海南静待“金九银十”
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在经历长达一年半之久的调控之后，上半年的海南楼市成交量跌至冰点，库存巨压下，被寄予厚望的“金九银十”能否如约而至成为海南楼市的关注焦点。
限购令冷冻海南楼市“金九银十”?
每年的九十月份被认为是房地产市场的传统旺季，素来有“金九银十”的说法。对于以岛外购房者为主力军的海南来说，购买力的季节性分布表现得尤为明显。9月份，位于热带、亚热带的海南岛开始转凉，全岛气候温和凉爽，褪去了夏季的炎热，又是一个暖冬的开始，大量候鸟族南飞，准备在海南的越冬之旅。同时，在海南有置业打算的潜在购房者，通常也会选择在此节点奔赴海南，开始旅游购房两不误的行程。
然而，海南房地产对于今年的“金九银十”，情况却不容乐观。随着2011年新国八条的落地执行，海口、三亚两地的限购，海南楼市成交量自4月份开始，呈直线下降趋势，至7月份，已下跌到月成交2336套的谷底。
上半年海口、三亚两大主力城市，在遭遇严厉限购的政策打击下，依然逆市前行，雄踞全省成交量榜首；文昌和琼海这两个发展成熟的重点二级城市，在海口、三亚限购后，受到“挤出效应”的泽被，成交量委实猛涨了一番。然而，二三级城市受基础设施、周边配套等多重因素的影响，成交量大起大落，十分不稳定。 7月份，琼海表现突出，成交量占据全省的27％，成为仅次于海口的重点成交城市。这种情况持续到8月份，表现更为明显，8月上半月海南省各市县成交如下：海口522套，三亚107套，陵水3套，文昌132套，琼海333套，五指山62套，澄迈48套，定安7套，文昌和琼海成交量已经超越三亚。
虽然二级城市突起，对海南楼市实现“金九银十”有着不可忽视的作用，然而，二、三级城市限购标准一出，台州打响新一轮限购第―枪后，再次使整个海南楼市蒙上一层阴影。文昌、琼海属于限购周边城市，外地购房者比例大，且海口、三亚限购后，琼海成交量一直位居全省前列，完全符合五大标准的其中之一。而二、三线城市限购条件“5选2”的标准，让文昌和琼海都成为新一轮限购的热门城市。
8月海南楼市开局良好，上半月成交1214套，环比7月份、6月份、5月份，这都是一个超越性的数字。业内人士预测，未来几个月，楼市会面临更严峻考验。年尾关头，项目资金周转是继续发展的关键，如果海南限购令出台，将会给大部分三线城市房地产项目带来恐惧与不安，房价也将会随着限购出台而大幅度下降。开发商大折扣推新盘 经历大半年楼市的惨淡，转眼之间海南楼市马上就要迎来传统旺季――“金九银十”。在目前迷雾一片的市场前景中，越来越多的开发商选择抢在“金九银十”前积极推货促销，以超大的打折优惠，务求清空存货、 “现金为王”，以应对未来捉摸不定的市场。 事实上，海南旅游房地产经过一年来的政策调控，市场早就在5月份开始大幅度回调，区域市场竞争相当激烈，各项目不断推出优惠销售政策，在不断刺激区域市场，打价格战、优惠战已进入了白热化。截至8月25日，海南9月折扣楼盘共262个，占总数的63.6％，环比上月增长了5.88％。海口共有91盘推出优惠，其次是琼海46个、文昌25个。尽管海口作为中心城市楼盘基数原本占优势，但二、三线城市如琼海、文昌、澄迈、定安等地，都有楼盘推出新优惠、低折扣。开发商为防范第二轮限购风波的影响，想在二、三线限购名单敲定前，利用有效时机促销。 据搜房网数据监控中心统计，截至2011年8月25日，海南9月拟开盘项目总计为7个，较去年同期下降了46.2％，环比8月开盘数量持平，“金九银十”开盘的楼盘不多，但推出优惠折扣的楼盘却不在少数。虽然折扣比较平稳，但性价比高的楼盘和二、三线城市的折扣优惠还是值得关注。9月海南262个优惠楼盘中，优惠折扣8.8折以下的楼盘较前期增长了12个，让利9折的楼盘也有14个，9.1折至9.5折的达48个。优惠幅度实际稳中有涨。 开发商推出优惠打动了部分观望情绪浓重的购房者的芳心。8月30日，海南楼市商品房交易量再现成交小高峰。根据海南省住宅与房地产信息网公布的数据显示，8月30日海南商品住宅总交易量为148套，环比前日增加65套，涨幅达44％；8月30日海南商品住宅成交均价为8889.44元／平方米。8月30日海口楼市以89套商品住宅成交量独占当日海南六成交易总量，成为当日最大赢家；文昌商品住宅成交17套，位居第二；三亚商品住宅成交16套；琼海商品住宅成交16套；澄迈商品住宅成交9套；定安商品住宅成交1套。
“南下候鸟”度假热情不减
百闻不如一见，来到三亚，除了要去叹一番阳光与沙滩的度假风情，价格居高不下的海景房也值得看一看。在某一线海景房售楼中心，正处于旅游和楼市“双淡季”的销售现场自然不能与2009年年底疯狂抢购的楼市相提并论。但还是有买家上门咨询，从口音来判断，除了有东北人，还有操着吴侬软语的江浙投资客。而地处陵水的雅居乐清水湾虽不在主城区，但销售现场气氛也不弱，一位买家边走边与同伴商量：“回去卖掉一套重庆的房子，把钱在这里买一套小别墅。”可见外地投资客对三亚房产的热情依然高涨。
三亚楼市与当地旅游业的淡旺季关系密切，许多楼盘都将在9月或者10月开盘，“甚至有个别楼盘捂都要捂到这个时间段才开”。房子在暑假卖得不好，现在是静待10月份北国天气转凉，仿如候鸟南下过冬的度假型豪客到来。踏入8月份，各大房企更开始“组团”从三亚走向全国一线城市做项目推介会，抢跑“金九银十”，吸纳投资客入市。 海南全省在建商品房面积和已规划报建面积近4000万平方米，今年上半年，全省商品住房销售均价达每平方米9795元，同比上涨5.2％。岛外人士仍是海南购房主力，其中岛外人士在海口、三亚、文昌的购房面积分别占当地销售总面积的57％、79％、99％。 业内人士分析认为，从本月海南三线城市成交量逐步开始上升，连续几天琼海成交量排在海南第一，说明两个问题：一是受台州限购令出台的影响，买方市场开始大幅度回升，主要是在限购令出台前抢购。二是海南房价在抄底时购买实惠，以及9月是海南每年旺季的开始，北鸟东南飞，大部分购买群体都选择本季度来海南旅游购房。
土地市场交易冷清
据统计，8月上半月，海南土地市场仅海口、万宁各有1宗土地成交，全省无挂牌出让土地。相比7月份的13宗地块挂牌9宗地块成交，8月份海南土地市场可谓跌落到了谷底。 另据媒体报道，8月11日，东方市拍卖滨海北路东侧1号和2号两宗地块，最终以总价3亿多元成交，这两宗土地位于东方市滨海北路东侧，面积共计149912平方米。其中1号地块面积93708平方米，主要作为旅游度假用地和绿地，旅游度假用地面积77255平方米，绿地面积16453平方米，土地出让年限为四十年。2号地块面积56204平方米，土地用途为居住用地，土地出让年限为七十年。
相比7月份的9宗成交13宗挂牌，8月海南土地市场寒气逼人。截止到15日，8月份上半个月海南无土地挂牌，7月份挂牌的土地部分依旧无人问津。仅4宗地块成交的成绩给下半月带来巨大的压力。住宅用地市场政府供地的力度明显大大降低。 与流拍相伴的是土地的低价成交。中国指数研究院报告显示，7月，全国130个城市住宅类用地平均溢价率为10％，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。澄迈27511-201046-1号地块面积60000平方米成交总价仅2816万元。 与住宅用地市场低迷的情况相对比的是商业用地市场的火爆，7月份，海口滨海大道长流起步区两宗挂牌地块成交，起始价分别为2401地块为人民币7386元／平方米；2402地块为人民币5177元／平方米，而最终成交价2401地块为14000元／平方米，2402号地块为11000元／平方米。溢价率高达112％。 业内人士认为，今年国家多轮调控重压下，随着手中现金的日趋紧张，越来越多的开发商已经无暇“攻城略地”，在成交锐减、无法保证资金回笼的情况下，越来越多的房企宁愿把资金握在手中过冬。而因为加息的影响，二套房、三套房房贷难以发放，贷款难度的增加进一步打压了投资性的需求。在这种情况下，购房者的观望将加剧，今年海南房地产市场传统的“金九银十”恐将变作“铜九铁十”。受其影响，下半年海南土地市场可能转向以推商业用地和保障性住房用地为主。