“五虎”难承高压

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持续的调控政策使新鸿基地产项目销售不畅、资金回笼缓慢。

杨玲艳

作为香港地产五虎之一，新鸿基地产可与长江实业、恒基地产和新世界中国等大地产商分庭抗礼，其在内地发展速度虽较为保守，却以大手笔、走高端路线著称。新鸿基最新中报显示，集团于2011年12月在内地的土地储备达8530万平方英尺。

由于内地房地产市场对高端物业调控力度较大，加上其他客观因素致使一些项目进展缓慢，给新鸿基地产资金回笼造成一定压力，新鸿基部分贷款开始借新还旧。

逆势开盘回流资金

在内地楼市调控的大背景下，新鸿基决意维持其内地的住宅推盘力度。

作为新鸿基在内地的核心销售型项目――滨江凯旋门从拿地到开盘，开发商 “苦等”已达6年之久。

由于该项目处于上海陆家嘴绝版地段，外界早已将其定位将超越汤臣一品等沪上现有豪宅的“准楼王”，销售价格一直是关注焦点。新鸿基发展（中国）有限公司董事长邓维聪透露，新鸿基方面已经做好了长期“抗战”的准备。邓维聪预测，2012年内地高端住宅市场的消化不会很快，但依然能保持相当的消化量，这种状况至少到2013年上半年才可能好转，关键在于政策走向。

该项目的可售总面积和此类产品的市场价格水平，足以见滨江凯旋门项目将带来巨大的资金回笼。

然而，持续的调控给中高端产品比例高达75%以上的新鸿基，造成了巨大预售压力。

邓维聪称，新鸿基地产素来租售并举，在上海则侧重持有物业。目前新鸿基在内地的主要收租物业集中于上海，未来1-2年，上海地区的租金年收入可达20亿元人民币，集团每年的租金收入大约是90亿-100亿元港币。

然而，此前戴德梁行在对上海写字楼市场的研究报告中预期， 2011年上半年，预计还有超过60万平方米的新增供应集中入市，将导致上海甲级写字楼市场的空置率陡然增加。

中房信集团在2012年1月份的一份报告称，新鸿基旗下预期售价超过15万元/平方米的滨江凯旋门和襄阳路地块的环贸广场迟迟没能上市，其中滨江凯旋门上市时间已经推迟两年。

广州一银行人士对本报称，高端物业销售不畅势必影响新鸿基的现金回笼，其对银行的偿债能力也会受到关注。

身处调控重压

大量投资使其现金流承压巨大，新鸿基需要很强的资金运筹能力，而银行信贷成为输血的重要来源。

财报显示，截至2011年底，新鸿基借款总额为625.76亿元，扣除现金及银行存款，净负债额533.56亿元。

新鸿基2011/12年度中期业绩报告显示，新鸿基一年之后及两年以内，即需在2013年偿还的借款为72.71亿港元，而两年后及五年之内的借款则高达263.78亿港元，五年后的借款为102.18亿港元，借款总额高达625.76亿港元。

这与新鸿基的扩张战略有关。截至2009年6月31日，新鸿基土地储备为5530万平方尺。时隔两年的2011年中，其土地储备已跃升为8610万平方尺，去年末略下降至8530万平方尺。

内地持续的地产调控政策使新鸿基项目销售不畅，资金回笼缓慢。

2010年6月到2011年6月间，新鸿基在内地落成的项目共7个，所占楼面面积共560万平方尺，其中360万平方尺为作销售用途的住宅物业。

据媒体报道，2008年1月新鸿基签署了一笔47亿元三年期贷款，参与这一贷款的银团包括中国银行(上海)、汇丰中国、中国工商银行 (上海)、三井住友银行(上海)、渣打银行(上海)、东亚银行(上海)及瑞穗实业银行(中国)等。这笔贷款主要用于上海国金中心建设。

另一家外资行高管证实，汇丰中国确实为上海国金中心提供了较大金额贷款。

2009年，新鸿基开始筹措约30亿元人民币的三年期贷款，以支持上海淮海中路项目发展。

2010年3月，新鸿基又签订了一项181.2亿港元的银团循环贷款协议，贷款期限为5年，利息较香港银行同业拆借高出78个基点。筹得资金用于在香港和中国大陆业务发展的一般营运资金。

新财年销售目标

新鸿基地产近日将2012财年（截至2012年6月）房地产销售额目标提高14%，并称香港地产市场将有能力度过全球经济疲软带来的挑战。

新鸿基经销商执行董事周国贤称，与之前3000个地产单元、总计280亿港元的销售目标相比，公司现计划明年突破3700个单元、总计320亿港元（41亿美元）的销售额。

3月29日，香港新鸿基集团两名联郭炳江和郭炳联因涉嫌向香港前政务司司长许仕仁行贿而被廉政公署拘留。此事件使香港新鸿基地产郭氏家族的豪门恩怨再度升级。

颇具戏剧性色彩的是，举报郭氏兄弟和许仕仁的不是别人，正是郭家长子、前新鸿基地产主席郭炳湘。

此事件使新鸿基地产股票在30日复牌后开盘即暴跌15%，全天低开低走，放量大跌，收盘报96.5港元，较前一交易日下跌13.14%，创14年公司股价单日最大跌幅。受此消息影响，这家香港最大地产公司的市值也在一天之内蒸发382亿港元，包括花旗银行和巴克莱在内的多家投行研究机构下调新鸿基地产的股票评级。

香港新鸿基地产对此强调，事件不会影响集团的正常业务及运作，公司董事局已决定郭炳江及郭炳联将继续于集团执行职责,包括担任联和董事总经理的职务。

郭氏兄弟被抓事件将让各银行对新鸿基的后续贷款保持警惕，很可能有所收缩，新鸿基应提前谋划应对之策。

值得注意的是，新鸿基地产在出现家族的豪门恩怨后，还能否实现2012财年销售增长14%的目标？这是业界普遍关心的问题。

有市场分析人士指出，新鸿基在香港的债券融资相比，其在内地项目层面的集中发力，或将给公司现金流带来更有力的支持。公司内地住宅业务回收期刚刚开场，商用物业租金也增长迅猛，预计未来内地业务对公司整体业绩贡献将持续增加。