冯仑的蹊径

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在冯仑谋划的是新一轮乌托邦似的梦想，还是城镇化新时期的创新主义？这项名为“立体城市”的计划，再一次将冯仑的理想主义推向顶峰。

过去的一年，万通地产创始人冯仑可谓马不停蹄。

2012年9月25日，陕西省省长赵正永在西安香格里拉饭店见到了冯仑。在随后举行的西咸立体城市项目签约仪式上，冯仑宣布：总投资额约300亿元的“立体城市”将正式落户西咸新区——秦汉新城渭河北岸综合服务区。

2012年9月27日，温州永嘉三江片区“立体城市”项目也宣告签约，总投资额达210亿元，总占地600亩。未来将打造成集办公、居住和产业于一体的低碳生态之城。

此外，万通立体之城也在与成都方面洽谈中。酝酿四年之久的立体城市，终于开始全面开花。

混迹地产界的这几十年的时间，冯仑俨然已成为业内一个标本，他另类而不随波逐流，充满理想主义，“追求理想，顺便赚钱”，无论是美国的中国中心，还是万通在台湾的项目，无不充满浪漫理想主义情调。

这一次，冯仑的身份不再是万通地产董事长，而是北京万通立体之城投资有限公司董事长。他放言：如果成功了，就会放到万通控股架构中。言外之意，也有失败的可能。毕竟这是不同于传统地产模式的“创新”，众所周知，大多数开发商长期以来一直以圈地盖房为主要模式，而立体模式则是以集约型用地为核心理念。这在传统开发商眼里是无法想象的，站着也赚钱的时候，为什么要蹲下挣钱呢？

“从赚钱的角度看，这是一件冒险的事情。四年间，仅在推进立体城市概念规划方面。我们就花了2个亿。”但他又说：“企业家不冒险还叫企业家吗？”

幸运的是，梦想终于照见现实。

立体城市or造梦空间？

何为立体城市？简而言之，就是在大约2平方公里的土地上，建造一座可容纳十万常住人口，并安排百分之五十的本城人口完成就业的建筑群。这个概念是冯仑在2009年12月8日哥本哈根“中国商界气候变化国际论坛”上提出的。

几乎所有人都认为他这是痴人说梦，根本不可能实现，甚至包括万通的团队。

立体城市这个概念到底是怎么出来？

这要从几年前说起，那时万通公司刚搬到朝阳门外的万通中心，而冯仑自己住在四环外，每天近两个小时的堵车奔波，让他开始思考，是否有一种城市解决方案，能够让人们在步行的范围内，完成上班下班、看病、教育、休闲等一系列功能。

经过几年的深思熟虑，冯仑脑中构建出了立体城市的初步框架，然后找来自己的好友郝杰斌，开始“追求理想，顺便挣钱”。为了这个乌托邦似的理想之城，冯仑搭进去了真枪实弹，单单是立体城市研发方面的前期投入已超过2个亿。

如今，万通立体之城投资有限公司已经有了70多名员工，冯仑几乎将自己的三分之一精力都放在了这里。

一个好汉三个帮

“我每天都在想失败的事情，前半夜想成功，后半夜想失败。后来，我跟刘总学了很多，他说我算账总是算进账，而他只算守的部分。所以，我现在结合他说的，前半夜算算失败，后半夜算算成功。因为，企业家要算你输得起输不起。”冯仑口中的刘总，是新希望集团董事长刘永好。

在冯仑的计划中， 立体城市的首要产业主题是医疗健康行业。“医疗健康产业是进一步城市化当中最短缺的产业，在我们这个医疗城中，不仅设有专科医院、综合医院，还有普通的平民医院。目前中国医院的匹配标准一般是一个医院配建1个酒店，在美国，一个医院能带动14个酒店，我们只要建三五个也不算多。”

第二产业则是立体农业，类似日本的植物工厂，就是在房间里种植水果、蔬菜和粮食。而一提及农业，冯仑首先想到的就是刘永好。两人不仅是中欧国际工商学院的同学，还一起参与了民生银行的投资，曾多次共同出席股东大会。

“刘总主要负责立体城市农业产业方面的投资，比如修建空中牧场养鸡养猪等，刘永好养鸭全世界最多，养鸡中国最多。他做这个专业。”冯仑说。

除了刘永好，冯仑还拉来了史玉柱、张跃、沈南鹏、易居中国和诺亚财富基金等合伙人和投资人。毫无疑问，这些人的加盟和认可，使得立体城市的落成更加笃实。

城市新模式

二十余年的地产开发生涯，让冯仑几乎经历了至今中国城市化的全部进程，也让他对中国城市化之路有了自己的理解和判断。

“立体之城不是房地产，也不是商业地产，更不是总部经济的概念，但我们做的也不是外星人的事，还是基础设施和城市建设。”在冯仑看来，立体城市只是一种全新的商业模式，只是比普通的地产业要复杂一些。

在与各个政府签完整体性框架协议后，接下来冯仑需要做的是更为详细的规划。关于此，他有一种自己独特模式，冯仑称之为“迪斯尼模式”或者“插线板模式”。具体说来，冯仑及其团队负责前期规划，然后再找人来投资，接着找不同的公司去完成基础设施的建设。

节约土地是立体城市另外一个大的优势，因此赢得了地方政府的欢迎。“平时要卖5000亩地，现在少卖一半地，还多招来几倍投资。过去一平方公里的投资80到100亿，我们都在300亿以上。”冯仑说。

以产业为主导是立体城市的另一项核心竞争力，至少解决了当地百分之五十的就业需求。“产业带动就业、就业带动商业、商业带动城市居住和繁荣。我们不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。”

这样的冒险与其说是关系着万通将来的发展，还不如说是对未来中国城市建设模式的有益创新，冯仑以他的立体城市对当下中国城市传统建设模式进行了挑战，但他最后能否成功？

“绝对会成功，只是时间问题。”冯仑自信地表示。但他并不愿意多谈这个项目的盈利模式，只是这样说：“我们就弄了个接线板，剩下的各个产业，你就是插头往上插就是，但是插了你得付钱。”