租房新规背后

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数年前曾有人调侃“宁要北京一张床，不要外地一套房”，如今有了现实的“验证”。5月9日，北京市住房城乡建设委就《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准有关问题的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向公开征求社会意见。其中，文件就人均使用面积首次提出量化指标――不得低于5平方米，这一略等于“一张床”大小的底线规定，似乎也折射出了目前北京市群租现象的无奈境况。

来自中原市场部的统计，北京全市租赁市场合租比例约为40%-50%，而由于今年租金涨幅较大，合租的需求还在不断增多。租房新规之下，群租现象能否得到真正遏制，其背后存在怎样的困境与挑战？为此，记者进行了实地探访。

群租房依旧火爆

“你们不要报道了，要不我又没地方住了。”小奕所住的“房子”位于磁器口东南角的新裕家园，每个月550元的床位费对于刚刚来北京工作的小奕并不算便宜。两个月前就因为相关租房规定从原来租住的房中被“赶出”，现在新的政策下来，小奕仍然心有余悸。

160余平米的三室一厅内，30多个床位紧密分布，原本的客厅中就堆放了7个铁制的上下铺。其余三间卧室也分布6-8个床位不等。在狭窄的过道中穿梭，不留神便惊扰了女孩儿们的美梦。小源居住的是最“舒适”的6人间，大小不过10来平米，有空调，床位费每月650元。借房主走开，小源对记者表示最近也想搬走了。“这里住的人太多了，蟋蟀也多，卫生间都没怎么打扫。”因为前几天手臂摔伤，小源想休息一阵换一个人少一点的小房间去住。

记者以租房为由与房主马女士攀谈，得知房子是由马女士承租下来再作为“女子公寓”出租，租房者大多为刚毕业的外地学生。因为邻近地铁5号线，这里的租赁市场十分看好。在新裕家园的另一家女子公寓中，房主张女士表示，现在每天都有人看房，到了6月中下旬，基本一天就能定下好几个床位。

事实上，临近毕业季，群租市场已经开始热了起来。在人民大学西门的紫金庄园内，一个200多平米的房屋被隔成了18个单间，三四条宽约1米的过道呈树枝状分布。

房主带记者所看的隔间约有三四平米，仅能放下一张单人床，没有一丝阳光，通风仅靠与楼道相连的一扇小窗。“这间是750（元），刚有人空出来的。加上网费、水电一共840（元）。”房主刘大叔说，“就剩这一间了，都是刚巧有人搬走。”而记者致电附近多家群租公寓，房主均表示已经没有房源。

“这边的房子都是这样，不隔的很少，10来平米的次卧也至少得1800（元）。”出租紫金庄园两套大户型的谢女士说。针对居住人过多是否会有安全问题，谢女士表示都是住的大学生素质挺高，而上述刘大叔则与记者透露，最近这里连续出了四起偷窃案，因此对于居住者来自的省份也有了要求。

整治与市场的博弈

作为2007年教育部公布的171个汉语新词之一，“群租”意指将房屋分成一个个独立房间，经简单装潢后，以便宜价格出租给很多人的现象。业内人士表示，在北京，除黑中介、个人出租群租房外，一些大的经纪公司也有涉及，群租市场已成为加大租金涨幅的一大诱因。

根据《征求意见稿》的规定，北京市出租住房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间居住的人数不得超过两人。出租住房应当以规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构进行分割出租，不得按照床位出租。可以明显看到，该意见稿的出台，直指当前严重的群租现象，而5平方米的量化指标，也使“群租”有了标准可依。

“现在出台这个政策，说明政府对于租赁市场比较重视，从字面意义上是为了避免安全隐患。”业内人士表示，“但是从操作层面上，还需要一些更为细化的东西。”

其实早在去年，北京市政府就在《北京市房屋租赁管理若干规定》的修改决定中要求，“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准。不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。”相比而言，今年的规定可谓相对完善，但是否能真正解决群租问题，多位业内人士表示并不看好。

“新进城的务工人员没有这个支付能力，现在的情况是很多人租不起房，所以，就这种市场行为来说，要做硬性规定恐怕很难。”中国房地产研究会副会长顾云昌在接受采访时指出。

事实上，由于近年来房价的不断上涨，城市发展的挤出效应已愈发明显。中原市场部数据显示，自2008年以来，北京一手与二手住宅的成交价每平米分别上涨了5500元和3400元，其中，2012年，五环内均价与六环相差1万元/平米以上。价格因素下，一部分人选择了“潮汐”式的生活方式，白天“入城”，晚上“出城”，生活与工作区域截然分开；而另一部分人则选择了根据工作单位就近居住，但是因为处于“寸土寸金”的城市中心，隔断出租、床位出租在所难免。

“对于刚毕业的大学生来说，通常月薪只有两到三千元，租两三居室确实经济能力也达不到。一间（隔断）800-1000元是尚可以承受的。”中原市场研究部经理康凡认为，“另外，群租也存在区域性，高校附近的区域通常比较多，比如清华、北大周围地区，相对远但面积较大的回龙观、通州等地房子也会比较多”。

“群租”将走向何方

又到六七月大学生毕业的时间，火热的市场并未因一纸新规的下达而产生大波动。北京市公安局人口管理总队近日公布的数据显示，目前北京市核对流动人口信息725.5万人，标注出租房屋已达139万户。

在实地探访中，多位租用床位或隔断间的租客向记者表示，对于租房新规也有听说，但是并不觉得会产生太大影响，“好多同学都是这样住的，应该不用担心。”租住在上述女子公寓中的小安放下手中正在缝补的编织袋，对记者说道。

近年来，有关群租、地下室出租的禁令并不少见。早在2011年2月住建部的新版《商品房屋租赁管理办法》中，对房屋租赁市场中分拆、隔断等群租行为曾经明令禁止，“打隔断”出租者最高可处罚3万元。

同年5月，北京市法制办公布《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法(修正草案――征求意见稿)》，强调禁止将违法建筑、规划用途为非居住用途的普通地下室以及其他依法不得出租的房屋出租。

而由于租赁市场本身的特点、自行成交比例较大，具体的政策落地，还需要相关配套措施。顾云昌认为，在实际中，可能更多的是“管不过来”。“要管只能管公房，像城中村、农民房、地下室怎么管？”人口流动性大、居住人员的不确定性、监管缺乏强有力的执行部门以及相关激励措施，均制约了相关规定作用的产生。

业内人士指出，不能将群租房“妖魔化”，在上海早就有“七十二家房客”的群租现象，而即使经济发达如美国，两三家同租一套公寓，十几或几十人同租一套房间的群租现象也并不少见。只是各州都制定了比较完善的规范群租的法律，一旦出现纠纷，可以依据法律解决。

群租与“拼车”有异曲同工之处，均是市场经济中的正常现象，重点是在管理上要跟上。复旦大学法学院段厚省教授则将群租解释为一种趋利行为，应该从利益本身出发进行调整。通过征收租赁税，增加物业管理费等经济杠杆来平衡。

而目前群租房市场的火爆，在一定程度上也与保障房缺位有一定关系。上述群租房租客小奕即向记者坦言，希望可以住上租金便宜也较稳定的公租房，以减轻租房压力。但就目前的申请条件，刚来北京工作的小奕还不够资格。

“从指导意见而言是可以的，但是不知道管理水平能达到什么程度，如果硬性规定做不到怎么办，是罚款还是硬性拆散呢？”顾云昌说。记者采访的专家均认为，治理群租房，仅靠5平米这样的量化指标并不能彻底解决群租问题，配套细则、保障房建设都是不可或缺的元素。