我国养老地产发展研究
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摘要：随着经济社会的迅速发展和人口老龄化问题的日益严峻，养老地产的发展受到相关各方的高度关注。根据我国养老地产的发展现状及结合典型案例，并从老龄化社会、老年产业经济、房地业和房地产企业转型角度，分析了养老地产的特性，介绍了国外养老地产的发展经验，阐述了当前亟待发展养老地产的必要性，并提出加强政府扶持力度、优化规划设计、扩大融资渠道、探索运营方式四个方面的建议。
关键词：养老地产；人口老龄化；对策
中图分类号：F062.9 文献标识码：A
我国面临越来越严重的人口老龄化问题。养老地产既是我国养老保障体系的重要内容之一，也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果，是房地产业和养老产业整合的产物。养老地产的目标客户是老年人群体，这将必将有别于普通的住宅产品，即符合老年人居住需求的居住建筑是指老年人长期生活的，能得到经济供养、生活照料、精神慰藉三个基本内容的居住场所[1]。养老地产的主要物业形态包括：老年住宅、老年公寓、老年社区和养老机构等。发展老年地产可以推动房地产市场的进一步发展和完善，同时能够缓解政府的社会保障压力，有效加强老年经济的发展。因此，政府、房地产企业、保险机构、社会保障力量等相关各方应该积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式。
一、国内发展现状及典型案例
养老地产是一项房地产开发与各项特色服务于一体的系统工程。房企的开发建设经验缺乏，开发理念、运营模式、盈利模式尚不确定，消费者由于受到传统观念的影响，仍然习惯于居家养老，机构养老的消费观念仍有待转变，真实的消费需求有多少还不可准确测算。我国1999年就开始步入老龄化社会，政府不断出台关于养老地产的政策和加大对养老产业的投入力度，比如，民政部“十二五”规划指出中国政府养老行政行为将出现重大转型，将由政府开始承担社会养老服务体系；在全国已新建了1 000多家养老院和其他养老机构，使10多万五保户老人进入养老机构收到养老护理等。但是截至目前关于养老地产的政策仍然停留在研究、探索阶段，对拿地、融资、运营等各个环节仍然没有可供具体操作的政策指导。
养老地产在我国尚属新兴领域，但近年来被各路资本迅速炒热。在房地产价格理性回归和房地产业加速调整的大背景下，地产商、投资商、保险机构等不断推出养老地产项目，对养老地产开发模式、后期运营、商业模式等方面进行了一些有益的探索。由于养老地产整合资源多，产业链长，投资回报期长，都是以单个养老地产项目在建设运营，还没有形成规模，没有形成可复制的商业模式和路径，但是这种边干边探索的方式是值得鼓励的。
北京太阳城国际老年公寓项目：这个项目位于北京著名的小汤山温泉疗养区，总占地面积近42公顷，总建筑面积近20万平方米，容积率0.5，社区内建有2万平方米如意形的人工湖，绿化率高达50%。功能定位上，集医疗救护、生活照料、精神赡养三大功能于一身，为老年人制定了全程化的养老服务模式。产品形态上，为了实现全程化养老的目标，同时考虑老人的经济承受能力、健康状况建有多种型式的住宅及相关医疗、购物等商业建筑来满足养老的需要，其中配套设施包括太阳城医院、购物中心、文化教育中心、阳光水世界和物业管理中心等。养老方式上，有居家式、租住式、安养式、度假式四种，其中居家式是购买了住所的产权，社区为老人提供医疗、购物、送餐、家政等上门服务的养老模式；租住式养老是指按月交纳规定的费用，即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式；安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人；度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以度假养生为主要目的新型养老模式。该项目地产产品多样化，租售并举，将老年人群体进行了层次划分，同时配套设施完善，服务人性化、亲情化，符合现代服务业的特点。但是无论购房还是承租其价格依然高昂，给一部分有需求的老年人造成了障碍，有效需求减少。北京太阳城国际老年公寓是集提供高端地产产品和养老服务为一体的进行市场化运作的综合性、现代化大型老年居住区，是我国养老地产先行先试的典型实例。
二、发展养老地产的必要性分析
（一）发展养老地产的客观条件
21世纪来临之际我国已经进入人口老龄型国家。据第六次人口普查数据显示，我国现有的老龄人口为1.59亿。预计到21世纪中叶，我国老年人口将达到4亿，约占总人口的26.53%[3]。然而现实生活中老年人的居所大多年久失修，周边配套设施落后，环境较差。在北京、上海、广州和深圳等一线城市，很多高收入老人认为目前社会上已有的养老产品不能满足他们独立生活的需求，他们期待着有更高端的产品和服务并且也有能力支付相应的费用[4]。住房不仅是居民基本的生存权利和生活需求，也直接关系到老人的养老环境能否得到有效改善。养老地产就是给老年人提供一个健康的生活环境和好的生活状态，重视改善老年人的居住环境体现对老年人的尊重和人性化。
在我国传统文化里，认为养儿可以防老，但是随着经济水平的提高、家庭人口数量的变化，老年人满足了吃住等基本生活需求之后，更加注重精神层面的需求，出现了一些以房养老、异地养老等新观念。虽然目前我国的养老模式仍以居家养老为主，但是随着我国计划生育制度的贯彻实施，出现更多的4：2：1型家庭结构，甚至由于老人和子女没有生活在同一城市而出现很多空巢老人；现代社会竞争日趋激烈，生活和发展的压力使得子女对养老无暇顾及，而老年人的经济独立性日益增强；机构养老将是未来发展不可逆转的趋势。而现在社会上的养老床位总数仅占全国老年人口的1.59%，不仅低于发达国家5%至7%的比例，也低于一些发展中国家2%至3%的水平[5]。因此，人口老龄化的发展现状以及养老模式的趋势改变注定对养老地产的巨大需求，市场潜力巨大。
（二）推动老年产业经济发展的助推器
国外老年产业发展较为成熟，被视为朝阳产业，已成为推动国民经济发展的重要力量。国外老年产业大体可划分为五大类：一是老年人用品领域；二是老年护理和生活服务领域；三是老年住宅和养老设施领域；四是老年金融、保险领域；五是老年教育、文化休闲等领域。可见养老地产是老年产业的重要组成部分，没有老年居住环境的改善，市场上没有能够满足老年人需求的养老地产产品，老年人的养老就要大打折扣。人口老龄化社会的到来，为我国的社会发展和老年保障事业带来严峻的挑战，同时也蕴藏着巨大的发展机遇和消费市场。我国2005年老年市场需求为6 000亿元，2010年达到1万亿元，2020年达到2万亿元，目前我国每年为老年人提供的产品还不足500亿元，市场供给与需求严重失调[3]。当前我国的福利模式正处于福利型向产业型过渡的阶段中，2010年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额突破8 000亿元，2020年将会达到2.8万亿元，2030年会突破7.3万亿元[6]。城市中的老年人经济状况已普遍提高，购买力大大增强，需求日益旺盛，在这样的背景下养老地产势必会推动整个动老年产业的发展。