购物中心空间租赁组合与租金率决定

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内容摘要：在购物中心租赁中，出租人谋求购物中心净租金总额的最大化，取决于主要承租人与次要承租人的组合是否合理，以及各自内部的结构。本文认为，购物中心的租金率由空间需求及市场结构决定，但受到租约条款、承租人特征、购物中心规模等因素的影响。

关键词：购物中心 租赁率 营业空间

作为零售管理与地产开发相结合，集购物、餐饮、休闲等多项消费服务功能于一体的零售业态，购物中心在欧美等国家取得了蓬勃发展，并且正在逐步成为引领未来零售业发展的重要趋势。伴随购物中心的快速成长，本文对购物中心的租赁组合和租金率决定问题进行了分析。

优化购物中心空间租赁组合

出租人通常是购物中心的开发商或所有权人委托的人即中心管理者，他为承租人提供良好的物业管理服务，并通过价格调整和数量调整，形成合理的租赁组合，实现空间资源的最优配置，谋求零售商利润或净租金总额的最大化。

主要承租人与次要承租人的组合

出租人要实现净租金总额的最大化，主要是通过优化主要承租人与次要承租人之间的租赁组合。主要承租人的营业额与承租的营业面积大小有关，与次要承租人的营业面积大小无关。然而，次要承租人的营业额不仅与承租的营业空间面积大小有关，还与主要承租人的营业空间面积大小有关。主要承租户能够直接为购物中心创造顾客，顾客流的大小取决于主要承租户的企业形象，其在消费者心目中的企业形象越好，越能吸引顾客，从而为非主要承租户带来更大的顾客流。有研究发现，零售商通常更加关注区位、价格和商品实体等有形因素，实际上，零售商形象等无形因素在吸引顾客上起着重要作用。

有研究指出主要承租人形象是购物者选择购物目的地的主要考虑因素，如“主要百货商形象”是购物中心顾客流的主要产生源，是购物营业额大小的主要决定因素。也有学者考察了区级购物中心主要承租户的规模和形象对非主要承租人的效应，结果显示，对拥有极高时尚形象的主要承租户的购物中心，非主要承租人销售额将大幅度增加，并且非主要承租人营业额将随购物中心配置给主要承租人空间数量的增大而增大。

同类型零售商数量

当把销售某一商品或服务的空间出租给一个零售商时，该零售商在购物中心获得垄断地位，购物中心的管理者则获得更高的基础租金；如果把销售某一商品或服务的空间出租给多个零售商，在同一购物中心内，将同时存在多家销售同一商品或服务的商家，这些商家不再拥有垄断权，购物中心的管理方获得的基础租金总额与前一种情况相比会更低，但由于存在多家同类零售商，这为消费者提供了比较购物的机会，将带来更大的顾客流，这意味着购物中心的管理方能够获得更多的百分比租金。

购物中心的管理方把销售某一商品或服务的空间出租给多个零售商，还是只给一家零售商，要看哪一种情形使购物中心的管理方获得的租金总额更多。但从国外购物中心空间配置经验来看，购物中心的管理方更倾向于把同一类型的空间配置给多家同类零售商。然而，随着越多的同类零售商获得准入，竞争趋于激烈，必然会影响购物中心管理方的租金收入，这就涉及到一个同类零售商的最佳数量问题。国外学者强调，最佳数量确定应是：最后增加的同类零售商所带来的顾客流增加给中心带来的收益等于该零售商导致的竞争激烈程度增加造成的边际成本。

特定零售商承租的营业空间

特定购物中心营业空间是有限的，要实现净租金总额的最大化，出租人必须对向外出租的营业面积在零售商之间进行科学配置。购物中心承租人之间通常存在外部性，购物中心管理方对购物中心空间的配置应坚持以下原则：出租给某特定零售商的营业面积应是，营业面积边际收益等于营业面积边际成本与由于其他零售商的正外部性所带来的边际收益之差；即外部性效应的商店应该获得更大的营业空间，一家零售商的正外部性越强，可配置给它的营业空间越大，因此，购物中心在配置空间资源时，要尽可能满足正外部性很大的零售商。

均衡租金率的决定与影响因素

购物中心空间资源的供给短期内是缺乏弹性，甚至是完全无弹性的，因此，空间价格即均衡租金率主要取决于空间需求。对于单个的购物中心来说，从长期来看，空间供给也是不变的，这意味着均衡租金还是取决于空间需求。但对于特定零售商面临的租金率，则取决于空间需求和购物中心市场结构。

空间需求

本文主要对特定零售商的租金率进行分析。在图1中，设某购物中心出租人把营业空间出租给承租人A和B，A承租人的需求曲线为Da，B承租人的需求曲线为Db，A的需求高于B的需求。如果市场是竞争的，A将承租aQ大小的营业空间，B则承租剩余的(1-a)Q，均衡租金率为P，A和B面临相同租金率。不同承租人与购物中心出租人之间的租赁谈判和签约是在不同时间甚至不同地点进行的，购物中心的出租人可以对不同的，承租人实行有效隔离，购物中心中容易出现价格歧视现象，甚至是一级价格歧视。在实际中，承租人都有不同程度的讨价还价能力，一级价格歧视很少见，这时承租人支付的租金率取决于特定购物中心空间的市场需求和出租人榨取承租人消费者剩余的讨价还价能力，这种能力与出租人发现其他可替代的主要承租人和承租人找到可替代空间的难易程度有关。

供需方的讨价能力

如承租人几乎没有谈判能力，出租人将把aQ配置给A，(1-a)Q给B，且从出租人A那里索取租金∫pa(Qa)dQa，从B获得的租金为∫pb(Qb)dQb，这种定价方案近乎一级价格歧视（见图1）。∫pa(Qa)dQa等于GHIJ，∫pb(Qb)dQb为HIKL，因A的需求高于B的需求，A支付的租金率高于B的租金率。

上述分析假定承租人没有谈判能力，现进一步假设A是主要承租人或大型承租人，由于主要承租人或大型承租人的数量有限， A具有讨价还价能力。A知道，如果出租人不能和自己达成租约，出租人将把营业空间出租给像B一样的承租人。这些小型承租人的需求更小，将使出租人获得更低的租金率，为此，A会尽可能讨价还价以使出租人榨取的消费者剩余最小化。简化起见，假设出租人的替代方案是把aQ出租给类似于B的两家小型承租人C和D（见图2），租金最大化的出租人将从C和D那里索取租金JXWVI。考虑到JXWVI小于GHIJ，A会尽可能讨价还价，把支付的租金接近这个数，因此均衡的租金率取决于A和出租人的讨价还价能力，但它一定处在JXWVI和GHIJ之间。现再假设A作为主要承租人，对B能产生正外部性。如果出租人不能和A达成租约，承租人B、C和D不能获得来自主要承租人的正外部性，B、C和D的空间需求都会下降，降至Db′、Dc′和Dd′，租金最大化的出租人从C和D索取的租金为JX′W′V′I，大大低于JXWVI和GHIJ，同样出租人从B获得的租金也减少HH′L′L。只要A意识到这点，意味着大型承租人拥有更强的市场控制力，与出租人讨价还价。最终A支付的均衡租金率将在最大值GHIJ与最小值JX′W′V′I和HH′L′L之差间变化。

以上是以同质空间为基础的，但很容易拓展到异质空间。把购物中心的异质空间分为高价值空间和低价值空间，就可针对不同质空间采用同质空间同样的分析方法。相关研究显示，多数零售商更加偏好通达性好的高价值空间，但却有不同的租金支付意愿，是否选择高价值空间，要看不同营业空间之间的替代效应。

综上所述，购物中心的租金率由空间需求和供需双方的讨价还价能力决定。除此之外，还有其他一些因素会对租金率产生影响。

租约条款

国外学者曾以融资性租赁为研究对象，认为在竞争性租赁市场中，单期租约租金率高低与租赁资产特征有关，独立于承租人状况。有学者把这种研究扩展到跨期租约，结论表明：租约中具体条款约定会对均衡租金产生影响。其他学者考察了租约中有关保证金存款、可撤消和分租转租条款等约定对租金率的影响，得出以上类似结论。把有关融资性租赁的研究成果运用到购物中心租金决定研究中，实证分析结果是购物中心空间租约条款确实会影响租金率。

承租面积

租金率中包含的谈判成本和履约成本所占比例会随零售商承租的面积增大而降低，但是每个租约的交易成本可能与特定零售商承租的营业面积大小无关，交易成本的降低是规模效应的结果，如果一个购物中心营业空间在越少的承租人之间进行配置，每个承租人获得的空间就会越大，租金率中交易成本所占比例就越低。不过，这种交易成本的节约难以抵消随着购物中心与数量越少的承租人签约而导致的经济租金损失。

购物中心规模

购物中心的规模越大，吸引的顾客越多，将面临越高的营业空间需求曲线，从而租金率会越高。购物中心规模越大，商品种类随之增加，将吸引更多的购物顾客，同时购物中心规模越大，同类商品随之增加，为消费者提供更多的购物机会，从而吸引更多的顾客。无论上述哪种情况，都意味着营业空间的边际收益增加，空间需求曲线将向上平移，均衡租金率随之增加。

承租人特征

国外有的学者建立了一个在不完全竞争市场中同类集聚购物中心租金决定模型，通过对模型分析显示，购物中心空间出租人决定租金率时会考虑承租人特征，如承租人声誉、承租人财务状况和承租人产生顾客流的潜力等。承租人的财务状况能够大致反映承租人违约的可能性大小。另外，购物中心的规模越大，购物中心的零售市场份额随之增加。

承租人类型

有高预期销售量的承租人对购物中心的其他承租人有较大的正外部性，可能支付更低的租金率。而另外一些学者通过的经验分析得出同样结论。有高预期销售量的承租人可能愿意接受更高的租金率，因为主要承租人对优势空间有更高的需求，而出租人则可以通过第一级价格歧视获得更高租金率。