怎样帮父母换房更合理

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问：我的宝宝刚出生，父母与我同住，帮我照顾宝宝。我们打算到宝宝3周岁时，让他拥有独立卧室，届时需为父母另外安排住处。我父母有一套一房，市值80万元，离我们的住处较远，现出租。目前我有2套购房方案，一是将父母目前的一房卖掉，加上手头的70万元现金，在现住处附近再购买一套两房；二是保留父母的一房，用70万元现金加少量贷款再购买一套一房出租，待今后需要时再将2套房子卖掉，再购入一套二房供父母居住。请问标叔哪个方案更合适？

答：很多人在考虑换房时，只做简单的数学题，一套100万元的房子加一套150万元的房子等于一套250万元的房子。可现实并不是这么简单，因为房产买卖牵扯到税费的问题，在某些情况下，税费的比例还很高，是绝对不能忽视的问题。就以你的情况为例，卖掉一套80万元的房子，加上70万元的现金，就能买一套150万元的房子了吗？答案显然是不能。

首先，就算80万元的房子属于普通住宅，居住期限超过5年，卖房也需要支付1%的交易佣金，也就是8000元。其次，要购买150万元的房子（假定也是普通住宅），你至少要支付1.5%的契税，费用为2.25万元，还要加1%的交易佣金（在上海这样的房价多半是二手房），总费用为3.75万元，其他费用忽略不计。可见，一次简单的换房至少要支付4万多元交易成本。

如果是按照第二套方案换房，除了要支付方案一中的费用，还要支付另外一套住宅的买卖费用。假定新买入的一套一房价格在120万元，需要缴纳契税1.5%，为1.8万元，1%的交易佣金为1.2万元，买入时的交易成本为3万元左右。当你需要换成两房时，由于持有时间不到5年，需要缴纳5.65%的营业税，1%的个调税和1%的交易佣金，交易费用达到9.18万元，加上买入成本3万元，合计为12万多元。这还没有考虑到贷款的利息和办理贷款的费用。虽然，这套房子可以为你带来额外的租金收入，但在3年内，想要靠租金覆盖所有的费用基本不可能。因此，从成本的角度来看，第一套方案要比第二套方案合算。

即便是采取第一套方案换房，也有不同的换法。如果你手头的资金比较充裕，采取卖掉一套房，再加上70多万元现金再买一套房的方式成本最低。但你手头只有70万元现金，若全部投入到换房中，流动资金就没有了，一旦需要使用大笔资金的时候，你的家庭就会陷入流动性不足的困境。这时候，即便去借钱，也要支付较高的借款利息，时间上也未必能做到及时。

我个人建议，你可以在换房时适当借一些公积金贷款，这样可以保留一部分现金资产在手上，以备不时之需。由于你已经拥有了一套住宅，再借公积金贷款需要执行第二套房贷的政策，贷款的利率同样要上浮10%，还款期限小于5年，贷款利率为4.4%，5年以上为4.95%，这样的利率水平还是比较低的。如果借20万元公积金贷款，手头就会多出20万元现金，即使投资风险较低的银行短期理财产品，一年的收益率目前在4%～4.5%，在利息上没有什么损失，但可以改善家庭资产的流动性。同时，由于可以使用公积金冲还贷，也不会对家庭的日常生活带来太大的影响。