从迪拜看海南三亚

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在楼市传媒的策动下，2011年新年伊始，中国商业地产考察团对阿拉伯国家明星之城――迪拜进行了为期5天的商业地产考察。通过对迪拜典型商业、旅游地产的考察，面对一个新兴崛起的城市与国际大都市发展轨迹的迥异，而带来发展模式上的差异，我国商业和旅游地产从中应得到如何借鉴和思考呢?

我们熟知的世界著名商业地产项目大多集中于繁华都市圈，如纽约、巴黎、东京、伦敦都能有我们耳熟能详的商业街区，它们占据着最具商业价值的区域，产生着最具商业价值的效益，代表了世界上最时尚最现代的生活。

而发轫于上世纪90年代的迪拜与这些商业城市不同，它以标新、奢华、时尚吸引了世界的眼球，引领了世界的潮流，成为拥有世界上第一家七星级酒店、世界最高建筑、全球最大的购物中心、世界最大的室内滑雪场的蜚声全球的观光旅游、商业购物的中心。迪拜商业和旅游地产业有何发展模式?

利用有限自然资源实现商业旅游地产价值最大化

走下迪拜的机场，满眼的葱郁迎面而来，让人丝毫不觉置身黄沙漠海的热带沙漠国家。站在高828米拥有168层的迪拜塔上，迪拜城尽收眼底，但这辉煌建筑群的咫尺周围竟是被一片黄灿灿的沙漠围绕。就是在这样的自然环境下，迪拜旅游业创造了自2003年起，超越石油收入占GDP的10％以上，解决了迪拜25％的就业率，成为迪拜最主要的收入来源，创造了前所未有的新的传奇。

在一个资源单一、环境矛盾的条件下发展商业和旅游业，是需要极大的想象力和科学的创造力的。试想迪拜的绿化、海水净化、空气调节是需要有极大能源消耗的，同时花费的经济代价是惊人的，特别是在石油产业尽于尾声，无法对GDP产生贡献的今天，只有挖掘商业价值的最大化，方可实现收益的最大化，因此在建设指导思想上以最大、最高、最奢华、最奇特成为主导，当收入大于成本时，开发收益最大，因而实现开发价值的最大化。

对比我国海南三亚，其自然环境的优越远远大于迪拜，开发时间基本等同，旖旎的风光、丰富的自然资源是绝佳的开发优势。但开发至今无论从知名度和开发建设的成熟度远远落后于迪拜，国际旅游岛的目标在实践上看来还有相当的一段距离。面对这样的环境，应该借鉴迪拜的开发建设经验，避免同质化、低层次的开发理念，从保护环境珍惜环境出发，认真研究环境价值的利用，用整体和全局的观点去审视每一个开发建设项目，充分论证对资源的利用，用珍惜有限的资源，创造商业和旅游地产开发的最大价值。体验式消费是商业发展地产的新趋势

面积为1200多万平方尺，Dubai Mall号称世界上最大的购物中心，Dubai Mall将把购物、娱乐、宾馆住宿以及世界级的餐饮等元素结合为一体，创造商业和旅游地产的奇迹，在世界第一高楼的旁边把两个“世界第一”放在一起，使迪拜这一原本不起眼的小城市，成为一个世界瞩目的旅游胜地。这项价值数千万迪拉姆的项目成为世界商业地产的典范。

其开发商Emaar称，Dubai Mall是一个购物消费的天堂。它容纳1200多家零售商店，一个拥有220家金店的黄金市场，还有150多家饭店。在这里，有世界上最大的水族馆和世界上最大的室内黄金市场。一个面积为85000平方尺的SEGA游乐场，一个面积多达85万多平方尺的区域成为一个时装岛(Fashion Island)，专门出售高级女式时装。拥有22个豪华放映厅的电影院，一个奥林匹克规模的溜冰场等等。我们观察，根据阿拉伯人的作息，在午后三点Dubai Mall人流最大，分别散落在其中的多种咖啡厅、餐厅、电影院等休闲区域。而真正的商铺、专卖店所聚集的客流并不集中，儿童们在游乐场嬉戏、青年人在电影院中观赏、观光客驻足在水族箱前流连，商气浓厚，客人各得其所，在娱乐体验中产生商业交易，购物中心的多元化和丰富的经营手段使商业价值得以完美体现。

比较我国的购物中心，多以百货店、品牌店、超市等单一形态构成，个别城市综合体项目在电影院、滑冰场、餐饮、娱乐上做了一些文章，但缺乏整体性、互动性和体验性。因此购物中心出现经营的冷热不均、不成系统的局面，加之电子商务的便捷快速，分流了一些到实体店购物的人流。摆在我们面前的首要问题是购物中心的发展应如何升级换代，如何打造以休闲消费为主的场所，把独立于购物中心之外的具有体验、参与特色的娱乐项目有机地结合进来，让人留下来，在闲中悠然感觉、悠然体验，让购物不再单一，让旅游休闲不再单纯，这样的商业和旅游地产的模式才是未来发展的新趋势。

有效合理利用土地资源使核心商业区功能多样化

迪拜的有效土地资源寸土寸金，在商业和旅游地产的开发上十分注意功能的多样化。迪拜是阿拉伯联合酋长国的第二大酋长国，同时也是阿联酋第二大城市，被誉为海湾的明珠。近二十多年来，迪拜利用“石油美元”建成了一系列现代化配套基础设施。凭借这些设施和优越的地理位置，以及传统的转口贸易优势，迪拜大力发展非石油产业，经济、社会发展迅速，现已成为本地区最重要的贸易、交通运输、旅游和购物中心。探查迪拜的城市商业规划可以看出，为了合理有效地利用土地资源，无论是在迪拜购物中心还是棕榈岛的建设开发上，都注意到了城市功能的集中和多样化，将商业、办公、餐饮、娱乐休闲、领略城市风貌等多种功能云集，在规划上实现集中利用，使商业设施综合化，土地资源得到最大化利用。

同样，在我国以城市中心和旅游景区开发的商业和旅游地产对土地的合理利用就有些差强人意，缺乏统一的全局性的规划设计，没有统一的商业布局。例如海南三亚市，尽管是国际旅游城市，但亚龙湾酒店群占据了最佳风景区域，在早期规划上没有注意到商业的配套，导致酒店林立而配套缺乏，夜晚成为“睡城”，没有影院、没有国际品牌的购物中心、没有医疗、没有娱乐互动，让旅游成为枯乏，不得以尽兴。而市中心早期的规划由于对城市功能的估计不足，在一些配套设施上缺乏前瞻性，土地未能得到合理有效利用，致使城市发展无法满足经济发展的要求。

所以，土地功能的合理混合使用是城市核心商业区和旅游地产开局的原则，项目的活力和效益来源于对各种资源的合理配置和使用，一个好的商业区应拥有可同时开展商业、办公、市民服务、文化娱乐等活动的集中中心地区，同时还要拥有广场、公园等具有特殊用途和相当规模的开敞空间，一个好的旅游地产项目应珍惜风景名胜区的土地资源和自然资源，把休闲、观光、消费、居住、娱乐融为一体，使核心功能综合化，以适应日趋发展的多样化要求。

当下对商业、旅游地产的开发已越来越成为房地产开发的热点，据不完全统计，我国房地产上市公司中超过80％的企业涉足商业和旅游地产的开发，其“足迹”遍及我国中心城市和风景名胜区，产品涵盖购物中心、写字楼、宾馆、度假村等多种形态。由于我国商业地产开发起步较晚，而针对商业、旅游地产的研究也在摸索中不断深入，特别是近年来我们越发感觉到，商业、旅游地产的开发既是随着我国经济的高速发展、城市化进程的加快应运而生的产物，同时也是城市国际化、现代化的标志。因此研究商业、旅游地产必须借鉴国际性成熟的经验，通过对其归纳总结，从而形成符合我们国情的商业、旅游地产开发所应遵循的客观规律和方法。