别墅,财富游戏与“中产之梦”

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别墅实质上是一种“看不见的顶层”的财富游戏。因此，对应大众市场而言，别墅是小众的、边缘性的非主流产品。但这并不意味着别墅在市场上不承担功能，相反，别墅在市场上的功能始终是独一无二的。

别墅从主流市场分离

别墅市场到底是什么，我们先看看香港的例子。目前香港的别墅成交价格已为1997年时的两倍，当时的别墅市场普遍是2万港元/平方尺，现在香港最新的山顶别墅成交价格――新鸿基的倚峦是4.1万港元/平方尺。与此同时，香港主流市场还没有恢复到1997年的水平，以太古城等大屋村为代表的主流市场大概相当于1997年的60%左右，再豪一点的阳明山庄大概相当于1997年的70%左右。十年时间，主流市场还没有恢复前十年的盛况，但顶级的别墅价格目前已经普遍超过1997年。

从香港的市场变化来看，普罗大众的消费水平也没有达到1997年的水平，但财富阶层就不同，他们明显是社会转型的最大受益者。因此别墅价格和别墅市场已经与主流市场开始分离，演变成财富阶层的一个游戏。

因此在别墅的市场功能中，首先明显地反映财富阶层资产的变化和社会财富的积累。也就是说，对于小众的财富阶层来说，他们的财富变化到底有多大，从哪里去看，别墅价格就是最好的体现。

香港别墅市场的价格上扬，一方面反映了这个市场的资金充裕和供应量不足，另一方面也可以看出，这和主流大众市场关系不大，它不构成主流市场的价格标杆，这与目前中国内地的市场有所不同。别墅目前是中国内地市场的价格标杆，属于领涨力量，起着价格领跑者的作用，这是成熟市场与不成熟市场的区别之一。

但在未来的市场上，别墅价格一定会继续上升到一定的程度，之后它也会像成熟市场一样，与大众主流产品脱离，成为一个独立的体系和座标。

“别墅城”和低密度住宅演变

香港别墅还让我们看到，未来别墅市场面临自身的分化。虽然山顶别墅的售价可以达到4.1万港元/平方尺，但是香港另外一些较早开发的别墅产品，例如大浦的康乐园、元朗的锦绣花园等，现在已逐渐回归为普通住宅，承担着为中产阶级选择另类生活方式的功能。

实际上，珠三角很多较早开发的那些占地面积较大、地段偏远、公共配套不足的“别墅城”，将来可能会变成香港的康乐园和锦绣花园，中产阶级成为这部分别墅的主要购买者，与普通住宅相比，这类别墅的居住环境好，适合有老人和孩子的家庭，但同时要忍受出行费用高、生活不便利等因素。

这类低密度住宅区在香港、新加坡、日本都有，叫做low-rise。这种住宅区域的形成，主要是由于位置偏远，政府无法提供完善的公共配套服务，因此降低容积率，建设低密度住宅区。

我们会发现，当这类低密度住宅区的所有者发生变化之后，社区也会发生变化：

第一， 出租率上升，租金适中。而顶级别墅是以财富阶层自用为主；

第二， 使用功能多样化，尤其是一些毗邻主干道的住宅往往被改作商业和办公；

第三， 内部分割，多个业主。香港湾仔、跑马地、上海石库门比较明显；

第四， 楼宇的潜建面积增加，即业主或把车库封起来变成一个房间，或在楼顶上搞搭建等等。潜建物的增加在很大程度上，体现了中产的智慧，千姿百态，造型奇特，同时又在管理的范围内。深圳最早的银湖别墅区，大部分别墅都进行了潜建，有的甚至推平重建。国外把潜建叫做业主的第二次建造。这种情况在高层楼宇中是几乎不可能的。

这种变化从整体上给社区带来外形的混乱，也带来活力。国外曾经进行过这样的研究：一个社区每十年调查一次，看它有什么变化。结果调查者发现，每十年的时间，楼宇的结构、外形、使用方式，都发生了一些显著的变化，这些变化特别考验低密度住宅社区的管理水平，是完全限制还是放任，成为社区文化的关键内容。而这个时候的社区自治起到重要作用。low-rise是一个典型的美国梦，如果要实现这个梦，我们就得像美国中产那样具备参与公共事务的能力和责任。

看不见的顶层

回到顶级别墅，这既是一小部分人财富和居住的游戏，那么它的形式和未来居住状况，就是要和大多数人保持距离。但目前我们的别墅产品，并不了解顶级财富阶层的真实需求。产品设计多是面子上的工夫深，对里子上的事考虑得少，细节的使用都有问题。

例如――

1、工人房数量、面积太小；

2、普遍忽略司机的使用；

3、车位配比不足；

4、会所定位不清；

对于顶级别墅来说，它们的所有者是不怎么使用会所的，而我们的产品，大多数没有考虑到这一点。选择别墅生活方式的主人们，可能更倾向于圈层式的俱乐部社交。

5、安全问题。

顶层人士的生活相对孤独，注重私密。那种邻里守望的、围合式的社区，可能只适合大众阶层。

别墅，终将会演变成富人的游戏，那么我们数量众多的大面积的别墅城，未来该往哪里走？社区自治和物业管理可能是它们的课题。