股价涨则房价必涨的三大理由

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正如大家所说：股市涨跌是投资者信心强弱的体现，然而，股市反弹或上涨所产生的信心，则同样会传导或表现到房地产市场上。在投资市场的长期趋势上，我们经常看到的景象是：股价涨，则房价一定会上涨；但股市跌，则房价不一定会跌，因为房价与“本币对内价值”呈反向变动关系――纸币越是贬值，房产则越是值钱。更何况，房产既可自住，也可出租，更可以疯炒，因此，房产投资既是不动产投资，也是虚拟投资。这正是股票投资所无法比拟的地方。

中国股市风险大于收益，

股票难保值

由于制度设计上的天然缺陷，中国资本市场缺乏真正意义上的公司债市场，只有单一的股市，然而，规模狭小的中国股市却只有单一的主板，既无创业板，更无场外市场（OTC）。当然，具有对冲机制的融资融券及股指期货之类的市场更是空白。

正是由于至今仍无法构建一个多层次的资本市场体系，中国国民投资渠道单一，居民储蓄别无他用，除了银行存款之外，就是炒股。炒股是中国居民的唯一投资渠道，单一的投资渠道既让投资者风险高度集中，更让投资者收益无法保障稳定。单一的投资渠道直接导致股市的大起大落、暴涨暴跌。每遇牛市，人气汹涌，如排山倒海之势，存款从银行搬家，瞬间流进股市，于是，股价暴涨，指数飞涨，全民炒股顿成壮观一景，中国“快牛”便是如此疯狂、如此一步到位的！然而，每遇熊市来临，则一盘散沙、一哄而散、不堪一击，于是，人气尽泄，一旦熊市失望变绝望，则很容易“跌过头”。这便是熊市中的“群众的力量”（散户的力量）。

当然，除了制度设计的因素外，还有其他一些因素同样严重制约着中国股市的价值投资和长期投资。例如，中国人均GDP刚刚跨越2000美元大关，仍排列在世界第100位之后，我国广大农民尚缺乏最基本的社会保障（养老保险），上市公司的国际竞争力和盈利能力普遍不高，分红水平低下。因此，对于投资者而言，“炒”（差价）是中国股民的唯一选择。

金价与美元捆绑联动，

黄金并不保值

事实上，黄金是不保值的。因为黄金与美元的关系：美元升值，黄金就不值钱；美元贬值，黄金就会涨价。对于投资者而言，黄金除了纯粹的收藏价值以外，几乎没有其他什么用途，而且还要付出不菲的保管费。更何况，黄金并不保值。

自1973年黄金非货币化以来，金价经过了大起大落和暴涨暴跌的过程。1980年，世界黄金最高价格上涨至850美元/盎司。然而，1999年世界黄金价格最低跌至252美元/盎司。2008年3月14日，金价首次突破1000美元/盎司大关，盘中一度摸高1001.5美元/盎司，随后回落，当天收于993.8美元/盎司，瞬间辉煌后开始下行。2008年11月上旬，黄金价格回落至700美元/盎司附近终于止跌。2008年2月20日，黄金价格再次上冲至历史次高点1000.5美元/盎司。不过，依然是瞬间即逝、调头向下。

由此可见，“黄金保值论”是缺乏科学依据的，属于无稽之谈。

房产将是中国居民的

最佳保值工具

既然黄金不保值，而股票难保值，那么，为什么说房产是中国居民最佳的保值工具呢？依据何在？

30年的改革开放，中国工业化快速推进，然而，工业化并未同步推动中国城市化的进程。尽管工业贡献了GDP的50%以上，但中国城市化的水平仍然低下：其一，目前中国大多数人口居住在农村，而且40%以上的劳动力仍在农村从事传统的农业生产；其二，作为城市化标志的第三产业所占份额低下，无论是GDP贡献份额，或是接纳劳动力就业比例，我国第三产业所占比重均只有30%略多的水平，这与西方国家超过60%的比例差距十分遥远。

如果说城市化是世界趋势，同样也是中国后工业化时代的大趋势，那么，这就意味着将来至少要有过半的中国人口需要迁入城市或是生活在城市。因此，稀缺的土地资源和膨胀的城市规模必将进一步拉动中国房产价格步步攀升。这是一种长期趋势，长期而稳定的升值空间正是房产投资与保值的潜力所在。

更何况，在原本“纸币贬值刚性说”的论证下，再加上应对世界性金融危机的扩张性政策――廉价货币政策与赤字财政政策“发效”：在低息刺激下的信贷膨胀，4万亿的中央投资计划及18万亿的地方投资计划出笼，不难预料：三至五年后，一旦经济复苏，极有可能招致严重的通货膨胀，即纸币贬值，物价上涨。在此情形下，可以断定，房价上涨一定会更加疯狂。

因此，从客观的“城市化进程”以及主观的通胀预期来看，房产都将是中国居民最佳的保值工具或投资选择。尤其是当目前的房市悲观预期一旦减轻或消失，房价定会快速反弹走强。不过，需要特别提醒的是：房市的复苏或房价的上涨，并不意味着“房地产股票”就有了投资价值，这是两个完全不同的概念。

2009年4月初，《华夏时报》曾报道：“建设部房地产政策研究中心副主任王珏林在接受《华夏时报》记者专访时也指出，目前北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的大经济环境下，房价还将下降。更有专家预测，未来2―3年内，我国城市房价将回落40%―50%。”

2009年4月23日，中国社科院的《房地产蓝皮书》预测：房价上半年总体下行，下半年有望回暖。从中国社科院的预测来看，我们不难得出“房市不可能有太大跌幅”的结论，相反，现在还可能是“买入”的最佳时机。

上述两种预测，不过相隔半月之久，为何会形成如此强烈反差？因为中国股市已经出现了“结构性泡沫”，或称作“人造泡沫”。正是因为我国股市的“泡沫性上涨”，才导致了人们预期上的巨大差异。笔者的基本观点是：如果股价涨，则房价必涨；如果股价暴跌，则房价一定抗跌。具体理由大体包括以下三个方面：

第一，“过剩的流动性”必然会阻止房价下跌。2008年最后一个季度，中国中央政府推出了4万亿元投资计划的“救市”方案，地方政府随即跟进，推出了18万亿元的地方投资计划，与此同时，央行将利率降至历史低位，廉价货币政策紧紧追随。根据中国人民银行的最新统计，2009年第一季度，人民币新增贷款已达4.58万亿元，超过以往历年“全年新增贷款总额”，实属历史罕见。如果以今年政府工作报告中提出的全年新增人民币贷款5万亿元的目标来估算，目前新增信贷已完成全年“计划指标”的90％以上。

廉价的货币政策及迅猛膨胀的信贷规模，已使过剩的流动性无处藏身，它们四处游走、无所事事，充裕的资金供给极易激发人们投机的兴奋与冲动，再加上首套房及二套房信贷政策的优惠，巨大的诱惑吸引着投资者的眼球，他们跃跃欲试、蠢蠢欲动，随时准备出手房市，将心动变成行动。在这样一种政策氛围及投机氛围的包围下，试想我们的房价怎能忍心下跌呢？

第二，“股价涨则房价必涨”是信心与人气的攀比。股民认为“股市最重要”，只要股市炒上去了，信心就会自然恢复；房地产开发商认为“房市最重要”，因为房地产业产业关联度最大，对地方政府及经济拉动作用最大。的确，股民希望股市涨，开发商希望房市涨，这是天经地义的，也是再自然不过的事情。尽管如此，似乎大多数人都认为：股价可以涨，但房价不应该涨！

众所周知，股票和房产都是投机性极强的投资工具，二者同样具有“虚拟”价值。既然股票可以炒到离谱的境界：比方，在牛市的时候，股票可能不再是股票，而是沦为了赌博的筹码；同样，房产也可以人为炒到天价的地步：现在的上海不就有几亿元一套的豪宅吗？实际上，股价与房价具有极强的攀比性，尤其是在“上涨趋势”方面，二者具有极强的连动性、示范性及趋同性，然而，在“下跌趋势”方面，则房价比股价具有更好的抗跌性。因此，在股价下跌时，人们更偏好持有房产而非股票。

第三，“通胀无牛市”，股价易暴跌，而房价却抗跌。在国家干预经济的时代，“反周期”调控政策将是政府手中的一项常规化武器。有人说，经济危机时期应该采用特别疗法，这就是“以毒攻毒”、以泡沫对付衰退、以泡沫恢复股市信心。众所周知，世界上最简单的“泡沫手法”，莫过于狂印钞票、猛发国债、无节制放贷、疯炒股市和房市，即便危机重重、大萧条衰退不减，“人为造市”的暂时目标还是易于达成的。然而，三五年之后，通胀的预期极有可能演变成可怕的现实！

所谓通货膨胀，实际上，正是在经济周期与政府“反周期”的矛盾与冲突中爆发的。通货膨胀一般是经济扩张过度的必然结果。当通胀变为现实时，纸币贬值（钞票不值钱），物价大幅上涨，而房地产价格更是扶摇直上。然而，当政府“反周期”调控时，股市必然会暴跌，而唯有房地产可能成为最抗跌的资产。

中国13亿人口的城市化进程任重而道远，地皮的稀缺从根本上决定了城市房价的坚挺与保值，因此，任何企图“压住房价而只让股价上涨”的想法都是不切实际的。房价与股价联动的基本规律是：股价涨则房价必涨；股价暴跌则房价抗跌！

最后提示：目前中国股市泡沫化程度已经十分严重，尤其是暴炒垃圾股的风险进一步加大。截至2009年5月12日收盘，沪深A股平均市盈率分别为22.36倍和32.51倍，它们分别是香港主板的两倍和三倍。目前，沪深A股正在构筑“全年头部”，投资者应加倍警惕市场风险。学会离场，学会休息。换个思路：现在也许正是房产投资的最佳买入点。因为房产保值，而股票只是纸上富贵，并不保值。

（作者为武汉科技大学金融证券研究所所长）