企业房地产开发施工阶段成本控制

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摘要：针对房地产项目的投资关键问题及其动态过程控制，阐述作者的一些看法。施工阶段的造价管理是一个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上几点，开发商只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。

关键词：房地产项目；施工单位；造价控制；利润；工程质量

0 引言

一般情况下，房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后实施阶段，由于受施工各方人员的因素、材料设备、机械、施工工艺方法和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差。因此，针对现在房地产开发项目在施工阶段影响造价控制的若干问题谈谈想法。

1 施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度

工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的矛盾统一体，其中任何一个要素的变化，都会引起另外两个要素的相应变化。在工程质量必须符合国家相关标准的前提下，开发商可以调整的限度内的造价和进度。一味的追求进度，又必须保证质量，势必增加建设投资；而工期的拖延势必会影响开发商对业主的承诺和对开发商商业信誉的损害。

首先，要科学决策，确定合理工期。如果工期确定不合理，反而会造成进度失控。合理工期确定后，双方就应严格遵守，并以此作为支付进度款的前提。

其次，强化设计质量管理，减少施工中的工程设计变更。设计阶段对工程造价影响很大，设计质量的好坏直接影响着工程变更产生可能性的大小，直接关系着施工中承包商对开发商的索赔。因为工程变更是索赔产生的主要原因之一，一旦发生工程变更，很可能会产生工程施工计划的改变，材料设备的更换以及施工计划的调整，人员机械的调配等问题，很可能引发承包商对工期、费用和利润的索赔，从而使开发商在工程造价管理方面处于被动局面，所以，开发商加强设计质量的管理，减少工程在设计方面的变更，增强造价管理的主动性，对造价控制方面是非常必要的，对开发成本的节约也是非常重要的。

2 合同管理是施工阶段造价控制的关键

开发商的项目管理人员，特别是与造价控制有关的人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面，要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会；另一方面，要严格索赔程序，认真审查承包商的索赔要求，减少索赔产生的可能，利用合同条款合理的反索赔，及时解决工程造价方面的纠纷。

合同形式的确立极大地影响着施工阶段的造价管理。一般情况下合同形式可分为总价合同、单价合同及成本加酬金合同。总价合同对发包方最有利，而成本加酬金合同最利于承包方。因此签订承包合同要进行统筹考虑，然后决定采用何种合同形式，尽量使自己减少风险。 合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定条理清晰的合同，尽量利用国家发行的通用合同文本，实现工程造价有效控制。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理、无歧义，开发商可以通过对建筑行业一般惯例和有关规范的了解，掌握材料的市场行情，再支签定内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。控制了材料费的支出，很大程度上，也就控制住了工程造价。

施工阶段的合同管理，换句话说，就是合同的跟踪。首先，开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找。然后，应随时派员检查合同的执行情况，一旦发现工程承包商或材料设备供应商没有履行合同文件，根据合同规定，及时行使甲方的权力。最后，开发商应建立自己的支付报表，专人管理工程费用的支付情况，及时扣回预付款或甲供材料款，避免发生延期付款或超额支付的情况。

3 甲供材料设备的价格控制是施工阶段造价管理的重要环节

建筑材料是构成工程实体的物质基础，材料费用约占建筑产品的成本的60%，是成本控制的重点。因此，为了节约建设投资，增加开发商的商业利润很多的开发商对工程中使用的建筑材料进行了供应，也因此甲供材料在施工阶段价格的控制与管理显得很是重要。

甲供材料设备的价格控制现从两个方面进行分析：

（1）开发商自身的管理

设备材料的采购进行招标或者询价，只有竞争和比较才能得到性价比高的产品。招标前，甲方的专业人员首先要充分了解所采购的产品的数量、性能要求、规格型号和市场行情等，其次，编制招标文件时要制定完整的技术规格，合理的付款方式，明确的服务内容，因为招标文件既是供应商投标和招标方评标的依据，更是合同签定的依据。只有这样，才能切实做到为企业采购到价格实惠、质量可靠的设备材料。如果甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度引发索赔。

（2）对于材料供应商及工程承包商的管理

开发商应随时监控工程施工进度，及早作出设备材料的采购计划。在甲方与供货商的合同中，必须考虑与工程施工的衔接，供货时间必须与承包商充分协商。确保工程施工中所供设备材料质量、数量和到货时间，确保足斤足两，严把验收入库关，在工程施工中严格执行质量方面的规范文件，材料堆放布局合理，减少二次搬运，以减少施工阶段承包商对工期和费用的索赔机会。

4 还应重视施工阶段总包范围以外的其他费用的管理

工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，保证工程能够顺利完成。虽然，这些费用占整个项目投资的比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。比如，开工前必须按规定交付临时设施费、排污费、排水降水费等；施工中，增加工程的设计费计算及支付又直接关系到双方的合作和工程的继续。需要指出的是，室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工，其工程造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾各主管单位的行业惯例，而且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工，此时就要求现场管理人员处事果断，责任分清，避免不必要的费用补偿或重复签证。

5 结语

综上所述，施工阶段的造价管理是一个动态过程，它所包含的内容也不仅仅只是以上几点，开发商只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能使工程造价始终置于有效的控制之下。