沿海绿色家园被评最差房企

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销量大降7成 40多亿借贷将到期

尽管将自己标榜为未来健康住宅细分市场的领先者，不过沿海绿色家园有限公司（01124.HK,以下简称“沿海家园”）依然难逃被评级机构降级的命运。

近日，标准普尔评级服务机构宣布，将沿海家园的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC+”，展望负面。这是标准普尔继去年将沿海家园信用评级评为“B-”后的第二次降级。

不仅如此，标准普尔还对该公司的大中华区信用体系评级由“cnB-”下调至“cnCCC+”，并对其1.5亿美元优先无担保债券的评级和大中华区信用体系评级由“CCC+”和“cnCCC+”分别下调至“CCC”和“cnCCC”。

同样为评级机构的穆迪也在去年年底,将沿海家园的公司家族评级从“B3”下调至“Caa1”,并将其高级无抵押债券评级从“Caa1”下调至“Caa2”。

“对于评级机构的上述举措我们没有什么可说的，但我们仍在积极地寻求诸如发债等合适的融资渠道，只是目前的进展还不便向媒体公开透露。”沿海家园副财务总监余国良对时代周报记者表示。

实际上，业绩大幅下滑，项目在全国分布太散，可售项目只有6个且大都在限售城市，公司52亿元人民币的总负债中约有82%将在2012年到期等因素，是两大评级机构认为沿海家园是最差房企的原因。

业绩大幅下滑成定局

作为一家在香港联交所上市的老牌房企，近年来沿海家园的发展似乎一直深陷被行业边缘化的尴尬境地。由于近两年业绩表现不佳，不但不为评级机构及市场所看好，而且销售疲软和流动资金风险一直成为被人诟病的主要因素，业绩大幅下滑也已然成为不争的事实。

数据显示，2011年4-12月，沿海家园的合同销售总额为21亿港元，较上年同期下降约70%。

而在去年9月份的股东周年大会上，沿海家园主席曾文仲也曾表示，2011年4-8月，公司的合约销售额为12亿-13亿港元，同比有所下跌。对于下降的原因，曾文仲将其归结为主要是受限购令等房地产调控的影响。

限购令几乎对国内所有房地产公司的项目销售都产生了负面影响，但对于沿海家园而言，除宏观调控因素外，销售下降的深层次原因恐怕更在于其旗下可售的项目资源非常有限。

记者在沿海家园的公司网站上看到，作为一个已发展多年的房地产上市公司，沿海家园目前在售的项目仅包括北京沿海赛洛城、上海沿海丽墅（丽水馨庭二期）、武汉沿海赛洛城、沈阳沿海赛洛城、东莞沿海・丽水佳园、鞍山智慧新城6个项目，而这些项目多为项目后期，并非新开盘项目。

以位于北京东四环百子湾地区的北京沿海赛洛城为例，该项目2007年就已经开盘销售，截至目前，销售期差不多5年。日前时代周报记者从该项目的售楼处获悉，除部分商业地产外，该项目的住宅部分只有近10套的房屋可售，而且这几套房屋均为241和352平方米大面积平层住宅，均价在28000元/平方米。为了能够尽快出手套现，近日公司公开给出的优惠措施是“参与团购，即享10万抵130万优惠”。而在去年年底，沿海赛洛城的这些大平层公寓还曾以21000元/平方米的价格对外销售。

沈阳沿海赛洛城、鞍山智慧新城也均为三期在售项目。沈阳沿海赛洛城目前均价为7300元/平方米，购房一次性付款可享受9.8折优惠，贷款享受9.9折优惠。而鞍山智慧新城在去年8月份三期开盘销售时，也曾采取过9.5折的优惠措施，开盘当日购房更是提供另外的优惠。

从销售策略来看，沿海家园资金回笼及实现销售目标的愿望非常迫切，但穆迪副总裁兼高级分析师李建宗分析认为，由于沿海家园的品牌知名度比较低，运营规模较小，加上公司许多预售项目均位于已经实施限购措施的城市，鉴于短期内限购令取消的可能性极小，因此沿海家园试图完成其销售目标的难度很大。

“我们相信，沿海家园实现截至2012年3月31日财政年度，完成30亿港元房地产销售目标的可能性不大。而且公司的这一目标也远低于2011财政年度实现的46亿港元的销售额。” 标准普尔信用分析师陆枫说。

40多亿借贷今年到期

去年以来业绩的持续下滑，导致了沿海家园先后被国际评级机构标普和穆迪下调了对其的评级。而对于这些影响，曾文仲对外称这是一种“过分反应”。

然而评级机构的态度恰恰相反。陆枫表示，自去年8月标准普尔下调沿海家园的企业信用评级以来，该公司的再融资风险陡然升高。他们分析认为，沿海家园2012年房地产销售可能保持疲软，而且公司对未来6-12个月内到期进行再融资的可选择方案也非常有限。

毫无疑问，目前沿海家园所面临的是现金流吃紧和债务缠身的双重压力，不但现金流较为紧张，而且债务负担较重。数据显示，截至去年9月底，沿海家园的无限制现金余额降至10.8亿元人民币，低于3月时的19亿元。

此外，公司52亿元人民币的总负债中约有82%将在2012年到期；其中包括11月到期的1.32亿美元（约合8.3亿元人民币）优先无担保债券；2011年5月至2012年12月间到期的总计16.4亿元人民币的4笔国内信托贷款；以及18亿元人民币的银行借款。

曾文仲在去年6月30日的业绩会上就坦言，公司目前的现金流确实偏紧，2011年还需归还贷款及土地款共15亿元，公司对融资将持开放性态度，不排除吸纳基金入股。

而为了改善流动资金紧张的局面，去年年底沿海家园还曾计划通过向第三方出售部分项目来改善其流动性。

对于上述举措，标普认为，在目前紧缩的信贷环境与低迷的市场环境下，这种出售存在较大不确定性。同时疲弱的销售业绩可能会进一步削弱公司为未来12个月内到期的1.32亿美元票据和12亿元人民币信托贷款进行再融资的能力，因此公司不得不依靠抛售部分资产来募集流动资金。

但陆枫认为，公司资产出售前景的可预见度也较低，而且筹资时间表存在不确定性。因此对于沿海家园目前的资金问题，陆枫表示出了极大担忧。该分析师表示，为了解决资金问题，沿海家园可能会采取再融资，但是公司现在的负债率已经很高，财务状况也不是很理想，这样再融资的难度会加大，再融资的风险也将加大。而标普近期之所以再次对沿海家园评级的展望为负面，就是因为他们预测其对未来6-12个月内到期债务进行再融资方面可能会出现困难。

只有6个在售项目

作为最早一批进军内地房地产市场的港资企业之一，沿海家园投资中国内地房地产业20多年的时间里，也并非没有可圈可点的地方。此前沿海集团曾确立了三大产品系―“沿海丽水佳园”、“沿海赛洛城”和“沿海国际中心”，这三大产品系已经成为中国房地产业健康住宅的代表产品，并且均成为国家健康住宅试点项目。而沿海家园还将其投资的战略布局聚焦在中国东北、华北、华中、华东、华南以及西南等六大经济区域的主要城市。

但标准普尔分析师表示，在发展战略方面，尽管沿海家园的目标明确，但其弊端则在于采取了分散的形式进行项目开发，在每一个城市都只做一两个项目，这样给公司的管理造成了一定的难度。

记者从沿海家园的官网上看到，公司旗下的23个项目分别分布在北京、上海、深圳、大连、武汉、沈阳、东莞、鞍山、苏州、厦门、福州、南昌12个城市，而目前只有6个在售项目。

或许是意识到了这方面的问题，近年来沿海家园在拿地方面态度非常谨慎，没有进行太多的城市扩张。公开资料显示，去年7月，沿海家园曾以底价6110万元竞得了佛山首宗配建保障房的商住用地，根据要求，这宗总建筑面积23万平方米的地块，需无偿向政府移交近10万平方米的商住楼体及车位。

相关负责人当时表示，沿海家园选择在佛山这样一块混搭配建试验田是想为政府的保障业尽一点绵薄之力。但分析人士指出，配建保障房不仅在一定程度上为政府“减负”，而且在银行贷款等融资渠道上，更容易获得政策的扶持，这也是很多发展商开始尝试参与保障房建设的一大原因。

“沿海家园目前有200万平方米的土地储备，这些地块差不多够我们开发三年。其中150万平方米集中在沈阳，30万平方米集中在武汉，其他20万平方米的地块面积都比较小，布局也比较分散。今后如果有价格比较合适的地块，不排除我们会继续拿地。”尽管面临评级机构的多次降级，余国良对沿海家园的发展看起来似乎还是非常有信心。