逃生露台之争
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高层小区建筑的消防疏散露台具有在火险等紧急情况下用于逃生的特殊功能,事关公共安全,意义重大,北京万科星园的两家住户就为露台的事较起了真,一方坚持自家东侧露台是开发商卖给自己的普通露台;而另一方坚持认为是公用的消防疏散露台。蹊跷的是,双方都拿出了购房合同作为证据。于是,开发商万科企业有限公司被告上了法院。
“我在新加坡、马来西亚等地都居住过,像这样的邻里纠纷,一个电话就能解决,但在这里,拖了好几年问题还没有解决,真是弄得心力憔悴啊。”北京万科星园8号楼的2901室业主张荣兴无奈地对记者说。
曾经辗转于澳洲、新加坡、马来西亚等国工作的香港籍公民张荣兴,自从被公司派到北京工作后,渐渐开始喜欢上这个古老的城市,并决定在此安家落户。经过仔细的筛选,张荣兴和妻子胡楠楠最终选定了位于北京市朝阳区仰山路的万科星园,一是看中了开发商的名声和实力,二是万科星园顶楼带露台的复式房也深深吸引着他们。2004年4月30日,张荣兴与万科签订了商品房买卖合同,购买北京市朝阳区仰山路万科星园8号楼2901室房屋。然而,拿到了《房屋所有权证》的张荣兴夫妻还没来得及细细品味购房的喜悦,就遭遇了一系列烦心事,而在2004年,他们肯定没想到,这个麻烦竟然会旷日持久到2009年的夏天,依然悬而未决。
不胜其扰,楼上养狗楼下遭殃
就在紧锣密鼓地装修搬进新屋后,张荣兴夫妇很快发现了一个难以忍受的问题。每天清晨四五点,正在梦乡里熟睡的张荣兴总是突然被一阵阵狗的狂吠声惊醒。紧接着,就是邻居杂乱的脚步声、训斥狗的叫骂声渐次传来。更让张荣兴受不了的是,由于北京经常刮大风,于是,天花板上经常传来稀里哗啦的杂物翻落声,哪怕是三更半夜。回忆起那段时间,胡楠楠依然备感痛苦,“每天睡不好,长此以往,都要神经衰弱了。前两年,我们有了自己的孩子,问题就更大了,让孩子在这样闹腾的环境里成长,着实担心啊。”
经过摸排调查的张荣兴明白了,问题出在其楼上居住的3101室业主(复式结构,张荣兴2901室包括29、30两层),对方不仅在露台上堆放了很多瓶瓶罐罐的杂物,搭建了阳光棚,还养了几只白鹅、一条大型狗。张荣兴心里犯嘀咕了,自己购房合同的附图中显示该露台明明是“疏散平台”,怎么成了3101室业主自家的独用露台呢?
于是,张荣兴前去与3101室业主沟通,却不料对方态度强硬,表示31楼东侧的露台是自己买下的,有专属使用权,想干吗就干吗,别人管不着。同时还出示了购房合同,并声称自己购买时销售人员承诺其拥有此露台专有使用权。
这是怎么一回事呢?两份合同针对同一露台怎么会“说法”不一呢?难道是开发商私下与3101业主达成了协议,将属于公共拥有的疏散平台出售掉了?一头雾水的张荣兴只能与开发商、业委会、物业公司沟通,可是,这一套程序走下来,都无济于事。2004年底,张荣兴向万科物业公司发出“最后通牒”,并要求书面给一个明确说法。
让张荣兴夫妻聊感欣慰的是,万科物业还是“主持了公道”,于2005年1月向3101室业主发出了“关于限期打开消防露台门锁的函”,其中提到,根据物业管理条例之规定,管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途(图纸中说明3101东侧露台为消防疏散平台),业主不得擅自占用。而3101堆放物品搭建阳光棚,严重影响到其他业主的正常生活,是对其他业主利益的侵害,而且也违反了我国的消防法。最后,万科物业要求3101业主于2005年1月27日之前打开消防露台门,清理堆放在露台的杂物。松了一口气的张荣兴夫妇,以为从此耳根能清静下来,没想到,万科物业发出的这封函却如石沉大海。
2005年2月,在发函无果的情况下,张荣兴夫妇与万科物业举行了一次关于“8号楼3101露台产权、使用、管理”的座谈,据记者拿到的这份会议纪要上所载明,“8号楼3101露台的产权应归于全体业主所有,露台的使用功能应属疏散露台”。
对于3101业主称购买时,销售人员承诺业主拥有此露台专有使用权,且在销售合同条款中明确了该权利,万科物业认为,“我们采用的销售合同为统一范本”,该款并无实际的意义。因为购房合同附图中并未对此露台的归属进行图例标志。对此,胡楠楠向记者出示了一份购房合同附图,并进行了相应解释,虽然3101业主所说的合同条款中明确了拥有露台专有使用权,但赖以确认的附图中却并不存在该露台。
诉到法院,还我露台共有之权利
虽然万科物业确认了3101东侧露台为疏散平台,但3101业主依然不买账。这让张荣兴终于痛下决心走上法院,相信法律总会给个说法吧。2008年11月,张荣兴一纸诉状将万科公司告上了法院,并将3101业主列为第三人,要求确认万科星园8号楼31层东侧露台为全楼业主共有的疏散平台。针对3101业主对露台与楼梯间相通的门进行封闭、上锁,在疏散通道养大狗,要求判令被告排除妨碍,清除堆放的杂物、拆除违建房屋,还原8号楼31层东侧疏散露台功能。
原告张荣兴认为,根据《物业管理条例》第27条规定:“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。”《物权法》第70条关于“业主对建筑物的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,涉案露台为全楼业主共有部分,被告万科公司无权处分、销售。
另外,据该楼平面图显示,涉案露台为“屋顶疏散平台”,可以确定与3101户门相邻的露台为消防疏散露台。该露台的门应当是疏散出口,露台也应当是作为疏散平台设计的。被告侵占消防露台的行为侵占了原告合法的共有权,危害了公共安全,根据为《消防法》第21条“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占消火栓,不得占用防火间距,不得堵塞消防通道”。
被告万科公司辩称,2901室房屋顶不是疏散平台,是普通的屋顶平台,原告提交的图纸是标注笔误。为了证明自己的结论,被告提交了一份中科建筑设计研究院公司《关于万科星园8号楼工程“屋顶疏散平台”问题的说明》:平面标注中存在笔误。3101业主是开发商约定的露台使用者,杂物、违建房屋均系3101业主堆放,与被告无关,所以不同意原告的诉讼请求。
法院经审理后认为,原告张荣兴提交的8号楼29层平面图复印件标注为“屋顶疏散平台”,被告对该图不予认可,却未提供新证据,被告可以提供8号楼29层平面图之证据却拒绝提供,应承担相应不利后果。至于被告提交的说明难以否认涉案平台为疏散平台,其辩解难以采信。原告提交的2005年2月与物业公司的会议纪要,已经明确该露台为疏散平台。2009年3月,北京市朝阳区人民法院依法作出判决:原告作为8号楼业主,其对8号楼3101露台应享有共有权,支持该诉讼请求。
波澜再起,开发商提出了上诉
接到判决书的张荣兴夫妇以为这场旷日持久的争端终于走到尽头了,没想到,被告万科公司竟然向北京市二中院提出了上诉,请求撤销一审判决,并确认系争平台并非疏散平台。上诉方万科公司认为,一审仅仅根据一份会谈纪要以及存在笔误的销售合同中的附图来判定是疏散平台,太过草率。并且自己已经提交了原制图单位的笔误说明,而被上诉方张荣兴则对万科公司提出的“笔误说明”的效力表示了质疑,认为上诉人提供的“咨询意见”及“说明”,没有表明该公司的资质,也没有经过公安消防机构的核准,更没有注册建筑师的签字及执业印章,并不能变更原设计,没有合法效力。所以请求法院依法维持原判,驳回上诉请求。目前,张荣兴夫妻正在翘首以待二审判决。