议建筑物共同部分的收入分派问题
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【摘要】近年来，我国物业服务行业随着房地产业的迅猛发展而不断壮大，但业主与物业服务企业之间的纠纷却日渐增多，其中涉及建筑物共有部分的收益分配问题尤为突出。本文从广州小区内占用公共道路摆摊这一现象的案例出发，在分析界定建筑物共有部分的构成和范围的基础上，参照国内外立法例和判例，经过学理疏通，采用比较分析和案例支持的研究方法，对建筑物共有部分的收益归属问题进行了详细的论述，并就如何具体完善收益分配制度的问题提出了一些建议和设想。
【关键词】建筑物共有部分收益分配业主物业服务企业
一、一个案例引发的深思：
【案例】据信息时报报道，广州市中山大道某小区业主刘小姐向记者反映，她家小区的周末集市越来越庞大，占道扰民不说，租金谁收，水电谁付也不清不楚。记者走访多个小区，发现利用小区道路出租摊位牟利的问题已经非常普遍，其中的糊涂账让业主忧心。据附近商铺的店员透露，进场摆摊要先向物业服务企业提交申请，再由物业服务企业统一安排和分配摊位。摊位的租价大致是周一到周四200-300元/晚，而周五、周末则需要500-600元/晚。至于小摊的电线则是从小区的大堂里接出来的。小区业主们均表示从来不知道物业服务企业收取的租金去向，摆摊所用的水、电费用物业服务企业也没有进行明细公示。
这个案例引发了笔者的深思，我国《物权法》虽对建筑物共有部分的收益归属进行了明确规定，但在实际操作中，由于种种原因，业主与物业服务企业之间还是因具体的收益分配问题产生了不少矛盾。为解决这一问题，本文将围绕着（一）建筑物共有部分应当如何界定；（二）建筑物共有部分的收益应该归谁所有；（三）建筑物共有部分的收益分配制度应如何完善这三点逐步展开分析探讨。
二、建筑物共有部分的界定
在解决建筑物共有部分的收益归属及分配问题前，我们要先对建筑物共有部分的范围进行界定。建筑物共有部分，是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。
（一）按照其形成的原因，在法理上可以分为法定共有部分和约定共有部分。
法定共有部分属于法律明文规定，按其在区分建筑物中之自然属性而为区分所有权人共同所有的建筑物部分或建筑物附属部分，如《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
约定共有部分则指属专有部分但约定由区分所有权人共同使用的部分，如物业小区内专为业主委员会、业主提供的会议室、管理员室、交谊厅等。
（二）按照执行的职能差别，在范围上可分为共用部位和共用设施设备。
共用部位是维持建筑物牢固安全，连接各专有部分的建筑构件，是区分所有建筑物成立的必备条件，是各专有部分赖以存在的纽带。共用部位具体指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指同一栋建筑物内，供该栋建筑物全体业主享有共有权的、保证建筑物正常发挥效用的各种设备设施的总称。共用设施设备具体指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、建筑物共有部分的收益归属问题
（一）收益归属及其分配使用的现状
据温州商报记者报道，居住在城南龙居A幢的一居民告诉记者，她每天进出电梯都能看到广告，但从来没有人告诉她这个广告费用到哪里去了；下吕浦春秋社区包女士说，她知道小区里有额外收入，如小区车库出租等，但物业服务企业从来没有向他们公示相关的账目清单。文景花苑一居民说，物业服务企业搞创收可以理解，但物业服务企业有必要告知业主经费去向。
目前，我国各地区在有关建筑物共有部分的收益归属及其分配使用的问题上，存在着大量状态不明的情况。许多物业服务企业为了自身利益的满足，跳过业主，在没有事先征得业主同意的情况下直接与商家洽谈签约，利用小区共有部分开展经营活动，如设立摊位、投放广告等，所得收益也没有向业主公示和返还，而是收归己有。下图以投放小区广告合同的签订为例，生动展现了这一混乱境况：
可见，利用建筑物共有部分经营所获取的收益是一块巨大的奶酪，但就这块奶酪即这些收益究竟该归谁享有的问题，在现实中往往会引起业主与物业服务企业之间的纠纷。经有关调查总结，这些收益的去向主要有：
1、补充物业管理费用的不足。据报道，广东省深圳市景洲大厦业主委员会调整物业管理费用的公示通知，称该小区包括停车费、电梯广告费等在内的业主公共财产收益近150万元中的部分款项，将用于补贴业主物业管理费用。这样一来，该小区物业管理费将比同类小区物业管理费的政府指导价标准还低。而这笔钱从未经过小区业主委员会任何人之手，全部直接转到业主基金账户上。
2、作为小区公共设施维修资金。有的物业服务企业表示，目前这笔费用主要用作补充维修基金，“虽然这是物业服务企业的一笔额外收入，但我们并没有侵占这笔费用，相反我们把它补充到维修基金中去了，应该也是属于返还给了业主。”
3、入物业服务企业的帐，由业主委员会监管。这种情况的出现多半是由于业主委员会没有账户，或新建小区尚未成立业主委员会等。但由于业主维权意识缺失和业主自治能力不强，出现了有些小区的物业服务企业和开发商“一手遮天”或业主委员会与物业服务企业勾结，发生了大量物业区域的公共收益被侵吞的现象，导致本来属于业主的公共收益很难归业主所有。
4、物业公司直接占为己有。由于对自身法律地位及职能的认识不清，许多物业服务企业理所当然地认为这是自身的一种补贴。加上大多数业主对此并不关注，小区公共设施收益很容易被侵占，在法律上可称之为“隐权”。
（二）应然的收益归属问题
1、业主享有建筑物共有部分的所有权
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”据物权法的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，享有占有、使用、收益和处分的权利。收益权能一般由所有人行使，他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，收益归所有人所有。而收益是指收取因所有物而带来的利益，包括孳息和利润。
因此，很显然，小区业主作为建筑物共有部分的所有人，可依法享有因利用建筑物共有部分经营而获取的收益，这是因法律关系而取得的利益，相当于取得法定孳息。虽然我国《物权法》对孳息的概念未作规定，但参照我国台湾《民法典》在第69条中的规定：“称法定孳息者，谓利息、租金及其它因法律关系所得之收益”，可得出上述结论。
此外，我们必须明确物业服务企业所处的法律地位和职权范围。《物权法》第82条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。即物业服务企业基于与所有权人签订的委托合同，才获得了从属于所有权的物业管理权。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，在相应的权限范围内行使权力，不可越权。
2、业主享有建筑物共有部分的收益权
由我国《物权法》第80条可知，作为建筑物区分所有权人，各共有所有权人可依规约或其共有持份，获得因公用部分所生利益之权利。而《物业管理条例》第55条也规定，利用物业公共部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。综上所述，利用小区共有部分经营所获取的收益应归业主所有。而物业服务企业或其他管理人基于业主的委托接管小区物业的，仅仅充当服务机构的角色，其擅自利用小区共有部分进行经营活动并将所得收益收入囊中的行为是没有任何权利基础和法律依据的。
另外，值得注意的是，目前大部分小区内都有不止一栋建筑物，假设某一栋建筑物的部分外墙面投放了广告，取得的收益是归这栋楼的全体业主呢还是归小区的全体业主？对此，我们要明确收益应该归小区的全体业主，因为可能有的建筑物适合做广告，有的不合适，而小区作为一个整体，收益应该归大家所有的。
3、物业服务企业可获一定收益
依据业主与物业服务企业的约定，基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动，物业服务企业可适当获得部分公共收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。值得注意的是，物业公司获取的报酬并不是基于“物业”管理，即物权而产生的利益，而是基于委托合同，即债权而获取的利益。
四、完善建筑物共有部分收益分配制度的建议
（一）确立建筑物共有部分的收益分配原则
1、以“约定优先”为基本原则
民事法律关系中双方当事人可以自己的意思自治也即自行约定，这种合法的约定受到法律的保护。而物业服务企业与业主在共有部分的收益分配上的关系属于民事法律的范畴。因此，业主、业主委员会和物业公司有合同约定的，应按照约定分配，即使是收益100％归业主或者归物业公司，或者全部拿来充抵物业管理服务费，都是有效的，当然这种约定也是可以变更，做出新约定的。双方没有约定或约定不明确的，按共有持份或地方性法规执行分配。
2、兼顾公平原则
作为民法意义上的公平主要强调的应是权利和义务、利益和负担在相互关联的社会主体之间的合理分配或分担。这种分配或分担的结果与其付出相适应，并能够为当事人和社会所认可。利用建筑物共有部分经营所获取的收益学理上应归业主所有，但物业服务企业基于招商时所花的成本和经营管理上投入的劳动，依公平原则，因其付出可相适应获得部分收益，以满足其管理成本和一定的利润要求。
（二）细化共有部分收益分配的相关法规
我国《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”《物业管理条例》第55条也规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
一些地方性法规对此也作了规定，以《江苏省物业管理条例》为例，其规定得具体而且实践性较强，值得其它地区借鉴和学习。其第33条规定：“利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。”
（三）健全共有部分收益分配制度的具体措施
1、业主享收益，物业服务企业得佣金
业主作为所有权人，理应享有共有部分的收益，但物业服务企业在招商与经营管理上付出了劳动，依公平原则，物业服务企业应得到一定的佣金。
【案例】首旅酒店物业公司接管华远尚都和盈都后，采用“业权”分配的方式，全体业主可以按约定共享社区可经营的公共场所、楼顶及电梯间广告、人防工程、地面公共停车位等共有部分的全部收益。华远的业主，在进行房屋买卖交易时会与华远签订一份补充契约，对自己拥有房产公用建筑面积按比例享有权益所有权，而物业服务企业只是从这些收益中抽取一定佣金。
按照协议，适当分配部分公共收益给物业服务企业，能满足其管理成本和一定的利润要求，能让其更有动力维护好公共设施，尽服务职责。另外，在部分没有成立业主委员会或尚未成立业主委员会的小区，可以参考“酬金制”的做法，先由物业公司代收这笔费用，年底进行分成。但由于目前我国部分物业服务企业出现不诚信的现象，造成业主对物业服务企业的不信任，也增加了落实这种做法的难度。
2、由小区业主委员会介入，与物业服务企业就收益分配达成合意。
业主对于公共设施、公共场所的共有权利，主要表现在管理和收益两个方面。对业主公共收益部分，应在除去物业公司管理成本后归全体业主所有。但往往物业公司会夸大管理成本，导致业主收益减少。在此情况下，依“约定优先”的基本原则，应由业主委员会与物业公司事先通过约定的方式明确成本，以避免业利受损。因为全体业主才是公共收益的本原权利主体，不能由使用人扣除后交给业主，而应当由权利人决定具体的程序、成本、收益归属，不能本末倒置，让“使用人、管理人”凌驾于权利人之上。需要注意的是，业主委员会不能由几个人决定如何处分属于全体业主共有的收益，而应该通过召开业主大会予以处置分配。
3、应建立管理规约与多数决议合理结合的自治规则。
如上所述，业主委员会开业主大会，通过管理规约与多数决议对共有部分收益予以处置。
在德国，除依靠《住宅所有权法典》的规定外，对住宅所有权人事务的调整主要通过住宅所有权人自己作出的“共同规约”和多数决议来实现。
在我国，《物业管理条例》第17条第1款规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”业主委员会在就收益分配与物业服务企业进行协商时应当依照管理规约的约定。
此外，对于多数决议，笔者认为应当按照所决议内容的重要性，进一步规定表决权的简单多数（即过1/2）或者绝对多数（即过2/3或者3/4）的要求。
依《物业管理条例》第12条的规定，绝对多数决议只适用于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”，对“制定和修改管理规约”则只适用简单多数决议。《物权法》第76条也规定：“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”此处的“管理规约”也仅仅是一种需要简单多数表决权的多数决议而已。
管理规约在建立业主团体的基本法律关系和共同生活制度、维护业主团体的稳定以及充分保护每一个业主的财产所有权方面发挥着关键作用，“制定和修改管理规约”异常重要。因此，笔者认为对于“制定和修改管理规约”应当适用绝对多数决议。
总而言之，在我国调整建筑物区分所有权关系的法律中应当建立管理规约与多数决议合理结合的自治规则组合模式，最终实现由管理规约所保障的个人利益与由多数决议所体现的多数人利益之间的最佳平衡。
4、行政性监督
《物业管理条例》第5条规定：“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”根据《物业管理条例》第66条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
五、结论
建筑物共有部分的收益分配问题是影响我国物业管理朝更高水平发展的一大桎梏。本文明确了建筑物共有部分的收益归业主所有；提出了在建筑物共有部分的收益分配制度方面，应遵循“约定优先”的基本原则和公平原则，在无约定或约定不明的情况下参照有关地方性法规，并建议进一步规定表决权的简单多数或绝对多数的要求，最后提议对建筑物共有部分的收益分配加强行政性监督。本文对此问题的建议尚有不足之处，所述观点未尽成熟，有待进一步研究。
参考文献
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