“银十”新盘供应波澜不惊 纯小户型楼盘难觅踪影

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2007年9月15日，央行进行年内的第五次加息，使金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60％提高到3.87％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02％提高到7.29％。同时，近日业内盛传“十一”之后，购置第二套住房的首付将提高四成以上。对此，不少业内人士指出，2007年虽然没有出台像“国八条”“国六条”一样的房地产系列调控政策，但在连续加息和首付可能提高的影响下，购房者的置业热情会随之有所下降。此外，由于近段时期内，北京房价的涨幅迅猛，导致不少开发商采取“捂盘惜售”的政策，导致了市场新盘供应数量有所放缓，也致使10月新盘的上市个数波澜不惊，仅有44个新盘在“银十”期间登陆京城楼市。

虽然，“银十”期间新盘上市数量相对往年有所减少，但纯新盘的总体供应量却呈上升势头。据记者了解，在10月期间，以尚奥库帕、世奥国际中心、保利西山林语、光大懿品、世华水岸为代表的新盘都将相继鏖战10月楼市，纯新盘数量已经占到了新盘总供应量的44％。同时，远郊区县的新盘上市数量在10月份有明显的增长，以往各月鲜有新盘供应的密云县、门头沟区、平谷区、怀柔区都有新盘上市，10月京城新盘的供应区域，呈现出全面开花的态势。万元以上新盘成为主流、纯小户型楼盘难觅踪影、公寓和别墅类产品增多，成为10月新盘的主要特征。

“70％・90m2”政策实施一年纯小户型楼盘仍鲜有供应

“‘70％・90m2’政策刚一出台时，我们这些普通购房人都认为，随着该政策的实施，未来市场上的纯小户型楼盘的数量将逐渐增多，可以满足我们的置业需求。但实际上，在该政策实施一年以来，北京楼市上的纯小户型楼盘一直供应有限，导致了普通购房人买房依旧难的市场现状。”近日一直在关注着小户型上市情况的林嘉琪女士向记者表示道。“只要有纯小户型项目上市，就会遭到普通购房人的抢购，像9月15日位于昌平区的东亚上北中心开盘时，该项目的售价已经达到9000元/平方米的均价，仍吸引了众多买房人前来认购，甚至出现提前两三天在售楼处门口搭帐篷排队的现象。”

正如林女士所言，据记者统计发现，尽管“70％・90m2”政策实施已有一年，但已经上市的小户型项目，可售套数总是难以满足所有购房者意愿，市场上也不断出现购房者持币却无房可买的尴尬情形。从北京市房地产交易网每月获批入市的小户型占比情况来看，今年1至4月份分别为15％、13％、5％和15％，均不足两成。至今年7月份，开盘的中小户型项目占比也刚刚超过三成。以10月份将上市的新盘为例，纯小户型楼盘仅有位于通州的时尚街区四期、密云县的至尊堡两个项目，而这两个楼盘的地理位置都位于五环之外，无法满足在城区内上班的普通购房人的置业需求。此外，目前在售的小户型项目价格在京城房价持续走高的市场行情下，也随之水涨船高，小户型的销售均价已经高达14545元/平方米。

对此，链家等经纪公司表示，今年年底前将有近60个小户型项目入市，供应套数近2万套，将在一定程度上改善楼市供应结构，缓解房价上涨过快的势头。但要真正达到平稳房价的目的，还有赖于后期小户型的持续增加以及住房保障政策的落实。

“银十”风光不再万元以上楼盘成为主流

“金九银十”历来是楼市的销售旺季，在以往，这两个月将是房屋销售的黄金时节。不仅开发商们会大张旗鼓早早拟定出一系列优惠促销计划，连购房者也会不约而同地将买房时机放在这两个月。然而最近两年，随着政府宏观调控的不断深入，房价地价的不断攀升，楼市的“金九银十”现象出现了减弱的趋势。

根据统计2007年“银十”期间，新上市的楼盘数量仅为44个，相对于2006年10月份71个新盘争先入市的市场行情，今年10月份新盘上市数量同比下降了38.03％。

对此，房地产投资专家贾卧龙博士表示，很多五月份开盘的项目，在没有太多宣传推广的情况下，一期销售都可以近90％，这无疑证明在强大市场需求的支撑下，好的项目是没有淡、旺季之分的。所以很多开发商不再针对即将来临的旺季、黄金周搞促销，而是把精力转放在如何提高产品质量，以此吸引更多的购房者。因此，即使10月的房屋销售量比前几个月有所好转，也已很难形成整个市场井喷的壮观景象。

在10月份新盘供应数量有所放缓的市场行情下，新盘的售价却继续呈现出高开的态势。据记者统计约有61％以上的新盘售价在万元以上，其中朝阳区和海淀区10月份新上市的项目均价都达到了10000元/平方米以上。此外，以财富东方、新国展公寓、东方夏威夷威毕欧溪谷为代表的价格适中楼盘也将于10月面市，为普通购房人提供了购买新房的选择余地。

五环外新盘供应数量直线上升

10月份，新盘供应依然呈现出向五环以外分布的势头，约有56.8％的新盘位于五环以外的位置。由于城区内新盘供应数量持续减少，也导致位于优越地理位置的新盘售价随之再创新高。以复地集团开发的西绒线26号为例，由于该项目与西单和宣武门的直线距离较近，周边拥有较好的配套设施，该项目的售价已经高达25000元/平方米以上。此外，即使五环外的新盘供应数量增多，但不少位于此区间的新盘由于建筑品质和配套环境优良，售价并不比城内的高档楼盘逊色。

从整体上看，10月新盘的分布区间较广，其中朝阳区成为10月新盘供应的集中营，约有10个新盘陆续亮相市场，占到新盘总供应量的23％，而且朝阳区在10月份上市的新盘售价均在10000元/平方米以上。此外，平时供应量较小的宣武区、西城区、石景山区，在10月都将有新盘上市，但高企的房价会抑制普通购房人在这些区域置业的信心。

普通住宅供应量上升幅度明显

10月新盘的供应类型呈现出普通住宅数量增多的新趋势，普通住宅占到了总供应量的47％。此外，公寓、别墅和花园洋房则分别占总供应量的35％、16％和2％。相对于8、9月份，公寓和别墅成为市场主流的特点，10月份普通住宅的增多无疑为普通购房人提供了选择合适楼盘的机会。

不少购房人也向记者表示，虽然普通住宅不可能像别墅和公寓一样拥有完善的配套设施和居住环境，但相对便宜的销售均价和物业管理费，无疑有利于普通置业者“居家梦”的实现。据记者调查发现，10月份上市的沸城(8-2号楼)、财富东方(C区)等普通住宅售价都在8000元/平方米以内，无疑可以满足普通买家的置业需求。

5号线开通引爆亚奥区域楼市

地铁5号线将于2007年10月7日正式开通，这条贯穿北京南北的地铁线路在历经近两年的修建之后，对拉动沿线周边的房地产业发展起到了很大的促进作用。在“奥运”加“地铁5号线”的双重利好作用下，亚奥板块楼市继续呈现出火爆的销售势头。不少业内专家也表示，随着地铁5号线的开通，交通拥堵这一束缚亚奥区域发展的头等难题得到了解决。同时，凭借着奥林匹克公园周围良好的绿化环境，以及大牌开发商的进驻，亚奥区域的房地产业将进入快速发展期。据记者统计，目前亚奥区域的房屋均价已经达到20000元/平方米以上，比去年上涨了近50％。

此外，在5号线将要正式开通的利好作用下，2007年以来亚奥区域的新盘上市数量明显增多，奥东18、媒体村、旭辉・奥都等纯新盘的上市已经吸引了众多购房人的关注目光。而在10月份，亚奥区域还将有两个新盘陆续面市，一个是位于北四环东路惠新东桥的世奥国际中心，另一个是位于北五环顾家庄桥正北的润泽庄园。不少业内人士表示，亚奥区域的新盘无疑成为了2007年北京楼市的风向标。

据记者了解，世奥国际中心作为2007年亚奥区域的综合体项目，其建筑高度将达百米，有望成为北四环区域的地标性建筑。虽然该项目的售价现在尚未正式公布，但高达3000元/平方米的精装修标准，已经能预示着该项目的实际开盘将有可能在20000元/平方米左右。

而预计将在10月份上市的润泽庄园，则是近些年来亚奥区域内难得一见的城市别墅项目。据悉，该项目尚未正式亮相就已经得到了众多别墅买家的关注，平均一天的访问量都在30组左右。不少参观了该项目的高端置业者向记者表示，在别墅限地政策的实施下，未来别墅项目的数量将逐渐减少，像润泽庄园这样的城市别墅，不仅享有便利的交通条件，又可以享受到位于亚奥核心区的完善丰富配套，无疑确保了该项目的保值、增值潜力。

配套成熟拉动南三环新盘走势

根据北京市统计局提供的数据显示，2007年上半年，北京市房屋销售价格同比增长了9.3％，其中朝阳、海淀、丰台、石景山四个区为9.6％，其涨幅超过北京市区的平均幅度。而位于丰台区域的南三环沿线住宅，该区域的涨幅则超过丰台区整体幅度。对此，业内专家指出，南城的房价一直是整个北京地产市场的价格洼地。随着南城建设加速，以及南城城市配套功能和质量的不断提升，南北城区的距离将大大缩小。据记者了解，南三环沿线的服装批发城已经形成规模，商务氛围已经成熟。而区域的商业配套成熟，在一定程度上提升了区域的整体价值，使得在售楼盘价格呈现出快速上涨的趋势。在10月份，南三环沿线将有世华水岸、自然美大楼之自然美国际商务公寓两个纯新盘携手面市。

据悉，世华水岸总占地面积51万平方米，其中住宅部分21万平方米，由板式多层、小高层组成。而建设中的地铁5号线、10号线，未来均可成为该小区业主出行的交通工具。 同时，该项目的开发公司北京城建投资发展股份有限公司将投资改造凉水河岸的部分绿化，打造出一个供业主休闲的水岸公园。

而从5月份就已经要正式上市的自然美大楼之自然美国际商务公寓，终于在10月份要揭开其神秘的面纱。不少购房人表示，由于该项目一直推迟上市的时间，也致使项目的售价从最初的9000元/平方米，上升到现在的10000元/平方米均价。

北京东扩催热燕郊楼市发展

随着环渤海经济圈的提出、新的北京城市总体规划的确定，加上北京东移的事实，与北京一河之隔的燕郊，凭借优越的地理位置，以及相对优惠的房价，吸引了很多北京人选择在燕郊安居乐业，也同时引爆了燕郊区域的房地产市场。近日，一位在CBD工作的王志宏先生向记者表示，“2007年北京的房价涨幅迅速，五环以内的新盘售价都在10000元/平方米以上，甚至通州区域新开盘的项目售价几乎都在8000元/平方米左右，相比而言燕郊区域5000元/平方米左右的均价，更能吸引我们这些城市新新人类的置业需求。”

据记者了解，2007年可以称得上是燕郊地区的“开盘大年”，在上上城、星河皓月、美林湾、潮白人家、纳丹堡、欧逸丽庭等项目陆续登场的市场行情下，今年燕郊地区楼盘入市总量将达到300万平方米。而在“银十”期间，燕郊区域将有馥香谷、东方夏威夷威毕欧溪谷、西堤岛等项目面市，且平均售价都在5000元/平方米左右。对此，一位对房产颇有心得的林国忠先生表示，“两三年前燕郊的房价基本在2000元/平方米左右，现在已经上升到5000元/平方米，其升值潜力已毋庸置疑，而且在燕郊区域可以同时拥有北京和本地两套电话线路，无疑加大了北京人在此置业的信心，因此我想在燕郊购置房产，无论是自住还是投资，都是不错的选择。”

光大・懿品：知名学府旁的城市综合体

对于一般人来说，孩子教育是长远的投资。因此，不少购房者在买房时首先考虑的是孩子教育问题，有些家长为了让孩子有个理想的学习环境，不惜花重金买房，以方便孩子上学。因此，也使得一些位于知名学府旁边的楼盘，受到市场的强烈关注。

据记者了解，即将于10月份面市的光大・懿品，地处学院南路，周边有北京师范大学、北京邮电大学、中国政法大学、北京交通大学等八所全国重点学府，以其稀缺的地缘价值、复合业态、人文底蕴，受到了不少望子成龙、望女成凤的置业者青睐。

光大・懿品总建筑体量为12万平方米，集住宅、公寓、写字楼及商业等多种业态于一身。其中，拥有为城市精英定制的住宅(60～170平方米)，为时尚白领打造的2.8万平方米城市公寓(60～108平方米)，为商务投资人士建筑的精装办公studio(40平方米起)；以及逾2万平方米的国际级商业空间。

西绒线26号：售价高达25000元/平方米的二环内高档公寓

随着政府明文规定未来二环内禁止再批商品住宅用地供应的背景下，二环内在建的高档公寓售价也随之不断上扬。而将在10月份上市，由复地集团开发的西绒线26号，销售均价也已达到了25000元/平方米。

据悉，西绒线26号规划总用地1.275公顷，总建筑面积80000多平方米，户型面积在70～500平方米之间。此外，该项目周边名校云集，北京实验二小、北京八中、北京三十五中等重点中小学，为未来的业主提供了良好的教育氛围。同时，该项目所在区域内两条城市主干道宣内大街及长安街，以及地铁1号线、2号线及已动工的地铁4号线组成高度发达的交通系统，能方便未来的业主瞬间通达京城各地。

新国展公寓：临空经济带内的精品公寓

按照北京城市总体规划，顺义是“东部发展带的重要节点，北京重点发展的新城之一”，其中临空经济区是北京市“十一五”期间重点发展的六大高端产业功能区之一。顺义区“十一五规划”也明确指出：“要以发展现代化服务业为重点，打造临空经济圈，使其成为顺义今后五至十年区域经济重要的增长级”。到2010年，空港人口规模将达到15万人，空港城将确定为商务、产业、居住、绿化四大功能。

此外，在新国展即将入住的利好作用促进下，顺义区的房地产市场也得到快速发展。新国展公寓作为顺义区内处于“一湖一园二河”的景观辐射中心的公寓项目，将成为北京市最适合居住的国际社区之一。

据记者了解，新国展国际公寓总共有746套精装公寓，户型面积从43～160平方米不等，且错层和平层均有。此外，为了给居住者创造舒适的生活空间，新国展国际公寓的外立面全部采用高档面砖搭配高级石材，独特的开放式阳台和高品质玻璃窗搭配，打造区域内稀有的“国际公寓空中庭院”。同时，还在内部园林开拓性地打造出四片立体水景，将绿色从水面延伸到空中，形成独特的立体园林景观效果。