政府回购商品房做政策房,利大?弊大?

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在不久前结束的北京市第十三届人代会常务委员会第七次会议上，北京市副市长陈刚表示，将采取建设与收购并举的措施，对于符合条件的中低价位、中小套型的普通商品住房，由政府出面收购一部分转化为保障性住房或者限价房。

北京市建委主任隋振江对此作了进一步的表述：由于近期市场变化比较快，政府希望考察一些中低价位、中小户型的普通商品房，如果它们出现资金问题或者运作问题，可以把这些项目通过收购或委托的形式盘活。

隋振江介绍，虽然目前具体的收购或委托方式还在进行调研，但这些可以转化的“问题商品房”的前提是价格成本必须适合用于限价房，不能太贵。除了盘活部分项目外，合适的现房项目也纳入此范畴。回购的项目会根据不同特点，用做限价房、廉租房、政策性租赁房都有可能。但收购项目的价格成本、地理位置等要适合用于限价房或保障房，一些价格过高的项目不可能纳入收购的范畴。

这或许是政府在房市低迷下解决保障性住房不足的一种考虑。

据统计，今年1月到10月，北京市商品房销售量同比下降四成，购房者的持续观望使一些中小开发商出现了资金链断裂、无法回笼资金等问题。相反，保障性住房却因为土地储备难度加大，难以满足需求。而处于保障性住房与商品房之间的限价房，却出现一些令人寻味的变化：今年下半年以来，北京的限价房地块出让屡屡遇冷，而且还出现了昌平区回龙观3个地块流标的情况，不久前大兴康庄地块(三、四期)也因无开发商接手而撤牌。

记者就限价地块流拍之事采访某知名地产开发商时，该地产商表示，目前房地产市场消化不良，对绝大部分企业而言，资金链都很紧张，最大的问题是如何把存量盘活，而不是再去扩张。而且随着商品房价格的下跌，有可能出现商品房与限价房价格靠近的情况，到时限价房就会成了烫手的山芋。因此对于开发商而言，他们最希望的是政府降低对土地利润的预期，如果政策性住房的地块价格与商品房地块价格相当，出现限价房流拍也就不足为奇了。

很显然，随着经济调整期的到来，人们对房价进一步看淡，房市的变化非常快，就算是政策性住房，也面临政策调整的压力。而面对政府将要收购部分商品房转化为政策性住房上的考虑，有专家认为，这是政府一石三乌之计：一是为低迷的房市送温暖，使开发商手里的滞销项目资金回流：二是为限价房托底，鼓励开发商进入限价房的开发大军；三是解决目前保障性住房不足的困境。

但是，也有不少业内人士对此举表示怀疑。

首先是认为此举对经济的拉动作用将大打折扣。北京联达四方房地产经纪有限公司总经理杨少峰认为，当前地产行业整体低迷对中国经济产生影响主要是由于地产衰退引发相关产业链的整体衰退，政府加大保障性住房建设，一方面解决民生问题，另一方面以政策房取代商品房对经济的拉动作用，以挽救与地产相关的产业，并且创造就业机会。与兴建保障性住宅相比，直接回购达不到以上目的。

其次，受访者普遍认为此举操作难度很大、问题很多，比如，由谁来评估?哪个项目最合适?卖多少钱?谁来监督等等。杨少蜂认为这些问题短期内很难真正找到解决的办法，而成熟的机制形成还需要一个漫长的过程。中国社会科学院金融研究所专家易宪容也表示，在房价下行的情况下，政府以一个什么价位的价格去收购，这是很不容易去定价的。“房子的价格问题就很大，不容易有制定价格的基线。”另外，他认为这种回购在收购过程中很难保证是否能公开透明；当然还有一个很关键的问题，那就是回购的钱从哪里来?目前中等价位滞销的项目或楼盘本身所处的地理位置普遍偏远，地理位置也是很多购房者在购房时考虑的重要因素之～，这样的项目不管在谁手里，用什么名义，都很难让购房者以目前相当的价格买单。很多开发商前几年在土地、拆迁、建设方面都投入很多，如果政府的价格偏低，开发商也不愿意“割肉”。这样势必造成政府“高价”买入，低价卖出，其中的资金缺口是巨大的。

因此，易宪容认为，在“扩内需、保增长”的形势下，政府应该一方面鼓励支持开发商降低价格，形成行业良性竞争，另一方面政府应该加大保障性住房的开发力度，以拉动经济的发展，而不是让房地产开发商“解套”跑人。