理性看待“高房价”

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从未来的增长趋势来看，中国房价当前并不高。现在国家出重拳来抑制房价涨幅过快，这会使房地产市场造成短期的波动，但是改变不了长期的上涨趋势。中国房地产的长期趋势一定是地价的持续上升，房价也会继续上升。自2002年部分专家“鼓吹”房价要大跌开始，以后持续数年房价下跌的声音被无限放大，至今有八年了，房价在2003年开始的调控中越调越涨也走过七年时间。应该说这八年，所有条件都发生了根本性的变化。事实上，八年来房价确实没有跌，而持续的上涨正在成为社会逐步广泛接受的事实。从中央到地方出台了大量的关于房地产宏观调控的政策，都被部分专家解读为“要打压房价”，这种简单的不完全解读只会给社会传递一种错误的信号，对从中央到地方的政策制定、对房地产市场的健康稳定运行、对不少有购房需求的消费者都是一种严重的不负责任。

“稳定”≠“打压”

请听一位购房者的叙述：

2009年深圳房价今年上涨不是一个猛字就可以形容的，反正我这个月收入1.3万元的人是买不起房子了!准确地说，这几年买房的经历是：从准备买房到感觉买不起房，到现在根本想都不敢想买房!2005年下半年的时候准备在宝安香缤广场买房时，那时每平方米也就不到6000元。看好一套约70平方米的房子，总价不到37万元，准备下手的时候老爸打了一个岔：一来他觉得房子小了点，二来怕我生意上有困难时资金运转不过来。他的意见是等一两年挣的钱多点后，买个大点的房子，另外手头也不用那么紧张。因为在这之前，我没听他老人家的忠告一意孤行开了家餐馆，刚亏了三十多万；再说了，社会上从政府官员到经济学家都在说房价会下跌。我想这次他说的也有道理就听了。唉，两年过去了，钱是多挣了不少，可哪赶得上房价的上涨呀。深圳最近的房价高到多离谱咱就不用在这说了，前几天在网上查了一下香缤广场类似的二手房报价，那套当年不到37万元的房子已市值80万元左右了。唉，一声叹息!

到今日，除了对当年的决策追悔莫及外，谁也没有办法替这位购房者用37万元买到两年前可以买到的房子，这还不算耽误了两年的享受和承担了两年的房租损失。

当然，房价如此快速上涨确实不正常。所以中央一再提出“要坚决遏制部分城市房价过快上涨的趋势”，同时总理也多次表示“相信政府有能力保持房价的稳定”。但我们要记住“遏制部分城市房价过快上涨”和“稳定”，并不是要“打压”房价。房地产市场也是我们社会主义市场经济的一部分，本身的发展要尊重市场规律，这是前提。从中央到地方的所有宏观调控政策，都是在尊重市场经济规律的前提下制定的，保持包括房地产市场在内的整个市场经济稳定运行，应该是制定一切政策的基础。宏观调控的目的，就是要保障房地产市场健康稳定发展，只有健康稳定发展的房地产市场，才能够真正保障广大人民群众的各层次丰富多彩的住房需求。

高通胀与高房价

至于为什么会出现房价持续上涨的事实，我认为有其必然的规律，对于未来房价仍然具有持续的上涨空间也有其足够的理由。至于房价有时出现短时间“爆发式”上涨，那正是在一定程度上由于市场对“宏观调控”政策的不当解读造成的。

首先，纸币币值的不稳定性。纸币的购买力在持续下降，这几乎是过去几十年甚至有市场经济以来的一个不争的事实。

从国际看，自从英国于1816年率先实行金本位制以后，到1914年第一次世界大战以前，主要资本主义国家都实行了金本位制，而且是典型的金本位制――金币本位制。当时的金币本位制是每盎司黄金相当于20美元，1914年第一次世界大战爆发后，各国为了筹集庞大的军费，纷纷发行不兑现的纸币，禁止黄金自由输出，金本位制随之告终。第二次世界大战后，建立了以美元为中心的国际货币体系，这实际上是一种金汇兑本位制，美国国内不流通金币，但允许其他国家政府以美元向其兑换黄金，美元是其他国家的主要储备资产，美国政府承诺每盎司黄金对35美元。但其后受美元危机的影响，该制度也逐渐开始动摇，至1971年8月美国政府停止美元兑换黄金，并先后两次将美元贬值后，这个残缺不全的金汇兑本位制也崩溃了。金价的非理性上涨反映了全球投资者对通货膨胀的非理性恐慌。至2010年11月10日，国际黄金期货收盘突破每盎司1400美元大关，再创历史新高。此时此刻，黄金俨然已成民众最大的避风港，说明全球投资者对于通货膨胀的预期已呈江水之势，不可扼制。从1971年8月至今，过去的三十九年国际金价涨了整整40倍，换句话说，也就是纸币的购买力下降了40倍，贬值了40倍，平均每年贬值1倍多啊!这要是换作房价来讲，就是过去的三十九年如果房价只涨了40倍就等于没有涨。

从我国的实际情况看，近几年来中国的真实利率经历了700多个基点的激烈波动，导致真实利率从正变负，中国经历了一场超低利率所导致的总需求膨胀的过程，而总需求膨胀必然导致纸币的实际购买力下降。这可以从我们生活的各个方面得到证明，过去三十年，我们的水、电、气，粮、油、棉、食品等各种生活用品价格持续上涨，而像房地产这样的资产领域更是出现供需两旺、量价齐增。在全球纸币快速贬值的大背景下，中国很难独善其身，我国进入一个新的高通胀时代在所难免。我们非常需要给广大人民群众一个正确的信号，让每一个人都能够了解并适应纸币贬值这一事实，从而作出正确的投资和消费决策。千万不要用想象力代替事实，祸国殃民!

刚性需求支撑高房价

第二，中国房地产市场特殊的刚性需求，供不应求是今后相当长的时间内中国房地产市场的基本特征。中国现有存量住宅约150亿平方米，至少还要建设300亿平方米才能在不断拆旧与拆除中实现这一目标，而长期的供给严重滞后，尚无法满足中国城市化发展的需求。

(一)中国现在的城市化水平为47.5％，这大约相当于英国1870年的水平，相当于美国1910年、日本1960年、韩国1980年的水平。而这些发展后的国家的经验告诉我们，当城市化水平接近50％时，会进入一个稳定的城市化加速发展时期，会在未来三十年从现有的城市化水平接近50％发展到城市化水平80％左右。也就是说未来三十年中国每年有大约1％的农村人口进入城市，以现有13亿的人口基数计算，每年中国城市至少新增1300万人口，按照2009年我国城市人均住房面积28平方米计算(依据中华人民共和国住房和城乡建设部统计数据)，仅此一项每年新增住房需求为3.64亿平方米。

(二)据不完全的调查和统计，现有的城市居民80％，在未来十年都有人均增加10平方米住房的欲望和能

力，也就是有效需求。按照现有13亿的人口的47.5％计算，未来十年要新增住房有效需求46.8亿平方米，也就是每年有4.68亿平方米的新增需求。

(三)每年由于城市改造拆除旧房后安置的需求不小于1亿平方米。

(四)我们现有的户籍制度是导致城市住房短期供应紧张的又一重要原因。按照现行的户籍制度，一个人在一个城市落户必须有住房，市场经济的特点决定人是不可能一辈子都固定在一个城市工作，人员的流动就业已经是社会常态，那么，本来居住在甲城市的人要去乙城市工作，就有可能要在乙城市购房居住，却不能够落户乙城市，这样就必须保留原来在甲城市的“落户”房不能动，无形中又增加了住房的空置，加大了需求。

(五)中国房地产业的刚性需求，还源于中国民众的文化情结。中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。山西的大院正式是这种传统文化的典型表现。从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。同时，将遗产留给后人的文化，从历代皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。没有遗产税，让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业，让祖孙几代人共同为置业而奋斗。现代的农村也同样，第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房。有房产的概念已超越了现实生活的能力，但我们在短时间内却无法改变这种观念的存在。

另外，我国民众为发展而储蓄的文化根基，在经济腾飞时期以投资的方式充分彰显出来。由于现阶段缺乏家庭和企业投资的更多选择，投资有形有体的房地产便成了不二的选择。即使是发展最稳定的中小企业，由于产业环境日趋恶化，竞争激烈以及全球金融危机的影响，状态最佳的年增长率也不过3％～5％，哪里比得上房地产几十年来年平均50％甚至100％甚至更高的增长。中国各线城市的大多数居民，几乎每个家庭都是拥有一套或渴望拥有至少一套以上房子。

房地产开发成本加大

第三，商品房的生产成本在不断上升。2009年11月10日，国务院常务会议研究部署规范农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作。其中强调要充分尊重农民意愿，涉及村庄撤并等方面的土地整治，必须由农村集体经济组织和衣户自主决定，不得强拆强建等内容更有所指。加上正在审议的新土地管理法与拆迁安置条例的方向都是尊重居民和农民的用地权，相信在新法与新条例加上舆论监督，未来的土地征收工作会相当难，成本会迅速提升。

开发实践中，明显地感到开发的时间越来越延长，即使地方土地部门想加大供应，降低供地成本，实际情况是条件早已发生根本性改变。而不论是保障房还是商品房，供地只有一个渠道。所有这些因素，都造成了严重的供不应求，而抑制房价的努力，除了抑制土地价格无法做到之外，建筑工人的工资在快速增加，钢材、水泥等建筑材料的价格持续上升，使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，房地产开发成本中除利润外的所有成本都不是开发企业可以控制的。

总体来看在未来相当长的时间内，我国每年的实际房地产需求面积接近10亿平方米，这还没有计算与住宅配套的学校、幼儿园等对住房总面积的需求。从国家粮食安全的战略全局考虑，18亿亩的基本耕地保有量不能动，而我们现有的耕地面积已不足20亿亩。而全国的建设用地中还要考虑到城乡基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了不到10％，而商品住宅用地就更少得惊人了。中国房地产市场，今后相当长的时间内供小于求是基本格局。

别再忽悠老百姓

事实上，中国的商品房住房生产量每年不足5亿平方米，按照每年全国接近10亿平方米的住房需求来看，商品房只能优先满足那些收入高于平均值的家庭。而培养社会更加健康的住房消费文化，对于暂时没有能力购买商品房的群体，鼓励他们使用保障性住房等其他方式解决住房问题才是正途。

千万不要把房价问题与解决居民的基本居住问题湘等同。同时，要绐予社会对房价持续上涨以正确的预期，不要用中国房价“见顶论”、“崩盘论”等不负责任的言论忽悠老百姓。商品房市场有其自身的规律性，在供给得到有效扩大之前，在缺少供求平衡的条件下，房价只能承担更多的上涨压力。在供求基本面根本改变之前，中国加快国民收入分配的政策只会提高广大群众收入增长的速度，也会适当地提高商品房的价格水平。我们反对各种形式的恶意炒房，坚决反对开发商恶意“囤房压盘”推高局部房价，也不赞成超越自己的能力购买多套住房；同时认为，对确有住房需求又有购买能力的情况下，不要有太多的观望和等待，更不要对未来房价大跌抱有太大的预期；对于实际的居住和必要的投资需求，应根据当时房价的正常波动及时出手购买，以免错过最佳时期，给自己增加遗憾。

作者系中国城乡发展研究中心副主任、教授