保障性住房选址分析与措施

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【摘 要】经济适用房是社会保障性住房的重要组成部分，本文以经济适用房的选址为研究对象来探讨中国保障性住房选址的相关问题，提供理论指导的建议和相应措施。

【关键词】保障性住房；建筑选址

引言

在城市政府以经济利益为导向而经营土地的运作模式下，保障性住宅区的开发远离城市中心，位于交通极其不便、配套设施缺乏的地带，经济适用房的选址存在着明显的空间失配问题。

1 住房建设结构混合模式

将保障性住房与商品房以及其他住房类型混合修建，应用混合土地功能，保障性住房选址建设在基础设施完备的地域，采用“小隔离、大混合”新的规划布局理念，保障性住房混合模式能够使中低收入群体和高收入群体一起共同使用小区的公共服务设施，没有富人居住区和穷人居住区的划分，减少社会敌意，推动社会各阶层的融合与发展。这种模式受到政府及广大人民的欢迎，同时也比较容易操作。只要限定开发商选址兴建楼房的时候，有多少比例是保障性住房即可。保障性住房混合模式不仅可以节省成本，优化配置各种资源，而且还方便了居住群体的生活，高低收入群体互利互惠，提高了整体小区的生活质量。

2 城市边缘区域集中规划模式

城市边缘区域集中规划模式具有能够降低土地成本和能够大量地为低收入住房困难家庭提供有效住房这两个优点。城市边缘区域集中规划模式在各大城市都有实践案例，但效果并不能明显。以往在规划过程中由于缺少相应的配套设施，导致入住人群的生活成本和工作成本被提高，以至于低收入者放弃入住郊区的保障性住房区。所以，要运作城市边缘区域集中规划模式，首先必须考虑的是低收入者的就业问题以及解决小区的相关配套设施问题，而后才是考虑为城市中低收入家庭修建住房的问题。如果没有完善的配套和相关的管理，保障性住房区将远离城市主流，致使大量中低收入人口的聚集，形成集中的贫民居住区。

3 城市中心区的旧城改造模式

在城市的旧城区中，建筑基本上都是解放初期被修建的政府公房，质量较差；在旧城中还夹杂着许多年代久远的砖瓦房，年久失修，都已经成为危房，再加上有些居民将住房乱搭乱建，各种市政设施老化。因此，城市中心区的旧城区要用来建设保障性住房，那么就急需改造。改造主要有两种模式，一是修复，二是重建。目前对于旧城拆迁重建，往往是采用割断历史的方式，同时也是充满着不和谐。在当下，城市中心的旧城重建，应该是软性的，将历史和人文进行延续的。重建旧城区中的危房建筑，将道路结构和其他城市元素保留，居住的还是原来的老邻居，原来的社区活力依然可以延续。由于在建筑的重建上，成本较大，可以适当提高容积率，增加底层的商业空间，以及提升其他配套对周边的服务来赢利。对旧城区内原有的中低收入居民，重建的建筑以成本价让其回购，而对于无力回购的当地居民，采用对他们出租的方式，让低收入居民依然有机会重新回来居住，保障他们的生活水平。这样既能促进社会和谐，提升政府形象，也有助于降低拆迁阻力，加快城市旧城区的改造速度，更为重要的是保留城市结构和市民记忆，保留城市自己的特色。

4 城市中心小范围集中选址修建模式

在市中心小范围集中选址修建，优点主要有三个方面：第一是修建成本相对较低；二是周边的城市配套可以得到充分的利用；第三是小范围集中居住比较好管理，不容易形成治安问题。但城市中心小范围集中选址修建模式也存在着许多问题，此类住区一般都是小规模化，由于市中心地价昂贵，有的往往就是一栋高层建筑，对于解决大量城市中低收入家庭的住房问题，城市中心小范围集中选址修建模式的建筑在数量上将收到限制。高层建筑公摊较大，后期运行成本较高，对于低收入家庭也是一笔不小的长期负担，很难从本质上提高城市住房困难户的居住条件。

5 新城的开发建设模式

新城的开发建模式要求政府应首先制定就业和社区服务计划，通过修建大量的城市公共住宅和完善的交通、教育、医疗、购物等相关配套设施，能够保障入住居民的基本生活设施齐全，才能将城市中低收入住房困难家庭引导过来。由于城市中低收入阶层的选择性比较小，新城必然成为其首要的也是唯一的居所，同时低收入阶层在住区中的时间较多，与周边居民容易形成人气和良好的社区氛围。通过新城良好的环境和完善的生活配套，带动周边的土地升值，从而吸引了高收入人群的参与，于是相关的周边高档住宅区和城市办公区逐步形成，整个新城基本上可以自给自足，保持良性的循环运作下去。

6 结语

本论提出城市保障性住房选址既要实现地块的经济利益又要提高居民的总体福利水平，对今后城市社会保障性住房选址提出五种建议选址模式：住房混合修建，城市边缘区域集中规划，城市中心区的旧城改造，城市中心小范围集中选址修建，新城的开发建设。

参考文献

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[2]马光红,严国梁.经济适用房空间失配与福利损失问题研究[J]．《建筑管理现代化》.2008,1

[3]李娟,颜涛,张峰.保障性住房集中建设问题探讨[J].上海房地.2010(01)