重庆试税 第9期

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2011年1月28日起,上海重庆两市正式启动征收房产税方案，而人们期待的这一可能对房价带来转折的改革试点活动究竟对于房价，对于两市民生有着多大程度的影响？调研组以重庆为例，分析这一政策可能会带来的影响。

重庆轻税

据我们的了解，主城九区内，针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，以公允的税率（0.5%—1.2%）加以征收房产税。（详见《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》）我们可以清晰地看出，重庆的房产税政策主要针对高端消费人群及没有当地户口的外来炒房者。相比较于上海政策，重庆的政策可谓“小而轻”。普通的中产阶级并没有直接受到房产税影响，预计能够相对有效地调节贫富差距。

从其征收对象来看，房产税改革有助于引导居民理性购房。高端消费人群购买大房好房的观念会因为房产税的征收而有所平息，而外来炒房者（江浙一带外来炒房者在重庆购房现象突出）也会受到房产税征收的限制，有助于引导居民理性购房。

对于政策实施前的房地产环境，2008年7月20日，“五个重庆”作为重庆发展的新目标、新追求，在市委三届三次全委会上被浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策。该政策提出后，重庆人民的生活有了显著改善，无论是在安全方面还是环境方面，值得提出的一点是，去年重庆市成为中国最具幸福感城市之一。从“两江新区”国家级试点的确定，可以看出重庆在各方面的发展前景都是十分不错的，自然而然，重庆的房价问题值得深入研究。

从商品房成交数据上来看，供应量—商品房供应量与上周相比大幅下降，成交量—商品房成交量环比大幅下降。从房产税出台前一周商品房供应量及成交量数据可以看出，供应与需求基本持平，这与房产税出台后的相对低需求形成了强烈对比。

刚需下的效果

我们在调研中发现，目前正值80后置房的时段，群众对于房屋的需求的将会进一步扩大。受通货膨胀预期的影响，购房似乎是大多数百姓的选择。而政策实施后的房地产环境，从商品房成交数据上看，4月24日刚刚落幕的2011重庆春季房交会成交量暴跌。为期4天的房交会上，成交金额20.67亿元。成交套数只占去年秋交会的40%，更不到去年春交会的两成。

从房产税征收情况来看，在开征房产税的一个月后，政府仅仅收到了两笔税收。而对于高端社区，特殊需求的购房者来讲，只要他们有足够的资金能够购房，房产税对他们的影响将不会太大。因此从该方案来看，这样的房产税几乎仅限于象征意义。

从目前房价来看，2月18日重庆主城区楼市成交量仅55套，这和去年日均500套的成交量比，不可同日而语。而这样的低销量究竟能给房市减压降价吗？

“楼市不像股市，房价并没有应声而跌。”钢运置业董事长代育松说，从目前的网签数据看，春节后主城区的成交量下降，房价保持稳定。从目前来看，虽然房市不及以前，但是降价的苗头并不明显。就中长期来看，房价下降的可能性也相对较低。

在调研过程中，我们发现造成这样的结果，主要有以下原因：

其一，房产税政策预期过高，楼市已经经受住了降价潮的冲击，中长期没有降价可能性。其二，重庆的房产税政策主要针对高端用户及炒房者，普通购房者可谓望尘莫及，而他们的购房需求将构成重庆人民的主体需求。其三，相对于上海政策0.6%的税率及其征收普遍性，重庆政策的税率“小而轻”，无法真正大幅度的影响房价。

无法抑制的房价

房产税在一定程度上会促进房价的提升，那么他就达不到抑制房价上涨的作用，而且也达不到平衡收入差距的作用。那么有钱的人买房受的影响很小，而那些刚需人群就有更大的购房压力。那么房产税就和其初衷背道而驰了。

我们试想一下，能用几百万买豪宅，或者多个住宅的人会在意那九牛一毛的房产税吗？同时从重庆房产税的征收范围来看，相比于整个重庆的房产数量是很小的，这么小的范围这么低的比例，对房产的价格影响是很小的。

同时我们知道，一个区域的房价是由各方面的因素控制的，一个地区经济越发达，公共设施越完善，交通越便利，等等有利因素都会造成房价上涨，我们应该让房价不至于过快上涨，或者说让房价的涨幅同居民的收入增长相符，所以说对房价的调控，要从多个方面来调控，而不能单从一个方面入手，一个房产税只是一种微小的手段，要解决高房价和低收入的矛盾必须从多方面入手，在调查过程中被访者认为多建设保障房、廉租房、经济适用房，是有效解决住房压力的手段。

而从现阶段全国的情况来看，房产税扩容的可能性很小，国家着重在利用限购和修建保障房来缓解市场压力，减缓房价的过快增长，房产税的调控意义极为有限。

（作者系中南财经政法大学教授）