解析现行房地产税制
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在现有土地管理模式的框架下，我国形成了一整套颇为复杂的房地产税费体制。多年来，虽现行税制发挥了不小的作用，但在采访中，有关专家学者纷纷指出，现行房地产税费体系名目繁多，设置复杂，积累了诸多漏洞和弊端。
国家税务总局地方税管理司副司长高世星告诉记者，目前，我国涉及房地产业的税种有九个，收费近百种。财政部科研所曾经对涉及房地产业的税收制度进行过专项调研，他们据此认为，目前我国房产业税制征税范围过窄、两套税制有违公平、计税依据不合理、房地产税费过于混乱。
五花八门的税费
据记者了解，房地产业税费大致可分为三类：第一类是房地产取得税类，这是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，涉及税种有契税、印花税、耕地占用税等；第二类是房地产保有税类，是对拥有房地产所有权的人或占有人征收的，涉及的税种有房产税、城镇土地使用税；第三类是房地产转让税类，是对房地产或土地在经营、交易过程中,就其所得或增值收益课征的税收,涉及到印花税、契税、企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税等。
而在房地产的开发、经营和流通中，除了五花八门的税收项目，亦有可观的收费项目，如土地出让金、城市基础设施配套费、能源交通基金、地方重点建设基金、国家预算调节基金、城市教育附加费等。
有专家分析，由于地方政府缺乏稳定的税源，在地方财政资金紧张的情况下，为了增加收入，各地政府就针对房地产业设计了名目繁多的收费。建设部曾经做过一项调查，在各个城市中涉及房地产的规费有80项至 200项不等，其中有合理的收费，但大部分属乱收费的范畴。
对于目前房地产税费的混乱状况，学者普遍表示担忧。中国城市经济学会副会长、土地专家刘维新告诉记者，国外的房价中，建安成本占房价的70％，而税费及其利润约占30％。而我国的房价，建安成本占到了40％。税费及其利润占到了60％。这些税费名目十分繁多，主要均集中在交易的环节，在房地产流通过程中主要税种有房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税等，而保有阶段税种较少导致炒作投机严重。
他认为，由于房地产业所涉及税费的调节对象主要是房地产开发环节，而这一环节负担过重，无疑迫使开发商将这些土地出让金和税金转嫁给购房者，其实质是让购房者一次纳70年的土地税或地租。这在相当程度上扭曲了房产的价格结构，造成了房价的居高不下。
重重积弊
我国房地产业所涉及的税种虽然很多，且对于房产、地产分别设置了不同的税种，但是，相对于每一种税来说，征税范围都相对狭窄。高世星指出，我国在房地产使用环节的税收，对外资单位和外籍个人是征收城市房地产税，而对内籍个人和内资单位征收房产税和城镇土地使用税。而这些税种的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，征税范围过于狭窄，这与我国的经济发展状况不相适应。他认为，随着我国的经济发展，部分沿海地区和经济发达省、市的城乡之间企业的差别越来越小，房产税和城镇土地使用税征税范围的局限性，给税务机关划分征税减免范围带来困难。
同时，涉及房地产业的税收，计税的依据有多种多样，按照租金、余值或面积征税的都有。如房产税的计税依据，出租的房屋是按照租金计征，而其余则按照房屋的余值征收。
此外，房地产业税收的税基重叠现象比较严重，重复征税的现象非常普遍。自1994年财税体制改革以来,我国房地产业流转税一直采用营业税和土地增值税双重征收的制度。
“内外有别”是房地产业税收的又一特点。高世星副司长向记者介绍，除了在保有环节的税制内外有别，在房地产的开发环节，对内对外也有不同的制度。对外商企业和个人征收土地增值税，对国内企业和个人征收固定资产方向调节税。
此外，此类税收的税率畸轻畸重现象也十分突出。例如，土地增值税采取四级超额累进税率，最低税率30％，最高达60％。这些高的税率虽对抑制土地投机有重要作用，但不能配合耕地占用税和土地使用税起到调节作用。因为耕地占用税和土地使用税都采取定额税率，每平方米最高不超过10元，税率太低。这妨碍了税收调节作用的正常发挥。
改革势在必行
有学者分析说，基于目前税制的上述种种问题，现行的房地产税制已经无法适应房地产开发快速发展的需要。我国房地产税费制度应从整体上加以改革。
刘维新指出，2003年我国房地产产业占到了国民经济的8％～9％，但房地产业所交纳的税不到税收总收入的1％。究其原因，一方面税收负担过重，造成依法纳税的开发商的成本偏高；另一方面，现行的税制也给不法开发商留下了大量偷税漏税的“空子”。
据了解，目前我国房地产税的征收一般是按照计划进行，税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门所掌握的信息往往是不对称的，如此便很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为。而房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，经常处于税务部门的监管之外。
国家税务总局有关人士也不否认，目前各地房地产开发企业的偷税漏税行为数量十分惊人。国家税务总局稽查分局局长刘太明在公开场合透露，近几年来，各地房地产产业在涉税案件数量、案件发生率、查补税款上都有明显增加。
有鉴于此，如若开征物业税，不可避免地要对现有税制进行全面清理。