加强房地产预售资金监管作用分析
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摘 要：近几年，我国房地产市场不断发展，相对应的市场热点也不断地涌现，如房价上涨，中低收入者住房难等。但是这些问题的逐渐出现，伴随着是房地产交易市场中的诸多问题，不难发现这些都比较集中地反映了房地产开发企业机构，擅自动用消费者预售款项等，都是些严重的违法行为。这不利于房地产事业健康，有序地发展。所以，如何能及时有效地完善房地产交易的正常的发展，是目前面临的一个重要的难题。
关键词：房产；预售资金；监管
中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）11011602
1 房地产预售资金监管的现状
多数房地产开发企业擅自占用、盗用商品房预售资金，房地产市场交易监管的缺失就显露出来。以至于造成部分经纪房地产的相关机构把客户的购房款潜逃事件屡次曝光，造成了市场混乱的现象。
针对这种现象，部分城市已严厉监察，采取相应措施，并设立监管机构，其中包括以专业的房产交易登记为主体的监察机构、以房产主管部门的相应负责人建立专门实施监管的机构以及以住房置业为主的担保公司等。这些不同形式的房产交易资金监管体系，虽然在部分城市建立，但由于各地域存在差异，所以，在全国推广并不容易，因而导致各个地方出现的状况就不一样。
2 房地产交易存在问题的补救措施
面对房地产交易存在的问题，可以从个人和国家两个层面寻求相对应的补救措施。
（1）在商品房预售过程中，作为消费者自身也应当承担一定的责任，并且负有一定义务。这需要消费者自身加强法律意识，自觉遵守交易规则。
（2）在房地产交易市场中，作为个人消费者，其处于的地位相对弱势，并且承担的风险大于获得的收益。因此，政府应更多地从消费者的角度考虑问题，切实维护消费者的权益。银行方面要加强监管，有效降低风险，政府也可以通过政策、税收、经济等手段加强宏观调控。大力建立房地产市场的信用体系，保证信息流通正常；引入第三方时预售款进行监管，要规范和发展房地产中介服务行业，加强政府相关主管部门的监管，加强对期房转售时间的限制。
3.1 有利于完善商品房预售制度
近几年，随着我国经济实力的增强，源于多方原因，一些房地产政策略明显滞后，因为我国的商品房预售制度仍处于不完善阶段，相对应的房地产开发企业也处于起步发展阶段。因为这些政策是在房地产融资渠道较窄、资金明显不足的各种条件下建立的，所以，一些地产政策明显滞后的都属于正常现象。由于各地相关配套法规滞后和管理不到位，特别是缺乏对预售款使用的有效监督，导致消费者利益和公共利益受损，严重影响到地产市场的稳定。所以，加强房产销售资金监管是对已实行多年的房地产预售制度的完善。
3.2 有利于保证购房人的利益
房地产开发企业的主要融资方式是取得商品房预售款。而在现实中，很多城市都存在一种循环的情况：开发商拿着购房者辛苦积攒的钱，在手中任意支配，购房者掏了钱不却不能及时住上房子。这样导致购房人的利益严重受到侵犯。同时，预售已抵押的商品房，抵押已预售的商品房，或者进行重复预售商品房等，各种不合法的手段，这些都是房地产开发企业的融资渠道。从而使消费者的合法权益得不到相应的保障。这些问题直接导致的是房产纠纷明显增多。所以，严格控制开发商预售资金的支配，建立完善的预售资金监管体系，才能真正实现保护购房人的合法权益。
3.3 有利于保护金融机构的信贷资产的安全
对房地产开发项目的贷款，是各类金融机构房贷业务中最大风险，尤其是“烂尾楼”，它不但给金融机构信贷资产安全构成严重的威胁，而且还会对放贷的金融机构直接造成巨大的经济损失。在地产市场上时常出现开发商携款潜逃的现象，是因为房地产开发企业资金链断裂，或者是超出他们所掌控的范围，因而会出现一些房地产开发商通过假按揭等个贷形式从金融机构套现。所以，为了维护金融机构信贷资产的安全，最为简单有效的保障，就是相关部门应建立对商品房预售资金实施监管的机构。
3.4 有效地保护建筑施工企业的利益
近年来，由于监管不严，部分房地产开发商因各种原因，拖欠建筑施工企业的工程款，进而不能有效地发放底层工作人员的工资。建筑施工单位因此也成了相应的受害者，造成此类现象的原因还是房地产开发商没有控制好预售款的支出，因而导致资金断裂。通常，开发商只投入有限的部分资金，从而取得土地的开发权，然后用土地到银行做抵押，同时启动项目。所以，真正的建设资金都是中标的建筑商垫付。由于相关部门没有对预售房款进行有效监管，因而造成拖欠工程款。而解决这一难题，是有效地将控制支出预售款。如此，才能很好地保障建筑施工企业的合法权益。
3.5 有利益于稳定房地产价格
预售商品房最直接的受益者是开发商，使他们提前拿到预售款，收回了大部分甚至是全部成本。如此，就解决了开发商的资金链断裂的现象。因而，他们就通过囤积居奇等手段，从背后推高房价，使得房价上涨，从而又为开发商方便地收取下一个项目的款项创造条件。与此同时，市民对将来房价增值的预期这种买涨不买跌的心理推动下变得更加强烈。正是这种循环推动力，促使房价不断出现增高趋势。所以，加强商品房的预售资金监管有利于稳定房地产价格。
3.6 对保护城市环境有着重要意义
预售房资金和银行融资，是地产开发商的主要资金来源，其中比重占了百分之六十的还是预售资金。为了抑制房价上涨，国家采取相应措施。借助对地产宏观调控，央行便提高房贷利率，因而使得地产开发商在项目开发中缺少资金，最后不得不占用新房预售款。如果遇到资金补充不足，或者资金链断裂，结果便造成开发项目停滞，出现烂尾现象，而这些烂尾的楼盘大部分都在城市较好的地段。在浪费了人力物力后，并且长时间没有监管。因此，这类楼盘的存在严重影响了城市环境。因此，加强对商品房预售资金监管，有利于保护城市环境。
4 总结
当前，我国的房地产市场，虽然处于发展的上升期，但是房地产市场的诸多问题也非常突出。无论是市场上新建商品房还是存量房，还是购房资金和银行信贷资产的安全，都面临着不同程度的威胁。如何保护好购房人、银行、施工单位及农民工的合法权益是政府主管部门的重要职责。因此，建立房地产资金监管体系不仅有利于保护消费者的利益，同时对维护房地产市场秩序有重大的意义。
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