物业税:好心会不会变成坏结果

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日前，中国房地产协会副会长朱中一在博鳌房地产论坛上提出了7点建议，其中第一条是，建议加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税。国家发改委的回应是：或选部分城市作试点。

近年来，开征物业税的声音越来越多，看来它离我们的生活是越来越近了。究竟什么是物业税呢？简单地说，物业税就是对不动产占有而课征的财产税。在大多数国家和地区，物业税往往等同于针对房产征收的保有税，是一种地方主体税种，也是一个比较成熟的税种。

目前，建议开征物业税的动机是好的，希望以此提高房屋的占有成本，从而促进房产的流动和更有效的利用，提高房产的供给量。它还可以降低房地产开发的成本，因为它把现在一次性的税费成本分摊到了以后的若干年，从而导致房价下降，让购房者得到实惠。但是，理论与现实往往是有距离的，美好的初衷极有可能变成购房者难以承受的重负。

首先，地方政府是否乐意用长期收税代替一次性收税费，是值得怀疑的，因为它直接关系到当年的地方财政收入，关系到政绩。在目前的房价结构中，建筑成本大约只有40%，税费及房产商利润占到60%，如果一套房产的物业税按照70年征收，那么购房时需要承担的税费成本就只有现在的七十分之一了，房价将下降（60%×69/70=0.5914）59%。而这59%基本上都是地方财政的份子，在目前的地方财政收入结构中，地方财政是难以承受的。那么，物业税就可能演变成双重收税，即以前该收的税费照样收，物业税又作为一种新的税种开征。如果这样的话，购房者的负担不但不会减轻，而且还会加重。

其次，房地产开发商是否配合物业税而降低房价，是值得怀疑的。现在，房屋价格中究竟有多大的比例属于开发商的利润，还是一个秘密。但是，无论如何，房价越高，开发商操作获利的空间就越大。一旦物业税的开征影响到了开发商的利润，他们就会在建筑成本这一块上面打主意，通过使用更好的建材或加大绿化及配套设施等手段，让可以核算的建筑成本进一步增加，从而继续保持房价的上升趋势，以从中获取超额利润。如果是这样，购房者还是难以从物业税种获得实惠。

第三，中国人“安居乐业”的文化心态会让卖房者把物业税的成本转嫁给购房者或者租房者。国外开征物业税的效果之所以好，是有两个前提的，一是房屋的自拥有率比较低，人们习惯于租房住；二是政府有充足的廉租房或者经济适用房向无房者提供。一方面在我国这两个前提都还不具备，拥有一套自己所有的住房，是大多数中国人的梦想，正因为如此，房地产市场上的需求才那么旺盛；另一方面，政府的廉租房或者经济适用房也不充足，无房者“居无其所”的担忧是存在的。

因此，目前中国的房地产市场是一个卖方市场，价格发言权往往在卖房者一边，而不是在购房者一边。开征了物业税又怎么样？把成本转嫁给购房者或者租房者就行了。

也难怪，房地产大鳄任志强曾说：“政府越调控，房价就会越是涨。”真是道高一尺，魔高一丈啊。对于物业税，还有另外一种担忧：如果不加选择地征收物业税，极有可能让已经承担了巨大购房成本的购房者，又背上了巨大的物业税包袱，他们将“既买不起房也住不起房”；如果有选择性地征收物业税，不知道又会有多少违法乱纪的腐败现象出现。因此，政府在开征物业税之前，一定要做好相关准备工作，切勿让好心变成了坏结果。