加快推进农房集聚改造 着力推进新型城市化

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【摘要】本文结合温州市瓯海区的农房集聚改造建设，阐述了新农房改造建设存在的问题及解决方法，并提出下一步的工作重点。

【关健词】农房改造建设；必要性；存在问题；解决方法；工作重点

为推进统筹城乡发展，促进城乡一体化，破解三农问题、加快转型发展、建设全面小康社会。温州市委市政府在“十二五”开局之年提出了加快推进全市农房集聚改造，抓好统筹城乡综合配套改革试点，努力推进农民向市民转变、农村向社区转变、传统农业向现代农业转变，努力让农民过上现代化的生活。

瓯海区作为温州市大都市城区之一，正在进行的新农房改造，是我市统筹城乡改革试点单位。今年上半年，瓯海区将开工建设19个农房集聚建设项目，总面积206万平方米、1.4万套。按照“1+X”模式要求推进农房改造集聚建设的样本，所谓的“1+X”是我市正在试点的中心镇（功能区）建设模式，它以镇为单位，按照现代化小城市的标准，高起点、高标准地编制镇域总体规划的框架体系。“1”就是中心镇（区），在中心镇建设若干个以上规模、高聚集的大社区，“X”就是在中心镇（区）之外，建设“X”个中心村社区，“X”不大于现有每个乡镇（街道）的行政村个数。

1 加快推进农房改造的必要性。

1.1 加快推进农房改造有利于集聚规模大，设施配套齐。集聚点按照高标准社区模式建设，配套设施齐全。农房改造集聚后，配套设施全了，将大力改变农村的居住环境，提高了农民的生活水平。

1.2 加快推进农房改造有利于土地高集约，发展得空间。在集聚后，通过推进原有村宅基地的整理，可以节约很多的土地用于瓯海城区发展，解决当前发展空间不足的矛盾。

1.3 加快推进农房改造有利于农民的利益全确保，获益非常大。在推进农房改造集聚建设的同时，通过“三分三改”确保农民原有的利益不损失。农民宅基地置换成新社区住房后，按每平方米1万元的市场价，户均面积200平方米来算，减去建房成本和宅基地及附着建筑物的价值等，农民户均获益超200万元。

1.4 加快推进农房改造有利于资金可平衡，发展可持续。农房改造后，原村庄的整片土地可以一起规划、开发，用于下一批的农房改造集聚建设项目，形成滚动开发效应。部分多余出来的土地可以进入市场出让，平衡前期资金投入，多余资金还将滚动到下一个新农房改造项目中。

2 存在的问题及如何解决

2.1 农房改造建设需要的资金短缺。

新农房改造建设的资金是笔不小的投入，对于工程建设来讲，尤其如此。就拿刚刚开工的丽岙镇下章村农改房来说，投资高达2.26亿元，今年该区原计划要开工建设19个新农改房项目，现增加为38个，预计共需要资金达172亿元。这么多资金，光靠财政支持显然不现实。为此，瓯海区从以下三步，走出了资金链短缺的问题。

2.1.1 第一步：政府先融资垫付建设资金

新农改房的第一个资金筹措渠道是政府融资后垫付。遵循“面向新农村建设、市场化运作、规范化管理”的原则及现代企业制度要求，将政府所有的办公楼等房产打包抵押给银行进行贷款，由财政垫付约30%资金，银行贷款70%资金成立区城司，各新农改房建设试点镇均成立新农村投资有限公司，具体负责农改房资金运作。

2.1.2 第二步：置换地块多余部分土地出让金

新农改房建设资金的第二个筹措渠道，是置换地块多余出来的部分土地出让金。在新农改房建成后，该区将通过政策宣传和搬迁激励政策，鼓励农民搬入新房。村民搬迁后腾出来的土地，会有多余部分。这部分土地出让后，其资金将滚动到下一个新农房改造项目中。

2.1.3 第三步：建设用地出让财政分成

新农改房建设资金的第三个筹措渠道是建设用地出让财政分成部分。以瓯海区1年安排1000亩土地出让为例，市、区财政五五分成，瓯海1年大概可以分到100亿元，其中部分用于新农改房建设。

2.2 农房改造建设需要的用地短缺。

像温州这样地处沿海，人口密度高、旧城旧村建筑密度高的区域，开展宅基地置换国有划拨公寓的举措，在全国也比较少见。温州人多地少，没有土地，那等于是“无米之炊”，那么，瓯海区主要从以下几点解决地的来源问题。

2.2.1 第一是盘活“转而未供”的土地

“转而未供”的土地是指已经完成“农转用”，但是尚未供应的土地。从去年10月份开始，市政府决定在市区范围内深入开展“转而未供”土地专项清理工作据调查，瓯海区1999年至2009年底“转而未供”的土地大概有13000亩。对“转而未供”土地进行清理，并盘活短时间内“无法迎娶”的土地，是瓯海在国有划拨土地十分紧缺的情况下想出来的一着妙棋，并“盘”出了一片新天地。

2.2.2 第二是滚动开发“滚”出来的土地

新农改房建成后，下一步区政府会通过政策宣传和搬迁激励政策等措施，吸引农民入住新房，以便尽快拿到置换到手的这部分宅基地，滚动用于下一个新农改房项目或者配套工程建设。另外，在宅基地置换国有划拨公寓的过程中，还会多换出部分土地来，这部分土地也可以用于下一个新农房改造。

2.3 农房改造建设拆迁安置难度大。

拆迁安置一直是农房改造存在的一个问题，如何使农民自愿拆掉自己的老房子，自愿的搬迁到新房，瓯海区在安置政策上，确定了三种安置方式供农户选择，第一种是以合法人口每人50平方米计算所得面积，独生子女按两人计算；第二种是按合法建筑面积1：1比例计算安置面积；第三种是按照合法宅基地基比“1翻3”政策的面积置换。在这里，充分考虑农民现有住宅情况，让他们选择利益最大化的一种方式进行安置。通过以上3种的拆迁安置方式，让农民自愿选择，有效的解决了拆迁难的问题。

3 下一步的工作重点

3.1 要抓好试点，大胆探索。

通过农房集聚改造，进一步带动资源集约，带动群众居住环境改善，带动体制的创新，实现农民生产生活条件品质的飞跃。

3.2 要分类指导，把握政策。

在实际制定具体政策和实施方案的过程中，正确处理好农民可接受与政府可承受的关系，既要算好整个区域总体平衡的大账，又要算好单个项目的中账，还要算好每户农民的小账，在政府可承受、发展可持续的情况下，尽可能让利于民，激发农民参与的热情，确保农房集聚改造工作的可持续；处理好“依法、自愿、有偿”与“集聚连片”的关系，突出启发引导这个环节，吸引农民连片搬迁、集聚改造建设；处理好“集聚连片”与大拆大建的关系，因地制宜，不搞一刀切，实现农村的有机更新。

3.3 要加强统筹，和谐建设。

要把农房集聚改造与城乡统筹其他各项改革结合起来，注重规划对接，强化综合协调，统筹合力推进。实施农房集聚改造一定要体现公平公正，不让老实人吃亏，不让滑头滑脑者获非法之利。特别要重视和保护无房户、困难户等弱势群体的正当权益，让他们共享城乡统筹的实惠、改革开放的成果。