土地调控紧锣密鼓 住房制度变革破局

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面对节节飙升的房价，政府出台了一系列的调控政策，包括央行提高按揭贷款的首付，以及紧缩“土地”和“银根”等。要解决房地产行业的供求矛盾，根源还是解决土地问题。为此，国家相继推出了一系列土地调控政策

最近，国家统计局的一份研究报告指出，今年以来，全国房地产开发投资呈现持续加速增长的势头。

发改委等相关政府部门公布的信息也印证了国家统计局的报告。2007年，无论是地价还是房价，均快速上涨。

房地产是关乎国计民生、经济发展的重要产业，历来为各方所密切关注。面对节节飙升的房价，政府出台了一系列的调控政策，包括央行提高按揭贷款的首付，以及紧缩“土地”和“银根”等。

为抑制房价，2005年和2006年中央分别出台了“国八条”和“国六条”调控房地产业，但是房地产业在短暂的冷清之后变得越发火爆。

现在，深圳，上海等城市的楼市价涨量缩，观望气氛渐浓。那么这一次的调控政策，又将会对房地产业产生怎样的影响呢？

土地储备管理办法出台

12月3日国土资源部、财政部和中国人民银行联合制定了我国土地储备的第一部全国性法规《土地储备管理办法》（以下简称《办法》）。明确表示：“储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。”

业界称《办法》的出台让土地储备进入了“储备管理时代”。《办法》更加明确了土地储备中心的职责。

翻查历史，1996年我国就在上海成立了第一家土地储备机构，1999年颁布《闲置土地处置办法》，2001年又颁布了《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确“地方政府要对建设用地试行收购储备制度”，并已在全国2000多个县市推行了土地储备制度，但其效果始终是不如人意。

这次出台的《办法》明确规定，“土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。”

今年以来，房地产开发商囤积土地、推高地价的现象愈演愈烈，这也被认为是导致房价日益飙升的重要原因。

国家统计局的报告显示，今年全国房地产开发投资一季度同比增长26.9%，上半年上升到28.5%，前三季度增长30.3%。房地产行业已经接近趋热区间的临界点，房地产开发投资增长由过快趋向过热。

同时，发改委了今年1月到10月我国房地产市场运行情况，不仅北京、深圳等大城市的房价继续上涨，一些二三线城市房价的涨幅也在加快，乌鲁木齐、北海10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨18.5%和17.7%。长三角地区部分城市房价则出现回升势头，如杭州、宁波10月份新建商品住房销售价格同比分别上涨10.8%和19.1%。

要解决房地产行业的供求矛盾，根源还是解决土地问题。为此，国家相继推出了一系列土地调控政策。

严管土地出让源头

上海易居房地产研究院杨红旭说：“闲置土地的收回也由土地储备中心来进行，经过土地储备中心整治后再重新出让，土地储备中心起到一个监督和协调的作用。对治理目前存在的不良现象是有帮助的。”

杨红旭说：“这次出台《办法》对大型的地产商影响比较大。有一些开发商，比如金融街、泰达等等，他们在当地的土地开发上拥有一定的权力。现在，《办法》的制定把土地开发制度化、严格化了，开发商不能在源头上介入土地开发，增量、存量土地的盘整都要经过地方土地储备中心。”

同时，杨红旭说：“土地储备机构可以通过加快前期开发速度，政府手中的‘净地’多起来，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，有效防止闲置、囤积土地等行为发生。”

此前，国土资源部已经出台了一系列土地调控措施。如单宗土地开发建设时间不得超过3年，合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，确保供应出去的土地能够及时开发建设。

中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华对记者说：“如今，开发商高价拍下大的地块，然后划成小块批发，这样不干活都能大赚一笔。开发商变成了批发商，有的地转了三、四次手才最终得到开发。大块的土地供应只有大型的开发商才能参与，现在国家要控制单宗土地的出让面积，减少大型开发商变成土地批发商的情况。”

包宗华进一步说：“目前，只是交清土地出让金才发土地证是不能完全解决问题的，应该强制规定一个开发商一块地开发不超过50％，就不能出让第二块地。”

调控难落地将改变

12月4日有业内专家称建设部正酝酿重新设计我国的住房体制，未来我国住宅体系可能会分成三大部分：一部分人群完全由政府解决住房问题，一部分以市场方式解决，中间部分以市场和政府补贴相结合，从而将我国住房体制和保障制度覆盖至全部人群。虽然这一消息并没有被建设部证实。但住房体制改革已经迫在眉睫。

11月21日，国务院总理访问新加坡，并到新加坡建屋发展局了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。

新加坡的模式是70％的人住经适房，20％住廉租房，10％才是商品房。

而目前，我国廉租房所占的比例不到1％，而经济适用房所占比例不到5％，90％以上的还是商品房。另外，今年上半年90平方米以下住宅投资仅占住宅总投资的19.5%，离70%的调控要求差距很大，这表明调控尚未到位。

因此，包宗华说：“未来，如果各项宏观调控措施得以落实的话，那么开发商不可能赚到大钱。因为用于廉租房与经济适用房划拨的土地，以及用于限价房的限价土地将达到70％，那么这类房子的卖价也较低，因此，开发商不可能从中获得很高的利润。”

另外，由于高档住宅的利润远远超过一般居民楼，因此“天价”地段将来必然是修建豪宅别墅。

包宗华说：“如果用于建设高档住房的30％的土地像新加坡那样征收高额土地出让金以及物业税的话，一般的人也是不会买的。”

但是包宗华说：“目前的宏观调控措施，有效力的不是太多，真正落到实处也很难。目前的状况是有利于房地产企业获取高额利润，有利于地方政府增加财政收入。而这两个‘有利于’，却不利于解决‘恶性循环’的问题。因此，国家的政策应当真正落到实处。”

综合近期所有政策都表明政府要求首先需要满足老百姓最基本的居住需要。只有落到实处的调控政策才能够让房产行业健康发展。