年出台的《物权法》已经规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”那么，70年产权到期后，抵押房屋续期需要多少费用，也是一个巨大的未知风险。

（4）传统观念的影响。记者在采访中，有市民这样说道：“我有儿有女，他们呢，说实在话，还眼巴巴看着我这房子呢。‘以房养老’我把房子抵押给银行以后，接下来的生活水平提高了，我可以得到一笔银行的利息。但等我百年不在了，房子让银行给收走，儿女不得骂我啊！”

（5）最近几年，在房价久经调控仍然兀自飞升的时候，谁愿意把房子让出来而错失财产升值的机会？有的子女反对“以房养老”，除了面子问题外，还存在这种风险与利益不确定的考虑。

于是，当“以房养老”再次摆上台面后，有人就质疑：为什么先前一些省市的试点效果如此之差，如今却还要在全国层面进行试点推广？这背后所反映出的即是当今社会养老的困境。据民政部今年上半年公布的数据，截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计2013年突破2亿，2020年将达到2.43亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿。随着中国逐渐步入老龄化社会，“如何养老”的问题将变得日益突出，而目前养老金不足的问题已经显现。

那些赞成在全国层面推行“以房养老”的学者专家们，试图再次“与国际接轨”，多次提及在国外“以房养老”是一种常见的现象，我们可以选择、借鉴，将这些经验本土化，形成符合自己国情的“以房养老”模式。那么，国外的情况到底如何呢？