区域土地开发企业的持续成长之路

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陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（简称“陆家嘴公司”）作为上市公司成立于1992年8月，致力于陆家嘴金融贸易区的开发建设，负责区域内土地与基础设施开发。随着土地开发和基础设施建设任务的完成，公司的主营业务不可持续的问题凸显，推动企业战略转型成为必然选择。为保持公司长期稳健发展，确立在行业中的竞争优势，公司主营业务由原来单一以土地开发逐步向以土地开发与项目建设并重的战略转变，增加公司长期持有的优质资产，逐渐发展成为一家以城市区域综合开发为主的商业地产公司，有效突破了主营业务不可持续的瓶颈。陆家嘴公司的发展过程、成长阶段和转型过程可为我国众多的区域土地开发企业提供借鉴。

一、公司发展阶段划分

1.1992-2004年，土地与基础设施开发阶段

回顾陆家嘴公司的发展历程，可以划分为两个阶段，从1992年到2004年是土地与基础设施开发阶段，2004年至今是土地开发与项目运营并重阶段。陆家嘴公司第一阶段主要负责陆家嘴金融贸易区中心1.51平方公里土地的成片开发，以土地开发和基础设施建设为主。这一阶段的发展目标是行业知名、跨行业、跨国度经营的区域开发公司。公司发展战略是坚持“由内转外，内外结合，逐步转向以外为主”，创造条件采用公开招标、邀请招标等国际惯例，实现土地价值最大化。在区域土地开发过程中有步骤地将具有增值潜力的土地出让时间推后，并与区域功能开发相配合。在土地开发的过程中，公司还承担了一些重要的市政基础设施建设，包括电力、道路、基建、公园，也包括区域内的大型公共工程。在这一阶段，土地开发与基础设施建设是公司的核心业务，土地出让收入是公司收益的主要来源。

2.2004年至今，土地开发与项目经营并重阶段

随着陆家嘴金融贸易区土地开发与基础建设工作的基本完成，“未来向何处去”成为困扰公司发展的核心问题。2004年，公司在土地开发中也存在两方面的困难和瓶颈：一方面，公司因新的拆迁政策调整对以往成片土地开发模式带来了挑战，部分地块收入延后；另一方面，现有土地供应方式和规划调整致使公司因土地存量减少对主营收入产生不利影响。2004年度效益与上年同期相比有所下降，实现主营业务收入21.04亿元，同比下降了7.38％；其中土地批租收入15.40亿元，房产销售收入4.69亿元，租赁收入0.73亿元。与此同时，陆家嘴区域内城市功能亟待提升，实现由金融贸易区向城市功能区的转变被提上日程，区域内金融、商业、办公、会展、旅游、咨询的功能和氛围需要更多的工作。

在此内外环境下，公司开始推行战略转型和业务多元化战略。这一阶段的特征可以概括为土地开发与项目经营并重，重点解决公司的可持续发展问题。为实现可持续发展，公司主营业务由土地开发为主逐步转向土地出让与项目建设、经营并重。为实现战略转型，公司调整了定位，向区域综合商业地产开发商转变，主营业务领域拓展为土地开发、房地产、金融、贸易、旅游、咨询。公司经营理念调整为“努力创造客户认可的商业地产品牌，不断提升为股东持续赢利的能力”。

二、公司战略转型的驱动力

1.土地开发业务可持续差，企业需要培育新增长点

1992-2004年期间陆家嘴区域内土地与基础设施开发工作基本完成，现有范围内土地开发的业务量逐步下降，公司主营业务面临不可持续的问题。作为区域综合开发公司，区域内土地资源总量有限，公司要长期可持续发展必须寻找新的主营业务。公司自2004年开始进行主营业务转型，目标转向以租赁为主的商业地产领域，产品包括甲级写字楼、综合商场、星级酒店、都市研发楼和会展场馆等。相对于土地开发业务，商业地产的特点和优势在于能够长期持有并且有相对稳定的现金流，企业对抗经济周期波动和政策不确定性的能力增强。

2.区域功能培育有待加强，商务环境改善存在发展机遇

陆家嘴金融贸易区经过1992-2004年的建设，在城市空间塑造和基础设施建设方面已经取得一定的成果。但是，空间规模容量较小，区域内的产业功能需继续提升。例如，陆家嘴CBD面积只有1.7平方公里，规划建筑容量为418万平方米；而国际上CBD中心区一般在4平方公里左右，建筑容量均在1500万～2500万平方米。同时，经济总量和功能性机构数量太少，跨国公司总部或地区总部数量只及纽约曼哈顿城的1/21、东京新宿的1/10，外国金融机构数只及伦敦城的1/8、中国香港地区中环的1/6；缺乏足够的商业中心设施、文化休闲娱乐设施，部分功能性大项目及其周边缺乏相关配套设施；新建居住区内缺乏菜场、超市、书店、药房、书报亭等生活必备配套设施。此外，缺乏足够的专门为外国人服务的特色国际学校、医院等配套服务设施。区域城市功能的不足，为陆家嘴公司拓展商业地产业务提供了机遇。

三、转型后主营业务分析

经过近10年的发展和经营，陆家嘴公司已经成为陆家嘴地区最大的商业地产开发商和持有者，公司的在营物业租赁收入增长迅速，已经成为公司土地出让之外最为重要的收入来源。

1.写字楼业务

作为商业地产开发商，办公楼宇是公司的重要产品之一，其中处于长期经营状态的甲级写字楼6栋，总建筑面积超过29万平方米。这些甲级写字楼位于陆家嘴中心区寸土寸金的地段，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，为金融机构、跨国公司及企业总部量身定造。高端写字楼物业为公司转型提供了基础，物业经营收益逐渐成为公司可持续收入来源之一。

2.都市研发房产业务

在多元化的过程中，为适应产业升级的需要，陆家嘴公司开始开发、运营都市研究楼宇。公司主持开发的上海陆家嘴软件园于2001年9 月挂牌，位于陆家嘴金融贸易区的核心区域，地理位置优越、交通便捷、配套完善。软件园规划占地面积43公顷，目前已引进多家国际知名软件开发和技术研发机构。园区内有特色餐饮近10家，联华、全家等多个便利店及羽毛球馆、乒乓球馆、篮球场等体育休闲设施。公司开发建设了金桥创科园，作为软件园在金桥地区的分园，总建筑面积32417平方米。