商业地产的类持有模式

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2009年，在40岁的生日时，我想放松自己，便去了一趟青海。一望无际的草原，夜晚密密麻麻、全是星星的银河，给我带来前所未有的冲击。那时，我觉得自己应该有点变化，想要做一些自己喜欢的事情。

没过多久我就向潘总（潘石屹）提出说要辞职，这对他震动很大。他的第一反应：是不是因为待遇或职位问题？我说都不是。我对他说，上世纪80年代，像您这样的企业家也经历过创业，原先都有很好的工作，却毅然选择了下海经商；其实，我现在的心态跟您十来年前是一样的。他最终理解了我的决定。

最初我们并不清楚应该投资哪个方向，目标首先是为了生存。当时我们在市场上积极找项目，得知凯德置地正好有一个楼盘凯德华玺的商业部分待售。看到报价我觉得很奇怪，因为底 （层） 商 （铺） 的价格比公寓更便宜，这是我之前无法想象的。随后我们便整体收购了凯德华玺的商业部分，做成了第一个项目。

这个项目得来比较偶然，但是随后我们对此进行了理性的分析。从2008年1月1日到2009年6月30日这一年半的时间里，北京市颁发的预售许可证中以写字楼立项的项目，有79%都已经转变成住宅项目了。这提醒我们：北京的写字楼一定会在某个时候供不应求。结合这两个因素，我们断定商业地产投资大有可为。所以在2009年底，我们就明确以商业地产为投资方向。

到目前为止，高和所坚持的策略都没有改变。我们不但是国内公认的首支商业地产基金，迄今也是业内唯一一家专注于商业地产投资的基金。

从国外来看，房地产行业50%以上的金融支持来自直接融资。经济出现波动时，这些成熟的直接投资者有抗风险能力，不会贸然回撤资金，这对行业能起到一个“稳定剂”的作用。

2012年，高和资本与数家大型机构投资者沟通并达成长期合作。我们花了大量的时间和精力介绍我们的理念、市场判断以及成功案例。机构投资者有一个特点，除了收益预期之外，还会比较重视对社会的价值和贡献。因此，我们选择了“楼宇经济”为切入点。

一线城市核心地段普遍已经饱和，但是很多办公楼宇已经老旧，无法吸引好的公司。通过引进民间资本，对这些旧办公楼进行改造、提升品质，不但能让城市变得更漂亮，还能吸引优质的企业入驻，为当地增加税收。这是一件政府非常支持的事。

最终，高和说服这些机构投资者，与之一起成立了基金管理公司，投资楼宇经济。去年10月，我们共同投资了第一个项目，斥资7.9亿元并购位于上海南京西路静安寺商圈绝版地段的中华企业大厦。很快我们还将在北京投资第二个项目。

我们提出了一个国外没有的概念，叫“类持有基金”，选择优质商业楼盘，有非常好的现金流，做长期持有（达到五年以上）；这样我们就可以选择相对从容的市场高点来出手。类持有基金是我们未来一两年最为重点开拓的模式。