京泸穗二手房卖家“成本”大起底

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京沪穗三地的二手房交易过程中，主要的税费包括房产营业税、二手房个税、土地增值税、印花税、手续费、中介佣金等，但是各地收取的标准有所不同。因此，我们对三地的二手房交易成本做一次全面摸底，让异地投资者做到心里有数。

上海的王先生是一个房产投资者，在过去的几年里，他陆续在北京、广州购置了物业，考虑到近期股市比较红火，于是想把资金抽出来在股市内寻找机会，这涉及到一个现实问题，换句话说卖出一套房子究竟需要多少“成本”呢?随着国家对房地产市场调控的深入，税收作为调控步骤中重要的一环，原本没有执行的税收政策陆续得到恢复，其产生的直接影响就是增加了房产交易成本。其中房产营业税、个人住房转让所得个人所得税(下文中简称二手房个税)等税种，对二手房交易的成本影响更大。

那么，随着各个税种的恢复征收，二手房交易中到底有多少税费呢?通过调查发现，京、沪、穗三地的二手房交易过程中，主要的税费包括房产营业税、二手房个税、土地增值税、印花税、手续费、中介佣金等，但是各地收取的标准有所不同，故在此有必要对京、沪、穗三地的二手房交易成本做一次全面摸底，让异地投资的人做到心里有数。

北京：严征土地增值税

与上海、广州有所不同的是，北京市在二手房交易过程中，需缴纳土地增值税。

据了解，北京市政府针对二手房转让征收土地增值税从2006年12月1日起执行，距今已将近3个月。土地增值税的征收对象为非普通住宅，也就是所谓的“豪宅”。北京市规定，凡满足以下三个条件的为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上，单套建筑面积在140(含)平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。但如果属于法定继承房产的，转让给继承人不征收土地增值税。除了“豪宅”转让需要缴纳土地增值税之外，商铺、写字楼等非二手房转让，也需缴纳土地增值税(计算方法见表)。

在所有交易税费中，北京的中介佣金处于上海与广州之间，目前收取标准为成交价的2.5％。据北京市中原地产三级市场研究部靳瑞欣介绍，中介佣金如何分担，买卖双方可以协商，而在一般情况下，买卖双方可各付一半。

其他税费还包括二手房个人所得税、房产营业税以及土地出让金。二手房个税的征收对象为购置之后居住不满5年的物业，其征收税率为20％，而如果不能提供完整、准确的相关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税，核定征收率暂按1％执行。

房产营业税也是针对出售所购五年内的住宅。对于出售购买不满5年的情形，不管是普通住宅或非普通住宅，均需缴纳营业税，在实际操作过程中，加上城建税、教育费附加之后，征收额度为总房价的5.5％。对于非普通住宅，满5年之后出售仍需缴纳营业税，税率为差额(销售价格一原购房价格)的5.5％。

此外，如果以市场价出售经济适用房(居住满5年之后)，还需要缴纳土地出让金，其额度为总房价的10％。不过这种情形比较少见，因为经济适用房仅销售给特定的对象。

上海：中介佣金最少

相对来说，上海的中介佣金水平较低，总额为总房价的2％，而且上海对买卖双方支付的额度做出了明确的规定，即买卖双方各承担1％。

营业税的征收额度有一点点区别，仅营业税的税率与其他地区相同，同为5％，但营业税附加为营业税的11％，因此实际征收税率则为(100％＋11％)×5％＝5.55％。这与北京广州相比，要高0.05个百分点。

上海方面也征收土地增值税，据上海住商不动产有关人士介绍，土地增值税的征收对象为非住宅用房以及花园式住宅，而对于居住用房，不管是普通住宅还是非普通住宅，均未开征。据了解，所谓非居住用房是商铺、写字楼、厂房等。对于花园式住宅，符合条件的也可免征，即居住超过5年。

此外，二手房个税在上海征收的额度也有所区别。如果能够提供准确、完整的相关凭证，其征收额度与北京、广州两地没有区别，均为转让所得的20％。但是对于不能提供准确、完整的相关凭证，不能正确计算应纳税额的，在核定征收税率时，需根据不同的情形区别对待，普通住宅以1％的税率缴纳，非普通住宅为2％。在此需要特殊说明的是，对于花园式住宅，转让核定个税时，必须提供完整的资料，并严格按照20％的税率征收。

上海的普通住宅标准与北京和广州也有所区别，主要区别在于上海有具体的价格标准要求。住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。其余则为非普通住房。

广州：住宅转让不征土地增值税

广州的中介佣金收取标准最高，据广州顺驰置业市场部工作人员方剑波介绍，广州中介佣金收取标准为总房价的5％，其中卖家承担40％，即总房价的2％。这比北京、上海卖家所承担的佣金负担要重。营业税、二手房个税等征收额度与上海有所区别，但与北京相同。与北京相比，广州的非普通住宅面积标准有所不同，为144平方米。

此外，区别比较大的有两个地方。其一是土地增值税方面，北京、上海的土地增值税对象有非普通住宅、花园式住宅，这与住宅还多少有些关联，广州虽然也征收土地增值税，但其征收对象却是非居住用房，与住宅毫无关系。其二就是手续费，缴纳额度为3元×建筑面积(买卖双方各承担一半)，而不是5元标准，比上海、北京要低一些。

印花税、营业税等征收标准与北京相同，在此不再赘述。(见表)

案例：卖房需缴纳多少税费

为了能够对各地税费有更为直观的了解，在此结合实例来进行说明。假定前文中的王先生在2003年2月购入一套面积为100平方米的住宅，总价为100万元，转让价为150万元，下面分别计算在京、沪、穗三地需缴纳的税费而形成的成本各是多少?

有读者会提出疑问，三地的房价各不相同，所以不能笼统的用一个案例来进行计算，现实情况的确如此。但为了能够更为简洁地说明问题，故在此特地忽略了各地的房价差距。还有就是在计算中对于二手房个税税率的确定，考虑到目前各地在纳税时大多采用核定征税的方式，同时为了简化计算过程，在这里也采用这种方式。

北京：中介佣金为双方各付一半，因此佣金为：150万元×2.5％/2＝18750元。

印花税：150万元×0.05％＝750元。

房产营业税：由于转让时间距离购买时间不足5年，所以需要缴纳房产营

业税。该住宅面积仅100平方米，为普通住宅，故计算房产营业税为：150万元×5.5％＝82500元。

土地增值税：该住宅为普通住宅，故不需缴纳该税种。

二手房个税：据北京的业内人士介绍，目前二手房个税一般按照总房价的1％来计算，同时考虑到无法准确计算出合理费用的总和，故在此也采用该办法，因此二手房个税应为：150万元×1％＝15000元。

土地出让金：该房屋不需缴纳土地出让金。

手续费：5×100/2＝250元。

税费总和为：佣金＋印花税＋房产营业税＋二手房个税＋手续费=18750＋750＋82500＋15000＋250＝117250元。

由此可见，王先生通过转让这套二手房获得了50万元的投资所得，但是需要支付117250元的税费。

上海：与北京相比，其中相同的部分有印花税、二手房个税、手续费三项，因此不做重复计算。下面计算中介佣金、房产营业税等。

中介佣金：需向房产中介支付总房价1％的佣金，为：1 50万元×1％＝15000元。

房产营业税：上海房产营业税及附加税率为5.55％，故征收税额为：150万元×5.55％＝83250元。

税费总和为：佣金＋印花税＋房产营业税＋二手房个税＋手续费＝15000＋750＋83250＋15000＋250＝114250元，比北京稍低。

广州：与北京相比，其中印花税、二手房个税、营业税三项相同。

中介佣金：需支付总房价的2％作为中介佣金，即：150万元×2％＝30000元。

手续费：收取标准为3元／平方米，因此其具体收总额用为：3×100/2=150元。

税费总和为：佣金＋印花税＋房产营业税＋二手房个税＋手续费＝30000＋750＋82500＋15000＋150＝128400元。

通过计算发现，目前二手房转让成本已经大幅上涨，如在本案例中所列举出来的主要税费均超过投资所得的两成，其中房产营业税、个税对成本的增加有着最为直接的影响。据初步估算，京、沪、穗三地房产营业税、二手房个税占总税费的比例均超过75％。而如果考虑到购买时所缴纳的契税，以及在持有过程中向银行支付的按揭贷款利息等成本，其税费成本还要增加，这势必使得投资所得缩水。交易成本的增加，则意味着房产投资成本的增加，也说明投资者如果有房产投资的打算，一定要把各种税费成本预先考虑进来，这样才稳妥一些。

对于普通住宅来说，在京、沪、穗三地，广州由于中介佣金的收取标准较高，因此其税费负担相对较高。而对于非普通住宅来说，由于在北京需要征收一定数额的土地增值税，会使得成本相应有所增加。