北京商务中心区(CBD)评价指标体系研究
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[摘要] 本文吸收国际商务中心区（CBD）评价研究的有益经验，结合北京市经济社会发展规划目标要求和功能区特点，基于经济发展、社会发展和区域环境三个目标层构建了19个具体指标，力求科学反映北京CBD的发展状况和发展趋势。
中图分类号：C812文献标识码：A文章编号：1006-5954（2011）08-56-03
北京市已把商务中心区（cbd）建设作为带动全市经济增长、优化产业结构布局、扩大对外开放程度、提高城市知名度和国际影响力、增强城市综合竞争力的重要举措。但如何对发展程度高低、发展趋势优劣以及发挥作用大小进行量化监测和评价，是北京商务中心区经济社会发展研究面临的一个新问题，本课题希望在此领域有所突破。
一、国际商务中心区理论研究成果借鉴
商务中心区发展有其自身特点，对区域发展状况、发展潜力和中心区转移与衰退风险的分析评价，是CBD评价指标体系与其他功能区评价指标体系的主要区别。在此，对国外相关研究理论和评价指标的选取作简要介绍。
（一）CBD发展状况评价
相关研究成果主要从经济实力、产业结构、国际化水平等方面综合评价CBD发展状况。
注重经济评价，因为CBD赖以生存的条件与城市经济规模和经济地位有着重要的依存关系，只有具备一定经济实力的城市才能发展CBD，反之，CBD优势促进城市和区域经济的发展，CBD与城市经济之间是互动的关系。
关注产业结构评价，因为国际大都市产业发展规律符合配第-克拉克定理。即随着经济发展，各地产业结构呈现有规律的升级化变动。劳动力出现产业间的转移，逐步从第一产业转向从事第二、第三产业。
关注国际化水平，因为只有在世界或区域经济中具有重要影响力的城市才更有利于CBD的集聚和发展壮大。而跨国公司总部或地区总部，以及金融机构的聚集程度，反映了CBD对一个国家或地区，甚至全球的物质流、能量流、信息流、资金流、人才流的控制和调度能力。
（二）CBD发展潜力评价
国外相关研究多采用容积率指标反映CBD区域发展的空间潜力。商务中心区区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其他区域。提高商务中心区容积率可以提高土地利用效益，但建筑容量增大会带来建筑环境劣化，降低使用舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。西方发达国家成熟CBD的容积率在3～7左右。在寸土寸金的CBD，容积率是反映区域地理拓展空间和利润提升空间的重要指标，但是受客观条件限制，目前，该指标数据采集存在较大难度，考虑暂不纳入北京CBD发展评价指标体系。
（三）CBD转移及衰退风险评价
关注CBD发展的同时，我们不能忽视各种不利因素对CBD建设的影响。目前，国际发达城市中心区要素和经济活动已集聚到相当规模，CBD人口压力过大、发展空间和资源承载力有限、社会管理难度增加、商务成本过高等问题逐渐显现，规模不经济现象使得区域功能向外扩散成为必然。上世纪80年代，纽约、巴黎、伦敦、东京在具有相对区位优势的城市边缘区形成了新的功能中心――副都心①，与CBD核心区在空间上相互呼应，在功能上相互补充。双核或多核发展是国际大都市城市功能演变的普遍过程，区位演变大致经历三个阶段（见图1）。
副都心吸引CBD人口、产业逐步外移，一些城市CBD呈现功能升级与高度专业化趋势，而另一些城市CBD功能却出现衰退。CBD的变迁是有征兆的，国际学术界最早用计量方法界定CBD发展结构的研究成果当属墨菲和万斯的CBD指数。该指数包括CBHI（商务中心高度指数）和CBII（商务中心强度指数）②，并将CBHI≥1；CBII≥50%的周围街道所包含的连续街区，认定为CBD。墨菲和万斯指数的监测原理是：如果在CBD周边地区测度到CBHI≥1且CBII≥50％，而原CBD中CBHI
迈克尔・波特提出产业竞争阶段理论。他认为，国家、城市或地区经济发展一般要经历四个阶段，即生产要素导向（factor-driven）阶段、投资导向（investment-driven）阶段、创新导向（innovation-driven）阶段和富裕导向（wealth-driven）阶段（见图2）。前三个阶段是区域竞争力提升的主要力量，第四阶段则是发展的转折点，有可能走下坡路。
一国或区域产业发展不一定是直线前进的过程，既可以跨越式发展，也可以循环发展。如由生产要素导向阶段直接走向创新导向阶段实现跨越发展，由富裕导向阶段走向生产要素导向阶段或投资导向阶段实现循环发展。需要强调的是：区域产业如果仅停留在生产要素导向阶段，就无法持续提高竞争力；一旦进入富裕导向阶段而不及时创新调整发展战略，区域发展迟早会走下坡路。因此，关注CBD生产要素、产业结构和创新能力评价是波特产业研究理论给予本文的重要启示。
不论是国际CBD评价研究的基本理论，还是北京CBD发展的实际特点和未来需求，区域经济发展水平、产业结构状况、设施完善程度、人力资源状况、科技创新能力及企业国际化水平都应作为评价研究的重要内容，具体评价指标也应围绕此内容设置。
二、指标体系构建思路
（一）确定评价角度及指标体系框架
北京CBD发展评价指标体系的构建应全面考虑区域经济社会发展规划目标要求和功能区特点，吸收国际CBD评价研究的有益经验，从核心竞争力、基础竞争力和辅助竞争力三个方面，科学反映北京CBD的发展状况和发展趋势。其中，核心竞争力集中反映区域竞争力强弱，评价指标应反映区域经济实力和经济运行的效果，具体涵盖经济规模、产业结构、经济效益、企业发展等评价内容；基础竞争力对核心竞争力的提高具有支撑作用，是区域经济持续健康发展的保障。评价领域应包括基础设施建设水平和人力资源状况；辅助竞争力又叫初始竞争力，主要体现区域自然优势，包括环境和资源状况等。北京CBD以国际商务活动为主，因此此部分评价以商务环境为主。
（二）指标体系说明
1.经济发展
商务中心区是市场经济体制下的经济枢纽，经济是其规划发展的重要内容。为了反映区域经济发展总体情况和主导产业发展的规模，在经济发展目标层下设立了经济规模、产业结构、经济效益和企业发展四个评价领域层。
经济规模。具体选择了“区域GDP增长率”、“区域GDP对全市经济增长的贡献率”两项指标。区域GDP增长率用来衡量功能区经济规模扩张的速度，功能区吸引、占领和控制资源的潜力及持续率；区域GDP对全市经济增长的贡献率反映CBD经济的带动效应，突出CBD的首都经济增长极概念。
产业结构。决定着功能区未来发展的走向和趋势，是监测区域功能转移和衰退的重要指标。设置“现代服务业增加值占区域GDP的比重”、“文化创意产业增加值占区域GDP的比重”指标来反映主导产业的发展情况和对区域经济发展的带动作用。
经济效益。CBD产业结构具有高级化趋势，经济发展呈现环境友好型和资源节约型特点。评价指标体系设置“万元GDP能耗”和“万元GDP水耗”指标对区域经济发展的资源利用水平加以评价，同时也可与其他功能区进行横向比较，反映不同功能区产业结构和经济发展对资源环境的影响。
企业发展。本评价体系设置“入区企业总数增长率”、“企业主营业务收入增长率”。前者反映功能区产业集聚和吸引能力；后者反映功能区企业的经营水平。此外，还设置了“三资企业收入比重”指标对外资企业经济结构进行分析，以评价功能区国际化发展水平。
2.社会发展
社会发展评价涵盖内容较广，应涉及劳动力就业、城市设施建设、环境卫生管理、城市秩序维护、各项社会事业发展等各方面。但考虑目前北京商务中心区仍处于投资导向发展阶段，加大基础设施投资力度，提升区域产业功能是现阶段区域发展和建设的主要思路。因此，评价体系设置“基础设施投资额增长率”指标，直接对区域建设投入规模变动趋势进行监测，并间接反映城市建设基础条件的完备程度。此外，北京CBD发展正处于上升阶段，产业集聚能力不断增强，劳动力吸纳能力持续增长是区域发展的另一突出特点。且学术界对国际CBD的发展评价也比较关注就业指标，因此设置“从业人员增长率”、“第三产业从业人员比重”、“外籍及港澳台人员占区域从业人员比重”、“专业技术人员占区域从业人员比重”以反映区域人力资本状况和结构。
需要说明的是，由于反映区域环境卫生、城市秩序、社会事业等方面的指标存在较大缺口，数据采集难度较大，故指标体系暂不考虑上述评价内容，待今后加以完善。
3.区域环境
北京CBD经济功能定位是建成集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务区。区域环境建设一方面要努力改善区域商务设施条件，提供高效、快捷的商务配套服务；另一方面还要有效控制商务成本的增长。对于城市中心区来说，发展空间有限，人口产业集聚，房地产开发需求增长，会迅速带动商务成本扩张，虽然一定水平的商务成本能够有效进行行业筛选，吸引较高经济实力的优秀企业进驻，但过高的成本会对产业集聚形成压力，并影响产业的外迁和区域功能的转移。香港商务中心区就面临过这样的问题。因此，评价体系从商务设施、商务成本两个评价领域进行研究，分别设置“写字楼建成面积增长率”、“星级宾馆出租率”、“零售餐饮企业营业面积增长率”三个指标反映商务活动服务和接待能力，设置“商品房销售价格指数”、“商品房租赁价格指数”监测区域商务成本变动趋势。
三、指标体系权重
按照“层次分析法”，我们分层设计了专家打分矩阵，请若干专家对每一层指标重要性进行两两比较，将比较所得的标度值作为矩阵的元素，然后运用统计软件计算各判断矩阵的最大特征值及其所对应的特征向量，并进行一致性检验，将最大特征向量进行归一化处理后，即得到北京商务中心区评价指标体系各层指标的权重（见下表）。
注
①根据克里斯塔勒的中心地理论，城市副都心是城市边缘区域的中心，是以CBD为核心的六边形的顶点，具有一定的区域中心腹地范围，其地理位置往往是位于交通枢纽地区，具有相对较高的可达性。
②计算公式为：CBHI=中心商务用地建筑面积总和/总建筑基底面积。CBII=中心商务用地建筑面积总和/总建筑面积＊100%。计算方法为：测出商业区内主要街道的相对长度，用临街两侧商业部门所有铺面（楼层分开计算）与临街方向的长度之比来计算CBHI，用商业部门占街道两侧房屋总数的百分比计算CBII。若CBHI≥1且CBII≥50％，说明该街道已符合中心商业区的特征。
参考文献
[1]迈克尔・波特，国家竞争优势[M]。北京：华夏出版社，2002。
[2]张理泉、郑海航、蒋三庚，北京商务中心区（CBD）发展研究[M]。北京经济管理出版社，2003。