毛大庆“跑步”前行

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很多人知道，万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆是个出色的房地产老总。他已经带领北京万科连续四个年头销售额超越百亿元，还把万科的商业做得有声有色。但很少有人知道，万科商业事业部的成立，第五食堂的红火，金隅・万科广场的开业，这个领跑者背后的兢兢业业和提心吊胆。

很多人知道毛大庆的“不务正业”：热衷长跑，出了书甚至参加公益慈善。但很少人知道，他原名杜晓，后因“家庭成分”问题，改随母姓。

有人说他爱好写书和跑步，符合万科特色，他自己也并不否认是在加入万科之后，才开始喜欢马拉松的。那究竟是万科改变了他，还是他早就准备改变自己了？

百亿领跑者

这是一项深耕于北京，占领全国制高点的长跑，从1993年万科进入北京楼市，至今已20年，毛大庆可能是这场赛跑中跑得最远的一个。

在毛大庆之前十年间，北京万科换过8个区域总经理，这在品牌企业中实属罕见，直至2009年8月毛大庆的出现，这一局面才得到彻底扭转。以至于曾有万科“救火队长”之称的原万科北京总经理林少洲就对记者提及：“毛大庆做得不错。”

截至2013年12月24日，北京万科销售额已经达到160亿元。自2010年开始，北京万科首次突破百亿至今，这已经是第四次，如此区域公司规模，足以傲视全国。

如今，毛大庆同时掌管着北京、廊坊、北戴河的二十多个项目，这些楼盘有精品住宅，也有大量刚需楼盘，有写字楼也有旅游地产，不仅跨越地区广而且业态也更多元。

好的业绩需要持续的好地支撑。任志强曾多次调侃毛大庆高价拿地，遇到好地，毛大庆确实毫不手软。今年北京万科在土地市场也相当强劲，万科总共拿了10块地，共106万平米的建筑面积。

领跑百亿靠什么？毛大庆强调是制度。毛大庆说自己更重视规则、企业文化等团队意识，现代企业要靠制度管人，而不是人管人，这样企业才能干净透明，长久发展。

跑出商业第一步

后千亿时代，万科提出要做城市配套服务商，并了商业地产的三条产品线：万科广场系列，生活中心系列，邻里家系列，并在全国逐渐铺开。但万科仍然以社区商业的“小微切入”为主，在“大型mall”上，目前全国规划的数量也就十来个。如果说北京万科是试验先行队，毛大庆显然是这个队伍中的抢跑者。

12月24日圣诞节，雾锁京城，万科在京首个购物中心项目――昌平金隅・万科广场正式开业。马路两边停满了车辆，人群熙熙攘攘，打折的金店更是挤满了人。此前的试营业当天，热情如火的昌平人民因为要冲破防线，差点和安保人员动起手来。

这个被认为“打响第一炮”的标杆项目，建筑总面积约14万平米，效仿了北京三里屯太古里的“村落式”商业业态。由于新城区域没有大型购物中心，试营业当天，让忐忑的毛大庆意外的是，当天竟然有6万多客流量，营业额达218万元，周末日均客流量10万多人。毛大庆定下的计划是，7年收回成本，且万科将在今后每年推出一个大型商业综合体。

在北京这个试验田，万科持有和可售物业的比例是2：8，商业项目总建筑面积也已超过50万平米。包括中粮万科长阳半岛的商业配套，金隅万科广场的商业中心，万科金第朗润园的商业综合体以及京投银泰万科郭公庄项目。

毛大庆给万科的商业地产提了六个字――“轻资产、会运营”，目标就是开一个商业就争取资本化掉一个，引入基金、国际资本来减小资金占用带来的压力。这种安全的模式，正是毛大庆从待了十多年的老东家凯德置地身上学到的。

这一事件正有所进展，亚洲最大型房地产投资信托基金――领汇基金于12月19日公告，披露了与万科的战略合作意向，双方正在共同寻找零售物业投资机会。

毛大庆也提到，要想轻资产，就必须懂运营，需要一个好的运营团队。这两年万科积聚了一批有商业地产从业经验的人才，大家抱着一种“创业者”的心态在学习和实践。睿意德执行董事张家鹏对此表示乐观，他认为“万科的商业团队很谨慎，学习能力也很强。”

长跑与心态俗话说“身体是革命的本钱”，放眼全国，可能很难找出像万科这样重视本钱，以至于将体能作为考核高层指标的公司。王石热衷登山，郁亮热衷长跑和自行车，他们的体能让很多参与过万科运动的二三十岁小伙子汗颜。

毛大庆的跑龄并不长，2012年7月份，毛大庆才开始接触长跑。在那之前，他并不喜欢跑步，甚至认为跑步是一项无聊且枯燥的运动。但在万科长跑风潮的影响下，毛大庆渐渐感受到了长跑的快乐。

如今，毛大庆已经先后完成了烟台马拉松10公里、厦门马拉松半程、杭州马拉松12公里跑和香港半程马拉松的比赛，在今年5月，毛大庆甚至参加了布拉格国际马拉松赛，全程历时5小时又12分钟。

跑马拉松很讲求技术，如把握速度、控制气息、上坡省劲、下坡借势等。在毛大庆眼里，马拉松就是一场自己跟自己的比赛，能比上次快两分钟就是收获，“到最后真不是体力的问题。任何运动，到了最后的极限，打垮你的是自己的心理，成功也来源于心理”。

在毛大庆看来，长跑是一种心态，“健康、积极、简单，这事儿很重要”。？在运动中，他本人出门应酬喝酒的次数大幅减少，出现在公众面前时，也常常是运动衣运动裤，显得清爽简单。

毛大庆更觉得，尤其是管理者的心态能影响很多人，“王石本身是个好榜样，生活简单而轻松，从来不用人到飞机场接他，也不需要人给他拎包、前呼后拥的。”郁亮也曾调侃过，如果要减少办公室的勾心斗角，最好的办法就是拉出去运动。

“如果是纯坚持，一定是痛苦的。只有整件事带给你的欢乐多过痛苦，你才会坚持。”他跑过两个很特别的地方。一是在圣彼得堡，顺带缅怀二战围城的故事，另一个是日本的札幌，感受北海道的浪漫乡村。显然，毛大庆已经享受到长跑的快乐。

书写与梦想

工作与生活，无处不是征途。随着中国房地产行业第一个成长周期的终结，王石、冯仑、任志强、潘石屹等业内大佬先后出版《灵魂的台阶》、《理想丰满》、《任我评说》、《我用一生去寻找》等。在行业经历浮躁的野蛮生长之后，他们的言语充满了对转型期的深沉思索，以及对个人生活积淀的渴望。

对于大部分企业来说，工作和生活充满了焦虑。万科给出的解答是制度，职业经理人的理念，让万科摆脱了复杂的人际关系，一切化繁为简。在跑过千亿后的楼市下半场，万科表现出了前所未有的“年轻化”心态。

他的老板王石，因为红烧肉被调侃为“笨笨”，总裁郁亮在南极度假时，在零下35℃之下全身衣服拍了一组照片，压下一张图后，授权给某媒体发表。他的老搭档肖劲甚至在2012年答谢会上，化身鸟叔大跳“江南style”，并在MV中半裸出镜。这种简单阳光甚至娱乐的心态，在讲究城府和政商关系的中国企业界，几乎是一朵奇葩。

如今，毛大庆有时间也更有空间去做喜欢的事，骑自行车、写作、做公益活动，这是真正让他沉淀下来的事。毛大庆的新书“童梦京华”系列――《永不可及的美好》和《无处安放的童年》，在圈内广为流传。

101篇文章，30万字，他整整写了七年，记录北京近几十年的变迁和老北京文化。七年里，他随身带着个本子，断断续续进行记录，这背后，是一个老北京人对生活和梦想的渴望。

征途，何处可安放

作家洪烛在《北京的大院》里写到的文字：“很久以来，北京市民的居住环境有两种特色：首先是胡同多……；其次，则是大院多。”在毛大庆看来，时下大院文化的兴起，正是社会市场化、文化世俗化、价值多元化的一种体现。

但对于从大院中长大的毛大庆而言，大院生活留在头脑深处的那份记忆才是重要的，那是一个特别安静、安全、纯净且充满人情的地方。

很少有人知道毛大庆的另一个名字叫做杜晓。毛大庆的父亲杜祥琬是中国“两弹一星”研制的核心人物之一，毛大庆的母亲毛剑琴是国内航空航天领域第一个女博士。

出生时，祖父母正遭受严重迫害，孩子的出生对于阴霾中的一家人来说是一个值得大大庆贺的日子，因此有了“大庆”这两个字的由来。因为“家庭成分”的关系，毛大庆不得已改随母姓。

他作为北京市政协委员，给北京市、区两级提出过近？60件反映社情民意的提案，他担任北京市政协港澳台侨工作顾问，欧美同学会“大海合唱团”的主力成员，他还为先天性心脏病儿童当志愿者……

很少人知道，毛大庆一直默默地在帮助“芭蕾女孩”李月。很多人都还记得，汶川地震发生后，一名女孩左腿被废墟压住，救援人员只好现场对她进行截肢，女孩流泪央求道：“叔叔，我喜欢芭蕾，别锯我的腿！”毛大庆把她接到北京家中，双方产生了浓厚的父女之情，她称毛大庆为“干爸”。

如果说生活也是一场征途，享受快乐简单的生活，追寻生命的价值，或许是毛大庆找到的真正可以安放的处所。