实事求是,区别城市正确科学分析住房价格

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一、住房价格何以成为社会关注的焦点

在一次座谈会上，一位开发商说，现在许多商品和服务价格都在不断变化，有的价格上涨很厉害，如汽油价格一年来节节攀升，但是并没有像房价那样引起社会如此强烈的关注，国务院及有关部门三令五申，并不断派工作组进行检查和督促。这值得我们认真思考和研究，究竟为了什么？

我们认为可以从以下方面思考其原因：

（一）从居民的角度讲

1．通过住房制度改革，城市中绝大多数居民，已经不是通过国家或单位来分配住房，而是通过市场，依靠购买或租赁来解决自己的住房问题，住房价格或租金高低直接关系到居民的切身利益和消费水平；

2．住房不仅是长久使用的消费资料和生活必需品，而且是一种可世代继承的财产，具有增值和保值的作用，一旦成为自己的财产，必然会关心它的价格及变化；

3．住房是价值高昂的商品，数量大、单价高，一般居民必须进行长期的积蓄或长期的负债才能购买和持有住房，购买之后不会轻易改变，更不会丢弃或作为礼物赠送他人；

4．住房是一种特殊的商品，它不仅是消费品，而且是投资品和储蓄手段，可以进行投资运作，以期增值保值，甚至进行投机获利。

（二）从政府的角度讲

房地产业是国家的支柱产业，不仅关系到国计民生，而且关系到整个国民经济的运行态势，关系到经济发展的速度和质量，房地产业过快的增长，或发展不足，特别是房地产价格过高必然导致投资过快、经济过热，形成经济泡沫，甚至出现经济危机。所以房地产的发展，特别是住房价格，是国民经济发展的晴雨表和风向标。国际上由于房地产价格的过猛上涨而引发泡沫经济及经济危机的教训必须引以为戒。

在我国的行政体制和经济体制下，地方政府，尤其是城市政府，对房地产更为关心，房地产带动城市的发展和土地的开发，涉及土地的供应和土地的收入，通过土地开发增长城市财政，从而加速城市基础设施建设和完善。所以房地产业的发展对城市经济发展的关系特别密切。

（三）从开发商的角度讲

住房价格直接关系到开发企业的投资方向、目标和结构，企业的利润和收益，进而影响企业的规模、前景和职工的收入。对建筑、建材、装饰等企业和行业同样关系密切。至于住房价格对整个金融行业和金融机构的影响更是不言而喻的。所以，住房价格比其他任何价格更能引起社会的关注和重视。特别是当全国或一些大城市或特大城市的住房价格处于高位运行，并迅速上涨，致使部分居民无力购买，造成生活困难，住房条件相对恶化时，住房价格不仅是经济问题，而且可能酿成社会问题，就会引起社会的广泛关注和政府的高度重视。

上述说明，价格成为政府、开发商、各类企业和居民普遍关心的焦点，而房地产价格的过快增长或下跌对社会的稳定，各阶层的经济利益和生活水平都会产生巨大的影响，而保持住房价格的稳定，是经济社会发展的最优选择。

二、住房价格为何居高不下

2006年7月，国家发改委、国家统计局联合了关于中国房地产业的最新统计数据，统计显示：2006年1-5月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.1%，涨幅超过10%的有6个城市，分别是：大连15.2%，深圳13.7%，呼和浩特11.4%，泸州10.8%,南充10.6%，福州10.3%。当然也有个别城市住房价格有所下降。 一季度，北京房屋销售价格同比上涨7.1%，新建商品住房销售价格上涨7.6%。

近几年，社会绝大多数的单位和组织，广大城市居民都期望住房价格稳定，然而事实是，我国城市住房价格，不但没有下降，反而不断上升，有的城市上升得很快，一个季度超过两位数。许多商品和服务在国家不干预的情况下，价格能上下自动调节，广大城市居民都能接受或承受，可是国家对房地产却要一而再，再而三地下达文件来促使价格稳定呢？可是结果却适得其反，价格非但不能稳定住，而且全国总价格水平趋涨，不少城市急剧飙升，因而遭到学者的非议，居民的不满，甚至引起对政府的指责，这是为什么？我们认为其中的原因非常复杂。

（一）制度的原因

我国住房制度改革是与房地产市场的发育同时推进的，其主要思路是通过房地产业和房地产市场的形成和发展来逐步地改革住房制度，来实现居民住房的社会化、货币化、市场化和自有化，并通过房地产的发展来推进城市化，满足城市居民对房地产的需要。从总体上说，改革的思路是正确的，是符合中国国情和社会主义市场经济要求的，但是，在具体的制度改革和体制设计中，存在许多或重大的缺陷和失误，并通过住房价格集中地反映出来。

1．过多地或单纯地依靠房地产业的发展来满足全体居民的住房需要。在市场经济比较成熟的国家，除了通过房地产业和房地产市场来满足居民的居住需要外，一部分居民，主要是中低收入和无收入居民的住房需要通过政府或社会保障制度和措施来加以满足，也就是说需要政府和市场双管齐下，统筹安排解决住房问题。而我国政府在一定的时期放弃了或削弱了政府职责，同时忽视了解决居民住宅问题多元化、多样性和多途径的格局。

2．对住房单一化的理解和倾向比较严重和突出。市场经济条件下，住房确实是商品，但是它不仅仅是商品，它与其他商品，特别是普通消费品存在巨大区别：（1）住房所依托的土地不仅属于国家所有，而且是有限的社会公共资源，应该归社会共享；（2）住房不仅是生活资料，同时是生存资料，体现人的基本权利――生存权；（3）一般情况下由于土地会升值，住房也同样会升值；（4）住房的地域性和区位性非常突出和明显，因此住房的供求关系和价格形成机制的特殊性和差异性就十分明显。

3．城市建设的部分费用通过住房价格转嫁给购房者。在房地产市场价格的争论中，焦点之一是城市基础设施建设费用在什么样的范围内，按照什么样的比例分摊给住房购买者，让购房者负担。一般是指大配套或小配套费用问题，但是在城市经营或经营城市的特定条件下，土地高价出让，特别是土地拍卖时，城市政府出让土地的收益，表面上看似来自于开发商，实际上开发商支付的出让金中有相当部分都转移给住房购买者，由买房的城市居民来支付。尽管政府用高价拍卖土地的收益大部分用于城市的基础设施建设。难怪有人说，住房价格高是由于土地的“招拍挂”所引起的。

政府追求高增长、居民追求高消费和开发商追求高利润，必然导致住房价格的上涨。

4．房地产市场自身的缺陷和不足。房地产市场的缺陷不仅表现为房地产的开发上，更重要是表现在房地产的流通环节上。房地产市场与其他商品市场不同，它主要有四个部分所组成，既包括新房市场（或叫增量市场）又包括二手市场（又叫存量市场），既包括买卖市场，又包括租赁市场，此外还包括抵押市场等。只有多个市场同时得到培育和成熟，并发挥对住房供求的调节作用，才能构成完整的统一的房地产市场。可是，我国十多年来，培育和发展的仅仅是新房的买卖市场，而其他市场却得不到应有的发展。在任何国家，新房的买卖市场都是有限的，只占整个房地产市场的一小部分。毫无疑问在这四类市场中，新房的买卖市场的价格是最高的，而且多数是一次性的支出，这不仅不能满足居民的不同等级、不同层次的需要，而且其价格显得特别的高，导致需求远远超过供应，引起价格的不断上涨。

（二）市场的原因

住房价格的变化不仅受供求关系的影响，而且受市场信息的影响。我国住房价格涨幅过快与房地产市场的不完善密切相关，是几方面共同作用的结果。

1．城市建设用地供给的有限性是房价上涨的长期原因

众所周知，我国人多地少，城市建设用地偏紧，是长期发生作用的客观原因。在经济发展较快，人均经济收入水平增长较快地区和城市，人地矛盾更加突出，尽管可以通过提高容积率等方式来增加住房的供给量，缓和人地矛盾，但在一定时期内由于市场规律的作用，会引起地价及房价的上涨。 我国正处于工业化和城市化加速推进时期，城市人口的自然增长和机械增加必然带来对住房需求的巨大压力。

2．各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力

价格是供需关系的反映，通过价格调节供求关系，价格高低归根到底是由需求所决定的。总的说，目前我国对住房的需求是十分旺盛的。正常的住房需求、超前的住房需求、被动的住房需求和投机型的住房需求共同推动着住房价格。

正常的住房需求。这是指现有城镇居民不断增长的住房需求或城镇化过程中农民进城产生的对住房及其他房屋的合理需求。其中包括温饱型（生存型）需求、小康型（改善型）需求和新居型（民工型）需求等。正常的住房需求随着住房制度改革的深化及工业化和城市化加速推进而逐年增加。需求增加而住房供应不能相应增加时，就会引起住房价格的上涨。

超前的住房需求。这是指超出自身现实购买力而形成的需求，超出了部分人群目前的经济承受能力。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%。之所以出现这一情况，第一，误解了“居者有其屋”的内涵，认为不同年龄层级和不同收入层次的居民都应该拥有自己的住房；第二，我国的住房梯次消费还没有形成。按照西方国家的一般模式，居民参加工作后的居住梯次大致是：租房――购二手房――购小房――购大房（或新房）――卖大房（购小房）――住老年公寓，而我国多数居民企求一步到位，直接进入新建住房市场，购买可终生享受的大房新房；第三，住房制度改革衔接有偏差，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房或大量的一次性货币补贴，形成了新的单位住房需求。不能否认，许多城市最初的房价是集团购买力推动的，至今仍在不断的推动。

被动的住房需求。这是由于不必要的，或提前拆迁城镇旧房所产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，引起大量被动的住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，占每年新增商品房面积的相当比例。尽管房屋拆迁增加了土地的供给量，但从总体上判断，大规模拆迁所造成的被动需求拉高了房价，同时还造成资源的浪费。我国城镇住房的使用年限实际上仅为30年。

3．部分开发商或中介商囤积房源、隐瞒楼盘销售信息，制造供需假象，甚至恶意炒作、哄抬房价等非法或违规行为，以及市场不规范都会带来住房价格的上涨。

4．我国部分居民日趋富裕，储蓄额增加很快，但是投资渠道狭窄，日常消费有限，居民手中剩余的资金没有合适的、安全的投资渠道，而房地产相对来说比较安全、稳定和可靠，并带有一定的社会养老性质，因此，吸引部分社会和居民的投资于房地产。

所以，稳定住房价格必须从深化改革，特别是住房制度改革，开拓规范房地产市场，加强国家对国民经济的宏观调控等多方面入手，既作为阶段性经济措施，又作为长期性战略任务。

三、如何正确评价当前的住房价格

住房价格的形成是由许多因素所决定的，而且住房价格与其他商品和服务价格在形成机制、成本构成、运行规律、消费心理、购买偏好及影响因素等方面都有明显的不同，存在一系列特点。同时由于地理区位不同，同一品质的住房在不同的城市可相差几倍，甚至十几倍。所以，由于住房价格的复杂性和个性化，不能以一个简单的“高”或“低”来概括、评价和分析，“高”不一定不合理，“低”不一定就合理，必须进行具体的分析和研究。

（一）社会上对住房价格的意见，可以概括以下主要观点：

1．全国住房价格上涨过快，已经到了危险的边缘，面临房地产泡沫及破灭。

2．全国价格尚处于合理的空间之内，否认在全国出现房地产泡沫，但个别城市上涨过快，多数城市房价比较平稳，个别城市房价还存在上涨的空间，甚至偏低。

3．种种复杂因素决定，住房价格实际上只有个别价格或城市价格，计算全国的平均价格既缺乏理论依据和科学方法，又没有任何经济意义，更不能说明问题。重要的是具体地分析城市和个别的住房价格。

4．对住房价格进行预测，提出或设计理想的或目标的价格水平，然后以理想的价格水平为标准反过来再判断实际价格是否合理？如有人认为，只有大幅度降价才能使房价走向合理，甚至主张“上海的房价应该下跌50％，北京房价应该下跌20%”。又如，有人预测，“未来五年房价必跌，至少跌20%”。但没有预言，20%是平均每年跌4%， 还是一次性暴跌20%，各城市是否都跌20%，还是有的城市跌，有的城市涨。

5．按照目前一般工薪阶层工资单上的收入，参照国外的经验和标准来衡量我国的住房价格及水平，得出房价过高的结论。

6．根据中国人口和土地的发展和变化情况，作出地价和房价必然上涨的总趋势的判断，而不对地区和城市作具体的分析。

7．有学者认为，产生房价痼疾有三种因素，一是过度发钞，导致过多的货币追逐着商品房；二是地方政府不作为，经济适用房和廉租房建设从2002年至今不断滑坡，导致中低收入阶层住房需求难以满足；三是国民收入分配扭曲，贫困群体和富裕群体的差异太大，导致有的人拥有多套商品房，而有的人则甚至难以获得廉租房照顾。

如此等等，不一而足。本文无意对这些观点进行评论。

（二）正确科学地分析住房价格

对房价出现如此众多的观点或理论，一方面说明全社会对住房价格的关心和自身的复杂性；另一方面也说明住房价格包含深刻的理论和方法，但是，从中我们也看到，某些观点和理论既脱离我国国情和实践，同时也背离了科学原则和方法，既缺乏事实根据，又没有理论支撑，往往基于对房地产一知半解，甚至出于个人的私利和偏见，在一定程度上可能不利于决策导向，出现随意性的理论倾向。这与住房价格同样值得注意。

面对着扑朔迷离的住房价格和众说纷纭的理论观点，我们必须保持清醒的头脑，坚持科学发展观，进行实事求是的分析，特别是要区别不同的城市进行具体的分析，在此基础上求得正确的结论，而不是以偏概全，动辄发表耸人听闻的言论，以产生一时的轰动效应。正确科学地分析住房价格需要掌握以下原则和方法。

1．坚持实事求是的科学精神。一切正确的结论都来自于实际。对住房价格来说也是如此，一定要从实际出发，根据事实说话，不能信口开河，道听途说，见风就是雨。某地、某片或某幢住房价格上涨了一定幅度，就不能代表该城市，乃至全国房价都涨了。对住房价格进行实事求是的分析最重要的是要区别城市。城市间住房价格的差异是城市发展的必然现象，是促进城市形成最佳规模和合理布局的强大因素，反映城市发展的客观规律。不能以城市间住房价格水平的差异或涨幅高低作为评判城市住房价格是否合理的标准。

2．不能盲目地与国外比较。决定房价的因素很多，其中很多因素各国相差甚远，发展水平、发展阶段、资源状况、历史文化、民族习惯、经济收入、生活方式、消费模式、住房制度等各不相同，差异悬殊，不能盲目比较。我是不太主张，用3-6倍的收入与房价作简单的比较，然后得出我国或某城市房价过高的结论。

3．评价价格标准要有时空观念。中国幅员辽阔，民族众多，地区发展差别突出。既然经济收入和工资报酬可相差几倍或十几倍，那么房价的差别就不足为奇了。个别宜居城市的房价高于其他环境较差城市的房价几倍或十几倍，同样不足为奇，不能由此说不合理。

一个国家乃至一个地区或一个城市在不同的发展时期，房价的差异和变化亦是非常明显的。由于整体经济环境、城市发展、住房建设及房地产市场等一系列原因，目前从全国来说处于房价上升时期，对某些城市来说表现得更为明显。城市决定房价、区位决定房价、规划决定房价及生态决定房价……是城市经济学的常识，是客观规律，具有合理性。西方有的城市中心地段的最高房价与边缘地区的最低房价相差一百多倍，不能说不合理。

4．科学掌握价值规律和市场规则。价格的变动归根结底是价值规律在发挥作用。就是一般的消费品，功能基本相同，但由于质量或品牌的不同，价格相差几十倍，也是常事。一件衣服功能基本相同，有的只几元钱，有的达几千元。这是价值规律和市场规律在起作用。其他商品尚且如此，更何况居民住房。

5．正确地理解国家的宏观调控及成效。稳定住房价格不仅是我国整个物价政策的重要内容，而且是我国国民经济健康发展，建立和谐社会的重大战略决策之一，所以从中央、国务院到各有关部门，总是采取有效措施，通过多种方式，动员多方面力量对房地产市场进行宏观调控，以稳定住房价格。特别是从2004年以来，国务院接二连三地发出文件，要求相关部门从投资、金融、土地、建设、税收、信息、统计、监察等领域对房地产市场进行调控，调整土地供应和住房供应结构，改善相关的税收政策，运用必要的信贷工具，调整利率和首付比例等调控手段，以保证房地产市场得以正常的、规范的、健康的运行和发展，进而促进住房价格的稳定。从几年的实践分析，国家的宏观调控是有成效的，应该予以肯定。但是，由于房地产业和房地产市场的复杂性、多变性和地域性等，加上房地产市场是不断延续、继续发展的，因此宏观调控是一个长期过程，稳定住房价格只是相对的、动态的，不能要求经过几个月，一年或两年，全国所有地区和城市，各类居民住房，都静静地稳定在一个水平上，更不能要求立刻下降一定的幅度。如果是这样就不是经济活动。所以，对国家的宏观调控同样必须正确和科学的分析，采取实事求是的态度，而不能只凭个人愿望。

（作者系中国社会科学院研究员、中国城市经济学会副会长）