按揭人因疏忽未及时还贷,银行能否解除合同

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[案件经过]

李小利为购置商品房，向丰原银行申请按揭贷款，银行审查李小利提交的材料后，同意放贷。2005年6月，李小利与银行和房地产开发商签订了《房屋买卖合同》、《借款合同》、《个人住房抵押合同》等，李小利依约向银行借款40万元，贷款期限为20年，并承诺将其所购买的一套面积为95平方米的商品房向银行设定抵押，抵押权在办理完毕房屋产权证之后生效。在银行与李小利签订的借款合同中，双方明确约定：若李小利连续三个月或累计五个月不按照合同约定的月供金额还本付息时，银行有权解除合同，要求李小利偿还全部贷款本息，并且有权对房屋行使抵押权。房地产开发商为银行与购房人之间的借款合同提供阶段性保证担保。

合同签订后，银行向李小利发放了贷款，房地产开发商也如期向李小利交房。在最初的几个月，李小利都按时履行了还款义务。2006年1月，李小利未按时将资金存入向银行提供的还款账户中，银行收款未果，遂要求房地产商代为偿还，房地产开发商支付了当月到期本息及罚息。2006年2月，所购房屋的产权证办理完毕，李小利与银行之间的抵押合同生效，开发商的保证义务解除。2006年5月，李小利又未能按时偿还当月本息，导致银行的贷款债权逾期，经银行催收，李小利补交。但从2006年12月至2007年4月，李小利连续四个月未偿还贷款，银行的逾期数额增加，信贷员通过打电话、发短信、上门催收等手段表示要追究李小利的违约责任。李小利收到银行的催告后，表示由于工作繁忙，一时忘记还款，请银行人员见谅。2007年6月10日，李小利一次性还清了此前拖欠的所有逾期本息及罚息，并表示今后每期都会按时偿还。

李小利虽然偿还了全部欠款，但银行经内部评估后认为李小利已经多次逾期，导致银行的债权多次出现风险，其信用已经降低到无法信赖的程度，且李小利的行为也已经符合合同约定的解除条件。为此，银行向李小利提出解除合同，并要求李小利提前偿还全部贷款本息，否则银行将行使抵押权处置房屋。李小利不同意解除合同，并且表示自己也确实没有将所欠的40万元本息一次还清的能力，如果银行强行行使抵押权，将无处可居。协商不成，银行便向法院了李小利，要求法院判决解除合同，一次性收回借款本息。

[法院认为银行无权提前收回全部贷款]

法院经过审理后下达了判决书，判决认定银行与李小利签订的《借款合同》、《个人住房抵押借款合同》等合法有效，但不支持银行提前收回贷款的请求。理由是：第一，法院认为对于那些恶意不还银行贷款或骗贷的买房人，法律绝不应姑息。可对于那些真正贷款买房的普通百姓，偶尔由于一些客观因素导致的短期逾期，银行动辄要求与其解除合同，并提前偿还全部贷款，未免过于苛刻，也并不符合和谐社会的指导思想，不符合情理。第二，按揭贷款合同签订后，购房人的经济状况并非一成不变，由于疾病、出差、暂时资金周转困难等情况，在一定程度上就可能造成逾期还款，但此时借款人拒不履行还款义务的恶意并不存在，借款合同继续存续的必要性也并未消失。按照我国法律规定，合同解除是因为合同所要实现的目标已经确定不能完成，为了避免损失的进一步扩大，才允许单方解除合同。本案中显然并不存在这种现象。第三，银行进行按揭贷款以收取利息为目的，当贷款人已经按期归还逾期贷款后，银行仍要提前解除合同并要求贷款人支付高额罚息，这种收益远远高于正常还贷的收益，并不公平。且在按揭贷款中，有房屋作为抵押，银行完全具有收回全部欠款的预期利益。在这种情况下，即使借款人多次逾期，银行也应当审查贷款人逾期的原因以及其还款的客观能力与真实意愿，不能一概认定为合同解除的条件。因此，本案中银行主张借款人违约、合同解除的情形已经出现的观点不能成立。

据此，法院最终认为：李小利虽有连续四次、累计六次逾期偿还贷款本息的情形，但事后均全部偿还了相应的逾期本息，这种行为表明了其还本付息的意愿没有降低。并且银行没有证据证明此后李小利仍有欠款或逾期的情况，未能证明李小利存在丧失还款能力或恶意不履行还本付息义务的状况将会持续，因此不符合解除合同的条件，无权提前收回全部贷款本息。法院最终判决驳回了银行的诉讼请求。

[法院判决错误，但银行应当注意民事权利的合理行使]

我国《合同法》第93条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成熟时，解除权人可以解除合同。”根据此项规定，银行在签订合同时有权与借款人约定合同的解除条件，而且只要合同中有关解除条件的约定不存在侵害公益等无效情形，其约定就应当是有效的。据此，本案中银行与李小利之间有关“连续三个月或累计五个月不按照合同约定的月供金额还本付息时，银行有权解除合同”的约定合法有效。法院在判案时应尊重双方当事人之间的这项约定。事实上，李小利在履行合同过程中出现了连续四次、累计六次不按约偿还月供的情形，其行为已经满足了与银行约定的解除合同的条件，银行此时完全有权行使合同解除权，要求李小利提前偿还全部本息。

李小利事后虽然将拖欠的全部贷款本息都予以偿还，但这只是其承担违约行为后果的做法，并不否定违约事实的存在，而银行的合同解除权自李小利连续三次或累计五次不偿还月供款时就已产生，自此以后，银行随时都可以行使解除权，李小利是否已经承担违约责任不影响合同解除权的效力。法院以李小利已经补足逾期款项为由否定银行的合同解除权是错误的。

法院判决银行败诉的另一个理由是充分考虑到李小利确实无法一次还清全部贷款本息，借款合同还有存在的价值，合同目的仍应实现，以及应当适用和谐社会的理念等。法院的这种观点也是错误的。根据我国《合同法》的规定，合同解除权成立与否首先要参考当事人之间的约定，如果有约定且约定有效，从其约定。如果没有约定，则根据合同目的是否能够实现的原则来判断合同应否解除。本案属于当事人行使约定解除权的情形，应当从约定判案，与合同目的能否实现无关。而且银行与李小利的约定并非一次逾期即可解除约定的武断做法，而是达到连续三次和累计五次逾期的程度，才产生合同解除权，此项约定遵循了诚实信用的原则，与合同目的实现原则也并不相悖。

值得注意的是：在和谐社会的法治环境中，情理入法将会是一个十分普遍的现象，情理入法表现在银行诉讼案件中，就是在许多场合下，以银行滥用权利为由剥夺银行的既有权利，甚至公开否定成文法律的规定。这种现象提高了银行主张正当权利的难度，客观地讲也不合法，但却有着广泛的社会基础和舆论氛围作支持。银行在设定合同权利义务及处理与客户的关系时，应当充分考虑到这方面的因素。

（本文由中国建设银行法律事务部提供。本文中所涉及的人名、单位名称均为化名。）