“后世博”时代的地产商机

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在城市化与城市更新、城市建设与旧城改造方面，世博会对上海无疑具有超越国界与超越时空的重要价值

上海是一个传奇的城市，应该说上海有三次传奇经历：第一次就是上世纪30年代，第二次就是上世纪90年代浦东开放开发，第三次我认为就是2010年世博会，以及世博会之后上海的发展。三次传奇的经历也表明了整个上海城市发展的三次飞跃，而且一次都比一次精彩，每一次都是上海自身的能量在一步步提高。经过2010年上海世博会这样一次整个城市经济建设发展之后，我认为会有新的投资商机，也会有新的城市地标出现，并且将长期造福于上海经济发展和人民生活提高。

对城市的意义空前绝后

从这届世博会的主题“城市，让生活更美好”来看，直接与城市建设和人民生活有关，而城市建设和人民生活这两个方面皆与房地产业高度相关。从很大程度上讲，2002年上海申办世博的成功，正是得力于这一独特的定位。

对于中国这样一个经济持续强劲增长的新兴经济国家，城市化与城市更新是一项重大课题；对于上海这样一个超级大都市，城市建设与旧城改造是一个棘手的问题。借举办世博会的历史契机，在这方面与世界各国一道探寻城市发展与人居的真谛，无疑具有超越国界与超越时空的重要价值。这注定了上海世博会在这方面的意义，将不仅是空前的，或许也是绝后的。

世博园区动拆迁1.8万户居民、272家企业，为了安置动迁居民，新建了浦江世博家园和三林世博家园两个大型居住社区，总居住建筑面积约200万平方米，公建和商业配套超过35万平方米。2002年“申博”成功后，世博会周边许多楼盘立即封盘，其后跳高价格出售；接下来之后，楼市中的“世博概念”一直是吸引购房人的重要因素，浦东三林因此一跃成为全市最热的楼市板块。

“后发效应”大于“先发效应”

世博会还没举行，上海城市建设已经明显改观，房地产市场更是受益匪浅，尤其表现在世博园区的周边区域。笔者认为，世博会之后，对于上海房地产业而言，其“后发效应”比“先发效应”更大。

上海世博会的直接投资将达30亿美元，而由此带动的交通、通讯等城市基础设施，以及商业设施、旧区改造等延伸领域投资，将是直接投资的5至10倍。世博园区从规划、搬迁、建设、运营到二次开发，至少历时10年。由此投入的巨额资金以及带动的相关技术和产业的勃兴，一定程度上可支撑起上海两个“五年规划”的经济基本面。

其一，根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑。对于房地产开发商来说，这其中隐藏着巨大的商机。笔者认为，世博会后这一区域的新增土地供应，将是境内外地产巨头争夺的对象。所以，“城市，让生活更美好”，而“后世博”的房地产业将是其中最美好的。

其二，世博会后，为世博而提前的轨道交通建设、公共环境建设，包括街坊内道路、广场、绿化和小市政配套等却可持续造福城市居住，土地价值也会因此得到提高，尤其是世博板块的房地产开发，档次将明显提高。比如，在交通方面，世博会期间，新建的越江隧道和轨道交通13号线，都将作为世博专用公交线，世博园区周边也将以公共交通为主。届时，上海将有11条轨道交通线路投入运营，运营总长将达420公里。因为世博会，上海轨道交通将历史性地实现网络化。浦东上南三林区域，将有6、7、8、11、13号等五条轨道交通，属于内外环间最密集的区域。

其三，世博会后，这一区域将是上海的一张名片。按现实条件，这里将成为上海新的会展中心、商业经济交流中心、旅游休闲的景点、高档居住区。留下大规模、现代化的公共建筑群，将成为上海的新地标。如中国馆建筑面积16万平方米；主题馆和世博中心建筑面积均为14万平方米；演艺中心建筑面积13万平方米；而具有交通和景观功能的世博轴，建筑面积更是高达25万平方米。与之相比，上海大剧院建筑面积仅7万平方米；上海博物馆建筑面积仅为3.8万平方米，即使是金茂大厦也不过29万平方米。

其四，世博会将提高房地产开发的科技、环保水平。在世博会的建设中，广泛而充分地采用环保、节能新技术、新工艺，世博简直成为全球绿色生态建筑的最大“竞技场”。利用自然风场和地下空间地道风、自然采光、屋顶绿化、墙面绿化、开发绿色建材、雨水循环利用等技术，几乎在所有的永久和临时建筑方案里都得到突出强调。在开发新能源的同时，首次在中国城市街区大规模集中使用半导体照明，以此减少园区夜景灯光的能源消耗。环保、节能、生态，这些开发理念政府已倡导多年，世博会的大量实践无疑将推动上海房地产在这方面的升级。

“后世博”地产增添“双引擎”

作为人口密度非常大的超级大都市，上海市区用地紧张已成为经济发展和产业布局的重要瓶颈。《物权法》实施后，旧城改造和城市动拆迁已越来越难，在外环以内较好地段拥有相对完整的大块建设用地，可能性也变得越来越小。正在是这种情况下，借世博会这种契机，以相当高的成本动拆迁出的世博用地，显得弥足珍贵。

5.28平方公里的世博会园区建设用地范围，包括围栏区和围栏区外的配套设施用地，其中浦东3.93平方公里和浦西1.35平方公里。在很大程度上，5.28平方公里可以承载重大城市规划、新经济、新产业，即使相对完整的3.93平方公里浦东世博园区，亦非常难得。目前，小陆家嘴金融核心只有1.7平方公里，规划中的真如城市副中心为 2.4平方公里。

因此，世博会后，除了少数保留建筑外，4至5平方公里的用地到底会否有重大用途和定位，非常值得期待。笔者认为，上海国际金融中心建设和国际航运中心建设或许会与之发生关系。

目前，小陆家嘴区域仅1.7平方公里，基本已没空地可资开发，而且该区域规划先天不足，交通线路复杂，上下班堵塞严重。随着上海国际金融中心和国际航运中心建设获得中央批准，陆家嘴金融核心区扩容实属必然。前几年，政府曾有意向东边扩张0.7平方公里，但动拆迁问题成为“拦路虎”。比如，在以轨道交通9号线建设为借口进行的商城路以北、浦东南路以东的SN1地块动拆迁过程中，居民补偿费远远突破预计的每平方米15000元至18000元，达到了每平方米21000元，刷新了历史记录，而且尚有部分居民未能迁出。未来世博园区域成为国际金融中心功能的一个组成部分，并非没有可能。果真如此，则世博园区域将成为高端商务区，商办类物业开发前景广阔。

1992年，党的十四大正式提出把上海建成“国际经济、金融、贸易中心”，2001年，国务院明确了上海建成“国际经济、金融、贸易、航运中心”的战略定位。随着国家正式批复上海建设国际金融中心和国际航运中心，作为这两个中心桥梁与中间连接点的国际贸易中心建设，更凸显了紧迫性。建设国际贸易中心，目前正被上海市政府积极地推进。上海市政府已明确要求上海国际贸易中心建设要在今年破题，启动和完成国际贸易中心建设的课题和相关政策研究，并出台了《关于促进上海服务贸易全面发展的实施意见》。

国际贸易中心有六大功能。其中一项重大工程是：推动上海国际贸易中心标志性建筑建设。依目前情况下，虹桥交通枢纽中心以及接下来的虹桥商务区建设，可能性更大些。但现在尚无定论。按传统的贸易中心，可以依托虹桥综合枢纽，搞贸易集聚区。但如果按照香港的这种国际贸易中心的模式，并非简单集聚在某一个区域的问题，还需要强大的融资服务功能，在虹桥综合交通枢纽边上形成大型的金融机构集聚区可能性不大。正由于此，世博园区域由于近小陆家嘴金融区，且具有会展中心功能，上海国际贸易中心标志性建筑落户于此，应该不是没有可能性，果是如此的话，则世博园区域未来将成为上海国际贸易中心的功能制高点，同样对于商办地产开发商非常有价值。

浦江两岸改造可提前布局

世博会对城市发展的推动作用，要超过奥运会。历史上，多个城市因为举办世博会而跃升为一座世界级城市。自上世纪90年代初起，随着浦东开发，上海的经济发展与城市布局，成功跨越黄浦江。世博会的举办，必将推动上海城市发展和房地产开发迈上新台阶。

根据规划，2010年上海世博会的规划面积为400公顷，在这个区域内上海世博会将充分发挥滨水特点和区位优势，建造一批大型文化、会议、展览、居住、休闲娱乐和商业服务设施，这些设施连同绿色走廊和运河，都将在世博会后予以保留，并发展成为上海重要的文化博览中心和特色滨江居住区。

黄浦江蜿蜒穿过上海市中心，沿江进行城市发展，是必然趋势。2002年上海政府曾正式宣布进行黄浦江两岸地区的综合开发，按原计划，是上海继上世纪90年代浦东开发之后的又一项重大工程，规划面积2260公顷，岸线长20公里，静态投资额预计超过人民币1000亿元。后来由于种种原因，推进力度并不大，但这项工程早晚推进下去。世博会的建设为黄浦江两岸地区的综合开发开了一个好头，积累了宝贵经验，提供了一个范本。原规划区域依然是房地产开发投资的潜力板块。

我们认为，世博的成功举办将会大力度地推进黄浦江改造，而黄浦江的改造过程中商机无限。对很多企业来讲，整个黄金岸线就是商机。